北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

目前房子在六里屯东里，对应中学是陈经纶中学团结湖分校，孩子25年上小学，想给她买学区房。目前考虑东城区或者朝阳外国语学院，因为是二套房首付比较高，想找个总价低，性价比比较高的小区。请问推荐去哪所学校或者哪个小区？东城区的学区房和朝阳外国语的学区房更推荐哪个呢？

A：

1、总价低，性价比高的学区房，怎么说呢？直接说吧，北京没有这种房子，尤其是这种入学高峰期，更是几乎没有捡漏儿的可能。

2、2025年是入学人数降低了，但现在这两年都非常高，所以家长们都无奈的抢房，抬高了学区房的溢价率。尤其是占坑儿房最受预算不高的家庭追捧，600万总价以下的溢价率反倒最高，30%起，达到40%以上也正常。朝外的质量好，所以和东西海的溢价率是基本一致的。

3、东城和朝外，那看孩子的天分吧。常规建议是牛娃在朝阳，有点招和集团内部选拔，对天分高和努力的孩子更友好。普通可以去东城，几乎没点招，相对更公平，跟着大部队也能考的不错。

仅供参考。

二

Q:

情况是这样的，我们都是外地进京，当时农村娃通过上学来北京安家落户的。丈夫进了部队系统（从事研究工作），住的是部队系统的房子，也正因为部队有房住，再加上经济实力弱，一直未购房。

现在孩子读大二了，眼看没几年得要独立住房了，我和爱人是这样考虑的：部队住房（两居室）我们应该可以住到老，并且房子算是学区房，所以想着先让给孩子住。我们想在昌平或北京周边买一套养老房，主要考虑居住品质，生活比较方便，去医院也不太麻烦即可。就想请教一下老师：在哪儿买比较经济实惠；现在这个时候合适，还是过一两年下手买；另外，考虑经济实力问题，想买次新房！

A：

1、养老房，这可不好建议，没有标准，我一般只能从投资角度分析，这完全自住角度的只能看自己的喜好。

2、经济实惠的一般都是南三环沿线，离核心区近交通方便，房价也相对不高，医院也不少，从自住角度算是挺合适的。只不过这沿线的升值多数略弱于北城，所以投资角度不是太合适，看自己是否重视了。郊区的医院我就不熟了，没注意过。

3、房子是用来住的，有需求就买，不着急就过些年再说呗。现在算是救市期间，我认为是没什么下跌的空间。北京这认房不认贷出了一个月，你愿意再等等政策也行。

仅供参考。

三

Q:

目前想在北京买套550万左右的一居室或小两居，自住，不考虑学区，希望保值小区环境好流通性好。目前主要在看朝阳三四环附近，丽都一号一居，燕莎后临街塔楼一居，公园1872酒店式公寓一居室，银河湾一居，还有三元桥的远洋新干线，想请您看下这几个盘，以及有没有更合适的推荐，附近区域都可接受～

A：

1、这不好建议，我一般只能从投资角度分析，自住角度还是看自己的喜好吧。

2、简单说这几个全都是自住为主的，尤其其中还有公寓，那就更是自住为主的了。投资角度可以说都是租金高的，但伴随的都是升值一般，高租金是用升值慢换的。当然高租金也意味着居住的性价比高，算算租金收益率吧，哪个最高就是哪个性价比最强。

3、单从小区来说，保值好的只有银河湾。但这预算又好像有点儿不太对，这价格的大概率有些硬伤。所以考察好吧，最好别有硬伤，更最好别特意选有硬伤的，至少是流动性不好。

仅供参考。

四

Q:

能建·京玥兰园和金地，一个420万买75平，一个420万能买96平。如果考虑保值增值和自住，不介意是否有地铁的情况下，您觉得这两个哪个更好。谢谢

A：

1、不介意有地铁，但考虑保值增值和自住？这天儿不好聊，相当于说想买支股票，不介意这公司是否有可持续的业务，你觉得能赚钱吗？想开个饭馆，不介意饭菜是否被市场认可，那是否发财就看运气了呗。自己可以什么都不介意，就看将来的接盘人是否介意了。

2、简单说吧，这预算在北京就不太好买到投资房，能做到跟随楼市大盘就不错了。尤其这些年的新房全部都是限价房，所以基本都是自住为主的。那如果再叠加上在郊区，有了地铁的话不加分，没有地铁就必定减分。

3、投资和自住是两个不同的心态，自住选自己喜欢的，投资得选大多数人追捧的。选哪个更好，最终还是看自己的感觉吧。

仅供参考。

五

Q:

我们是新北漂儿，老公在**单位工作，目前还没解决房子问题。目前我们准备卖掉老家的换到北京，预计首付300+，然后争取贷款在200左右，总价500多一些。但我们又在奢望单位能在几年内分房，那如果现在自己买了的话到时候就没有资金了。

可现在不买的话一是怕北京房价上涨，二是单位未必能解决孩子的择校问题，所以两边为难。另外您知道现在的福利房分房政策吗？或者是否有一些信息？

A：

1、部委遴选进京的吧？能参与分房就是处级干部，那这可不能算北漂儿了，就是新北京人，而且还是层次比较高的。房子一般都有宿舍或公租房吧？孩子上学问题理论上也都能靠政保解决，这直接问单位或资深同事更合适。

2、我不知道现在的分房政策，估计还和以前差不多，按资排辈等着呗。信息我也没有，之前只知道西三旗的新馨苑，1.4万一平。前几个月听网友说还有部分存量房，但怎么分配不知道，估计也就国管局清楚。

3、我觉得房子是用来住的，既然是还没有自己的房子那就买呗，以后分房是以后的事儿了，指不定得等几年呢。反正现在北京体制内分房越来越难，错过这拨儿的话且熬着呢。所以如果能买的话就先买了自住吧，咨询好单位是否能解决政保，然后再根据学校和通勤选择地点和具体小区。

如果没政保那就先选择行政区了，东西城都是派位，海淀可以先和目标学校协商。但这仨区的房子都比较贵，有学区溢价，基本都在30%左右。其他的可以看朝阳区，好学校的溢价也不算太高，只是整体资源不如东西海。

4、这先咨询好政保问题吧，然后再说房子。

仅供参考。

六

Q:

我是单身女生，在金融街已经工作落户，现在是父母让买房，预算**万，不够的话可以再加一些。看了周边的感觉不值，只能买到100多平的三居，但如果看其他板块的又觉得学区不合适，父母的意思还是一步到位。所以征求一下您的建议，判断金融街的是否合适，比如丰侨公寓和丰汇园等小区。

A：

1、这么高的预算，不用太纠结是否合适等问题了。任何市场只要能出得起高价，就必定能买到各项兼顾的，而且还相对性价比高，毕竟能拿得出这么高预算的不多，竞争相对少。

2、这就买金融街的小区吧，具体哪个看自己的喜好，尽量买板楼户型好的就行，避开塔楼公寓形式的。

3、金融街的学区溢价肯定高，即便是大户型总价高的也在20%左右，超过其他学区。但这谈不上值不值的，或者说一分钱一分货，就值这个价钱。这里的教育资源好，又是钱扎堆儿的地方，所以保值性比其他板块强。哪怕是过了入学高峰期，学校好还宜居的房子也受影响不大，毕竟好东西什么时候都稀缺。所以就凭自己的喜好选吧，没必要纠结。

仅供参考。

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