01
澳洲豪宅市场房价增速放缓
自今年年初房价开始复苏以来，豪宅市场(最不稳定的部分)的房价增长速度已经放缓，因为负担能力抑制了对更昂贵房屋的需求。
虽然房价预计仍将上涨，并有可能在未来几个月内达到创纪录水平，但按价值计算靠前的25%房地产市场（尤其是在悉尼）正在失去一些动力。
CoreLogic的数据显示，过去三个月，悉尼高端房地产市场仅增长2.2%，为2月份以来的最低增幅，不到6月季度5.7%季度增长率的一半。
同样，在墨尔本，9月份季度前25%市场的房价仅上涨1.3%，也不到截至5月份的三个月内3%涨幅的一半。
CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示：“我认为我们将继续看到房价上涨的压力，但正如我们在之前的周期中看到的那样，豪宅市场往往是引领着房市的变化。”
“部分原因在于，随着价格上涨速度快于收入上涨速度以及利率保持在高位，负担能力挑战变得更加明显。 但我认为，我们也开始看到供应水平重新平衡，在我看来，这将进一步降低市场的热度。”
悉尼内西区的Leichhardt区出现了最严重的下滑，9月份季度高端房价下降了1.3%，低于前三个月7%的涨幅。
在东郊北部的前25%地区，包括多佛高地(Dover Heights)、玫瑰湾(Rose Bay)和沃克卢兹(Vaucluse)在内的东部地区北部的靠前25%地区，房价涨幅从6月份季度的7.9%放缓至过去三个月的0.6%。
在 Ryde-Hunters Hill 和 Warringah，市场前25%的房价涨幅分别从6.6%和8.5%放缓至0.3%和2.6%。
与此同时，墨尔本内东区的Manningham-West同期从5.3%下降至0.7%。
自澳洲房价复苏开始以来，悉尼房价靠前25%的物业一直引领上涨，今年迄今上涨了 11.1%，而后25%市场的房价则上涨了 6.7%。
同样，在墨尔本，靠前25%的房子价格上涨了 4.8%，后25%房子的价格上涨了 2%。
此外，在房市低迷时期，豪宅市场也出现了更大幅度的下滑，悉尼的豪宅市场从高峰到低谷下跌了 15.3%，而普通市场房价仅下降了 6.8%。
在墨尔本前25%房市价格下降了 10%，而后25%房子则下降了 5%。
02
八月澳洲批建住宅及房贷回升
澳洲8月份的批建住宅数字和住房贷款数字均好于预期。
澳洲统计局（ABS）周二公布的最新数显，这个国家批建住宅的数量在7月份下跌7.4之后，8月份增长7%，而此前本地经济学家预计仅增长2.5%。
同期发放住房贷款价值增长2.2%，而此前预计没有变化。
自住业主贷款价值上升2.6%，投资者贷款价值上升1.6%。
澳洲统计局的建筑统计主管罗西（Daniel Rossi）说：「经过三个月的走势稳定后，私营部门的独立房屋的批建数字增长5.8%。」
“波动较大的私营部门住宅（不包括独立房屋系列）批建数量在7月份下降14.6%之后，8月份回升9.4%。”
总体而言，全澳各地的住宅批准总数喜忧参半，其中维州劲增22.2%、新州高涨12.5%、西澳大幅增加12.3%的增长率上升。与此同时，昆州暴跌26.9%、塔州锐减10.1%、南澳下降6.9%。
所有州对私营部门独立房屋的批准数量均有所上升：西澳增长13.0%，维州增长9.9%，南澳增长4.7%，昆州增长3.1%，新州增长2.4%。
继7月份下降16.0%之后，建筑批准总值上升0.5%。住宅批建总值增长2.3%，其中新住宅楼批建值增长3.2%，改建和增建住宅价值则减少2.4%。
继7月份下降26.9%之后，8月份批准的非住宅建筑价值下降1.5%。
与此同时，花旗集团（Citi）周二指称，联邦和维州政府为解决住房短缺问题而进行的干预，将使现有房屋的价格居高不起，尽管借贷成本不断上升。
花旗分析师表示，最近公布的鼓励新住房建设的政策，最终可能会加剧住宅建造业的劳动力短缺，导致额外的工资通胀，甚至增加房地产需求，这将导致通货膨胀并恶化负担能力。
此前房地产研究机色CoreLogic整理的数据显示，全澳平均房价指数在9月份上涨0.8%，比房地产市场下跌的去年9月份增长6.6%，仅比2022年4月达到的峰值低1.3%。
03
维州扩大空置土地征税范围
维州将扩大对空置住宅用地的征税范围，以迫使业主开发土地或将其出售给愿意开发土地的人。
10月3日维州议会复会时，维州财长帕拉斯（Tim Pallas）宣布，政府将立法将空置住宅土地税扩大到整个维州，包括边远地区。
目前，该税适用于墨尔本16个内城区和中城区的那些每年空置超过6个月的物业。
业主每年要缴纳房产增值1%的税，这意味着一套价值50万元的空置房屋将被征收5000元的税。
新的变化将从2025年1月开始。
从2026年1月1日起，该税还将扩大到墨尔本市区5年以上未处置的空置住宅用地。
帕拉斯10月3日在房地产委员会的一次活动上发表演讲时说，我们真的承受不起墨尔本市区的空置土地逐年闲置的后果，我们向土地所有者发出的明确信息是，要么开发土地，要么把它卖给愿意开发土地的人。
州政府机构也将被要求解释为什么他们持有空置土地而不是将其重新投入市场。
帕拉斯表示，作为州机构，我们不会为土地所有者制定一条我们自己不会采用的规则。
空置住宅土地税目前每年为维州政府净赚约600万澳元，由州税务局管理。
帕拉斯说，这对预算没有太多好处。它所做的是试图向那些没有使用资产的人发出一个信息，让他们考虑利用这些资产，让人们可以把它们作为房屋搬进来。
上个月，维州政府宣布澳洲首个对Airbnb和Stayz等短期住宿平台的预订征收消费者税的政策。
在租金飙升和供应疲软的情况下，拟议的7.5%的税收是工党期待已久的住房声明中唯一公布的税收。
从1月起，86万名投资、度假屋或商业业主平均每年还将支付1300澳元的额外土地税，这是州预算中公布的10年315亿澳元新冠债务税的一部分。
04
未来几个月，60万澳人将陷还贷危机！
据澳洲新闻集团报道，数百万房主可能将免受更多的经济压力，但对一些人来说可能已经太晚了。
一些经济学家开始预测，随着通胀明显显示出被控制的迹象，利率可能在何时开始下调。
自去年5月以来，央行每个月都在提高利率，今年的4月、7月、8月和9月除外，这些月份的加息短暂暂停。然而，目前澳洲人正在经历自2011年以来的最高现金利率，一年内增长了400个基点。
现金利率从疫情期间的历史低点0.1%大幅跳升到现在的4.1%。
一个令人震惊的消息是，未来几个月将有60万澳洲人因房贷问题陷入困境。
周一， 央行的秘密内部文件显示，随着抵押贷款继续飙升，越来越多的人寻求紧急金融支 持，其中包括富裕的澳人。
RateCity.com.au的最新分析发现，今年到目前为止，已有73万抵押贷款持有人失去了固定利率。
预计今年年底前将有另外15万澳洲人加入他们的行列。
此外，预计明年还将有另外45万房主陷入浮动利率的混合情况。
这将使总数达到60 万澳洲人突然严重陷入抵押贷款困境。与此同时，储备银行内部秘密简报显示，年 薪六位数的中产阶级寻求金融危机支持的人数惊人地增加。
虽然周二利率暂停调整，对澳洲的房主来说也可能是更糟糕的消息，因为一 些专家预测利率可能直到2025年才会下调。
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