一般人普遍认为，10月大选后新西兰国家党上台，对有房阶层是个好消息，因为工党这六年，政策不断向无房者倾斜，“打压房东”成为常态，搞房地产的人也变得心灰意冷，如果换一个崇尚自由市场经济的党派上台，情况就会反转过来。
相信这种看法现在很普遍和流行。
但是，有一位新西兰网友昨天发了一个帖子，提出了一个完全不同的判断，“在新西兰只有一套房的人，你们也别高兴得太早了”。
这位网友用一套逻辑仔细分析了国家党的房地产政策，得出了更加细致的结论。
该结论和一般人的看法存在较大差距，从而引发了热烈讨论。
01
“投下违背自己经济利益的一票”
“很惊讶这些在竞选活动或者媒体报道中都不存在。”这个网友说，“一些只有一套房的人，都属于摇摆选民。许多人为了一年1000刀的退税，准备好了投票，他们许多人都会被愚弄，会投下违背自己经济利益的一票。”
这个网友开始沙盘推演：
如果现在只有一套房，而且未来准备置换一套更贵房子的人，“价格上涨的规律，意味着你现在的房子比你要买的下一套房子涨得少”。
打个比方，你自己的房子涨了10万，下一个你准备买的房子会涨15万，这样，你要增加5万到贷款中。加了贷款就会有利息，30年平均利率为5.3%，这意味还要额外支付5万利息。
因此，由于价格变动，交易实际上增加了10万成本。
“换句话说，每年多出的1000刀减税，与你未来收入中多支出的10万用于下一次购房的资金相比，简直就是小菜一碟。”这位网友说。
他说，通常来说房价上涨对于首次购房者最为不利，但是对于已经有一套房、还准备置换为条件更好的房子的人，也会影响很大。
02
“这四条政策中 后两条影响最大”
那么再看前提条件：国家党执政是否一定会导致房价上升呢？
这位网友的观点是“是的，他们目前在尽最大努力”。 他 列举了国家党的房地产政策，一共4条，并认为后两条的影响最大。
1、让投资房产的贷款利息部分，可以抵扣至税务成本中 （导致结果：鼓励房产投资者买房）
2、明线测试10年缩短到2年 （导致结果：鼓励房产投机者在下一轮上涨过程中追加资金买房）
3、允许外国人购买200万以上的新西兰房产
4、废除MDRS，即俗称的“联排房屋法”，该法允许人们在房产热门地区建造更多房屋。
该网友详细分析了后两条，其中第三条是允许外国人购房的政策。
在国家党的政策下，“目前200万的房产会怎么样？显然需求增加，所以价格上涨，可能涨到205万。
“那么目前售价195万的房产会怎样？外国买家会出价200万，因为他们需要200万才能购买。
“然后，本来可以买下195万那套房子的新西兰人，现在买不起了，于是，他们只好向下看，相中了目前售价191万的房子。
“191万的房子他们准备出价多少呢？是195万左右，因为这样竞标时会很有竞争力。”
该网友认为，这就是房地产市场的“瀑布效应”。
其始发点是在200万这个价位上，然后逐级传递。
最终，“中位数价格和下四分位数（最便宜的25%）价格也会上涨。”
03
“好区的房屋竞争会更激烈”
最关键的是第四条，该网友认为，国家党抬高房价的意图都藏在第四条中： MDRS将被废除。
新西兰工党政府引入的新规定——“中密度住宅标准”（MDRS，Medium Density Residential Standards）——要求新西兰各地的人口增长快的地区议会引入新标准，放宽在无需资源许可情况下的建造规定。
所以在奥克兰，很多地方会出现一排排拥挤的、车位都不够的联排房，这部法律也被俗称为“联排房屋法”。
这个现象在一些“好学区”特别明显，因为大家都想扎堆在里面，所以“中密度住宅标准”就满足了这些需求。
这位网友说，“联排房屋法”其实是在工党和国家党共同协商下起草的，“Nicola Willis在这件事上参与了Megan Woods的工作”。
“该法允许在好学区内建造更多房子，所以，即使你不想住在联排别墅里，更多房子本身，也会减少你买房时的竞争。”
网友说，在Luxon治下，现在国家党改变态度了，他们转而准备让地方议会选择在城市郊区建房（向周边拓展）。
“在过去的20年里，我们已经看到这种策略（指向外发展）的结果。好的区域会缺少新的供应，人们会感到绝望，从而推高房价。”
最后他的结论：“如果你只是一套房房主，准备有一天买一套更贵的房子，或者准备当首次购房者，别被一年1k的减税愚弄了，你的付出将远超于此。”
04
新西兰网友的看法
不知华人读者是否认同这个观点， 看一下高赞留言是什么态度。
“你说得没错，当有人希望升级房子时，希望价格差越小越好。当国家党和行动党计划点燃房市时，问题在于是否会对所有价格范围产生同等影响（100万的变150万，200万的变250万），还是按比例影响（100万变150万，200万的变300万）。如果按比例增加，那么更贵的房子就会变得更加遥不可及。不确定哪种情况会实际发生。”
另一位网友：“反过来说，房价上涨意味着下一笔首付可以更快准备好，因为房主可以利用增值资产（例如，如果用10万首付买了一套50万的房子，现在房子升到70万，就有了30万）。也许你梦想中的100万的房子现在涨到了140万，但你仍然可以买，而不必再花几年时间多存10万才够首付……2015-2021年期间的交易表明，许多房主都爱用资产升值部分购买第二套房产。
“如另一条留言所说，首次置业者真正担心的是，国家党政策可能会重新刺激通货膨胀，在这种情况下，就需要新一轮加息。这样一来，很多近期购房者就真的要完蛋了。
“讽刺的是，利率上调和取消‘明线’的组合，实际上可能会导致挂牌量激增，房价进一步崩盘。这些风险凸显了抵御经济引力的难度，以及政客这样做时所产生的不稳定性和不确定性。”
还有网友：“……其实没有太多人在乎1k的减税，以我来说，我是一个摇摆选民，投过约翰·基，也投过阿登，我按照新西兰最佳利益的判断，这次我的依据按照重要程度分别是：
“贫富差距越来越大——没有一个政党有全面的计划来解决这个问题，有些政党会使问题变得更糟（如行动党和国家党）。
“环境——绿党在这方面表现突出，但他们也极力主张‘共同治理’，而我对此持百分之百的反对态度！
“犯罪——也是我的首要关注……这个问题上，工党失去了我，绿党失去了我，国家党和行动党虽然嘴硬，但我真的不能投他们的票——他们不会在我第一关心的事情上做任何好事。
“共同治理——任何试图在建立两个权力基础的，我都坚决反对。
“如果把这些都算考虑在内，可能只能投TOP了，而且有一个奇怪的现象——在阅读了各个政策之后，符合以上条件的竟然是新西兰优先党。”
05
各大政党的住房政策
大选临近，为争夺选民选票，各大政党也陆续发布了一些住房政策。
接下来我们来看看除国家党以外的几个主要政党宣布的住房政策。
工党的住房政策
翻修补助：提供最高30%的民宅深度翻新补助，上限为1.8万纽币；部分翻新费用最高可达7000纽币，切换燃气转换至电力的补贴最高可达3000纽币。
增建公屋：在目前规划的基础上，在2027年前再增加建设6000套公屋，每年在奥克兰建造1000套福利住房。
行动党住房政策
改善建筑许可的审批过程：允许开发商选择使用保险和建筑条例(COPs， codes of practice)来代替市议会的建筑许可来进行建筑工程；
建筑法改革：实施建筑材料等价登记制度；用强制性的30年建筑保险替代现有的建筑法规；
改善租房、购房环境：行动党要求废除工党政府新的住房政策中关于延长明线测试期、并要求恢复将房贷利息支出与房屋租金收入相抵扣的做法。
绿党住房政策
对租金进行限制：将房屋租金年度涨幅上限设置在3%并将新的租赁与之前的租约挂钩，建立出租物业健康安全检查制度（Rental Warrant of Fitness）制度；
鼓励开放高层住宅：为高层、高能效和无障碍建筑提供开发奖励，对靠近公共交通枢纽的土地征收增值税，保护城市树木和绿地带；
建设可负担住房：未来5年里建设3.5万套全新的、温暖、可负担的住房。
优先党暂未宣布任何住房政策。
把这些都看懂，
像上次那样选完后悔的概率，
可能真的会减少……
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