序言

2023年1-3季度，政策频出，中央导向实质性“救市”政策，调整5年期以上LPR，首套房房贷利率最低可降至4.0%，首付降至两成，积极支持刚性购房需求；各地“认房不认贷”等政策落地，减轻存量房市场交易压力；重庆公积金购房限制进一步减少，政策利好。政策刺激下，重庆房地产市场表现如何？

整体成交-新房规模萎缩，二手房成交占比总体呈上升趋势；

新房供求端-供应缩减，价格维稳：1-3季度供求比为1：1.39，开发商对市场信心不足，推货节奏放缓；均价14799元/㎡，处稳定状态；
新房成交表现-热点区域领衔：1-3季度，渝北区在售项目充足，热点在售板块多，供销领跑，市场份额达31%，为绝对主力区域；典型项目集中成交，共同拉动九龙坡区成交同比上升65%，表现亮眼；
案场表现-典型项目支撑：1-3季度市场平稳，房企加快供货节奏，推盘认购率保持在25%以上，案场转化率较去年同期有所上升，月均转化率为7%；

新房存量市场-“亚健康”： 商品住宅广义存量约4700万方，存量绝对值处于健康状况； 但由于市场成交速度放缓，去化 周期拉长至4年以上，存量整体市场整体健康度欠佳；

二手房表现-卖方信心上涨、挂牌新高，买方持续观望、带看创新高：2023年1-3季度挂牌量仍位于高位，带看量自1季度热度过后便出现持续下滑，客户选择面更广，购房愈发谨慎，转化率相对较低，但在主城住宅成交中二手房成交占比超6成，为住宅市场主力；新房产品聚集，与二手房主力面积段逐步趋同，同质化竞争加剧；

企业表现-“卡位”竞争激烈：央国企和优质民企占据榜单，上榜门槛降低，各梯队企业卡位竞争激烈。

房地产市场盘点

◇市场走势◇

市场调整周期较长，二手房市场占有率保持60%以上

◇新房市场◇

商品住宅市场：市场供应规模缩减，整体供不应求，均价波动较小

供求端：2023年1-3季度供应323万方，成交450万方，呈现供不应求态势；

价格端：商品住宅价格趋于稳定，波动较小，目前均价为14799元/㎡。

区域表现：渝北区为绝对主力，九龙坡区受多个热点项目带动成交上涨

从住宅市场区域分布来看，渝北区市占份额达31%，为绝对主力；其次是九龙坡区，受科学城凤玺台、招商1872 等多个典型项目热销影响，成交同比上升13个百分点；

推案表现：市场整体推案节奏放缓，典型项目凭优秀产品力抢市明显

2023年1-3季度加推体量呈下降表现，但认购率同比有所上涨，1-3季度认购率保持在25%以上；

纵观2023年1-3季度，推案量虽不及去年同期，但仍有高去化率项目出现，这些项目多为品牌开发商，位于城市核心区或热点板块，凭借成熟居住区、未来规划及品牌效应抢占市场。

买方信心：客户观望情绪仍重，转化率对比2022年上涨1个百分点

商品住宅市场：狭义库存量为838万方，绝对值相对健康，因市场去化速度放缓，去化周期维持高位

◇二手房市场◇

二手房挂牌：在政策支持下，卖方信心增强，2023年整体挂牌量超22万套，同比2022年增长1.44倍；新增挂牌中，渝北区、沙坪坝区、南岸区为主力挂牌区域

二手房成交：2023年月均成交8806套，同比2022年下降5%，市场相对稳定

购房偏好：核心吸附力持续强劲，近郊品质板块二手房市场逐渐成规模

复盘市场，聚焦行业，看企业表现如何？

◇榜单排行◇

据重庆克而瑞数据显示，2023年1-3季度重庆中心城区TOP30房企实现全口径销售金额665.43亿元，较去年同期的714.22亿元下降了48.79亿元，下降幅度达7%，房地产市场仍处于调整期。

第一梯队：TOP1-10

TOP10排名企业中，万科排名第一，龙湖位列第二，香港置地、招商、华润等品牌房企紧随其后，头部房企在城市发展中，通过扎根城市，稳健发展，精准布局城市热点区域，充分利用自身品牌效应同时，打造综合实力较强的产品，抢占市场，在市场调整期，与城市同频调整，引领市场。

第二三梯队：TOP10-30

从成交业绩表现看，梯队内销售金额多在20亿以下，企业间销售额差距较小，竞争十分激烈，多企业通过房交会等活动扩大项目宣传面，通过首付分期、降价促销等营销方式，拉动成交；其中首钢和万华单盘发力，实现上榜。

◇榜单解读◇

集中度：头部房企市场业绩稳定，TOP5企业集中度稳定在20%以上

经过行业洗牌之后，各梯队企业市占份额趋于稳定，TOP房企凭借企业品牌影响力，客群认可度高，占领市场份额；2023年1-3季度TOP5、TOP10集中度分别为21%、32%，同比微跌2%、1%。

房企梯队：行业调整期，企业间卡位竞争激烈

行业调整期，2023年1-3季度重庆主城TOP5房企入榜门槛同比2022年下降24.5%，与TOP10上榜门槛仅有1.8倍差距，头部企业市场份额小幅上上升，但品牌效应影响力依旧坚挺，仍能保证较好市占率；

TOP10到TOP30企业的门槛在7-15亿之间，整体差距小，但门槛水平均有所上升，市场恢复期企业间竞争加剧。

房企分化：市场变局下，国进民退趋势显现，央国企市场份额增长17个百分点

国进民退是市场调整期间的变化趋势之一，央国企项目的品牌及交付力备受购房者认可，另外，央国企资金实力雄厚，发展规模优势将带来业绩份额的变化。TOP30房企中，央国企占比上涨17个百分点，民企市场份额持续收窄。

◇后市预测◇

政策端：2023年1-3季度，楼市政策持续释放利好，从利率、公积金等多个维度宏观调控，推动市场平稳向上发展。

市场端：新房成交由热点区域、热点项目带动，市场持续调整，预计4季度成交端维稳；二手房市场挂牌量、成交市占比仍将维持高位。新政后，新房二手房竞争加剧。

企业端：近7成企业存量少于100万方，企业缺货明显，为维持市场份额占有，多企业有补货需求。

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