作者：福贵
深铁商业的“朋友圈”再次扩大了。
9月21日，深铁集团旗下深铁商业与华润万象生活签署战略合作协议。根据协议，深铁商业与华润万象生活将以合资公司形式对大运枢纽、前海时代、深铁瑞城等商业项目进行策划、招商、运营一体化管理，共同打造高质量商业标杆项目。
这是继去年深铁集团与华润置地合作开发深圳北站综合体项目后的进一步合作。（该综合体项目将配建面积达134190㎡的商业）
深铁商业背靠深铁集团在物业开发方面的优势，在深圳拥有不少商业储备，华润万象生活则是当前商业地产圈排名前列的企业，商业品牌资源丰富。
对于深铁商业来说，可以借助华润万象生活的优势，提升旗下项目的质量，对于华润万象生活来说，可以进一步扩大商业管理规模，持续强化品牌IP。
不过，也有业内人士表示，深铁商业是国企深铁集团旗下商业平台，华润万象生活属于央企华润集团，双方之间能够在短期内完成磨合吗？同时，深圳商业市场竞争已经很激烈了，深铁商业尽管与华润万象生活达成合作，未来入市的项目能成为标杆吗？
深铁商业：
优势明显
却未能做好商业
地段论一直被奉为商业发展的圭臬，如地铁，作为城市繁华商圈核心发展的引爆点，商业价值很高。
香港地铁是世界上第一个实现盈利的地铁集团，港铁从政府手中获得土地发展权，再加上项目开发与商业管理获得长期物业发展受益，从而实现对地铁公司的反哺。
与香港一衣带水的深圳，自然获得一些便利。深圳地铁以港铁为师，利用“轨道+物业”模式，为耗资巨大的地铁建设“造血”。
据深铁集团2022年年报显示，深铁营收239.76亿元，利润19.02亿元；其中“站城一体化”项目的营业收入160.48亿元，占集团总营业收入的66.94%。
通过“轨道+物业”模式，深铁集团的物业规模不小。据羊城晚报8月报道，目前深铁集团已拥有29个轨道沿线上盖项目的综合开发权，总开发规模约1669万㎡，在建面积1187万㎡。
伴随着物业开发，深铁集团拥有的商业资源也有了一定程度积累，需要有自己的商业平台。2016年12月23日，深圳地铁商业管理公司正式成立。
今年初，深铁商业举办招商推介大会，推出五大产品线：超级综合体——深铁汇都、综合体——深铁汇城、复合体——深铁汇里、站街商业——深铁汇坊以及站厅商业——深铁汇驿。
并在大会上透露目前深铁商业在营商业面积达到64万㎡，总规划商业项目达到90+个，未来总经营面积达到320万㎡。
然而，背靠深铁集团，又与多家企业合作，运营几年的深铁商业发展并不太顺。举例来看。
深铁汇里
深铁汇里（原为深铁锦荟广场，2021年9月更为现名）是深铁商业推出的首个自主开发运营的购物中心，由约5万㎡购物中心和约3.5万㎡体育公园构成，是深圳首个运动主题的综合体商业项目。
项目自深铁商业成立之时就开始招商，一直到2019年9月28日开始试运营，中间隔了近3年时间。
然而，开业4年，深铁汇里的表现不算好。根据美团显示，深铁汇里目前仅有48个品牌，其中17家为餐饮品牌。
图源：美团APP
就算除开体育公园，约5万㎡的商业，48个品牌，可以预测空铺不少。
同时，通过搜索发现，深圳商报在2020年9月11日在A02版发布了项目招商信息。在靠前版次发布消息，可以想见项目对品牌的渴求。
图源：深圳商报
自主开发运营的商业项目难以出圈，深圳地铁与其它企业合作的项目也常常泯然众人。
塘朗城广场
该项目于2019年7月26日开业，建面约6万㎡，由深圳市朗通房地产开发有限公司开发运营。
据天眼查显示，该公司成立于2013年，由深铁集团与深业置地有限公司分别持股50%。
美团显示，目前场内品牌有90家。
同时，9月25日，笔者在塘朗城现场发现，饭点之时，不少带着工牌的上班族通过地铁连廊从塘朗城广场一侧到对面的宝能环球汇用餐。
上图塘朗站地铁连廊，下图宝能环球汇餐饮区
从消费者行为就能明显看出，宝能环球汇对消费者的吸引力比塘朗城广场更大。
深圳湾睿印RAIL IN
项目位居深圳湾超级总部基地，是深超总内唯一大型购物中心，由深铁集团和万科集团联合打造的TOD商业标杆，总体量近10万㎡。
通过对项目公众号认证主体深圳市铁万商业管理有限公司核查发现，该公司由深圳市地铁商业管理有限公司占股51%，深圳市万科发展有限公司占股49%，并由印力负责运营管理。
可以推测，深铁商业对该项目是抱有极大期待的。
图源：天眼查
今年4月30日，项目开业之时带来了方所全国首家城市文化客厅概念店、SHANG XIA上下精品店、意大利奢侈品牌GIADA等高质量品牌。
同时，在社交平台上，也有不少网友前往打卡拍照。
但是，或许项目开业后的持续表现不算太好，让深铁方不太满意。从天眼查看到，今年7月，铁万的董事、总经理、监事等多名原管理层全部被换下来。
图源：天眼查
选择华润万象生活
就能造出标杆吗？
再看此次深铁商业的战略合作伙伴——华润万象生活，其上半年在营购物中心实现零售额841亿元，同比增长41%，业主端租金收入105亿元，同比增长52.1%，业主端经营利润率同比提升9.4个百分点至67.2%；购物中心板块毛利为10.11亿元，毛利率达到71.8%。
华润万象生活在资本市场上也表现不俗，截至发稿前，华润万象生活股价31.15港元/股，总市值711亿港元，在上市物管企业中市值排名第一。
同时，华润万象生活也在加快商业发展速度，除了自主开发运营的项目外，轻资产输出也在加快。
据统计显示，2022年，华润万象生活在全国开拓了13个轻资产商业体，今年上半年已签约7个项目，多位于上海、深圳、成都、武汉等一线新一线城市。
华润万象生活的品牌输出管理进一步扩大。
而此次深铁商业与华润万象生活合作透露的三个项目，有着巨大潜力。
大运枢纽项目。位于龙岗区大运站西侧，总建筑面积约52.38万㎡，主要包括住宅、商业、写字楼等业态，无缝接驳大运站。项目将与周边商业一体联动，形成约25万㎡的大型商业区。
近几年，龙岗中心城片区商业氛围越来越浓厚，而大运枢纽作为深圳东部最大的综合交通枢纽，有四条轨道交通，能够吸聚更多城市资源，也能吸引更多人在此聚集。
项目效果图
前海时代项目。项目位于前海桂湾片区，同时整个项目综合体建面约130万㎡，而整个桂湾规划的地上建筑面积也只有约929万㎡，可以想见前海时代的价值。
项目规划的约8万㎡商业的价值，自然也随地段水涨船高。
项目效果图
深铁瑞城项目。位于光明区凤凰城片区，是集住宅、商业、教育配套、公园于一体的“TOD范本”项目，总体量约66万㎡。
光明区中心区域近年来相继开出光明蓝鲸世界、光明万达广场、光明N次方公园，商业氛围渐浓，人气逐渐聚集。
项目效果图
三个极具发展潜力的项目，对深铁商业来说，自然是想要做好的，对于华润万象生活来说，项目的质素也是相当优质的。
但是，也需要看到很现实的问题：深铁商业的三个项目都属于片区后来者，尽管搭上华润万象生活的快车道，但未来能够在商圈内占据一席之地吗？
我们前文提到，此次透露的三个项目周边都有商业体入市，如前海，附近有华润自主打造的项目万象前海（10万㎡，2021年12月3日），带有深圳首个生活美学商业等多个“首”字，但是开业近两年，万象前海也没有如华润在深圳布局的其它项目一样大火。
另外，还有偏向白领的前海卓悦INTOWN（4万㎡，2021年9月26日）、偏向家庭生活的前海山姆旗舰店（3万㎡，2023年6月29日）、偏向全业态的前海壹方汇（8万㎡，2023年11月29日）。
此外，入驻前海的商业都会面临一个问题，现阶段以及未来相当一段时间，前海的客流大多为“拓荒牛”，最常见的消费行为是上班干饭，很难留人。
因此，前海的商业项目需要较长时间去培育，这对于华润项目来说，可能是正常操作，但是对于深铁商业而言，有足够耐心等待吗？
同样的，我们看光明凤凰城片区，现有的蓝鲸世界、光明万达、光明N次方都会尽可能抢占周边家庭客群，以维持优势；而龙岗，华润万象生活已确定的有深圳大运天地项目、合正方洲项目、龙岗老墟镇片区旧改，三个项目在3号线六个地铁站点间，再加上大运周边的龙岗星河COCO Park、龙岗山姆会员店等，未来会很热闹。
此外，消息称华润万象生活华南大区原总经理包伟将接任龙湖地产商业总经理职位，有业内人士爆料，一批人才也随着包伟离开华润万象生活。这意味着华润万象生活可能会出现一定的人才空窗期。
这样，问题又来了，三个合作的项目，除了其它商业抢人流外，还有华润万象生活的项目做邻居，华润万象生活会展现奉献精神，不遗余力的帮深铁商业打造标杆吗？
群狼环伺，或许，对于深铁商业的三个项目来说，更重要的不是多高大上，而是先让项目成为消费者的强目的地，吸引一些客流活下来，再考虑怎么活得更好。
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