烂尾楼是指由于各种原因而无法按时完工或交付的楼宇，它不仅给开发商和购房者带来经济损失和法律纠纷，还给社会和环境带来负面影响。香港曾经在上世纪九十年代和本世纪初经历过多次烂尾楼事件，引发了公众的强烈不满和关注。
为了规范和监管未落成物业的预售行为，保障购房者的权益，香港政府在2003年出台了一个叫“预售楼花”同意书的文件，从而有效地遏制了烂尾楼的发生。
“预售楼花”同意书是指地政总署根据“地政总署预售楼花同意方案”这个行政程序，发给开发商的一份文件，准许开发商在未落成物业建成前进行预售。这个方案旨在规管未落成物业的买卖，及确保该等物业有秩序地出售。开发商要获得“预售楼花”同意书，必须满足以下两个条件：
确保地价已经全数支付。这是为了防止开发商在未支付地价的情况下，利用预售所得的资金进行其他投资或用途，导致资金链断裂或项目延误。
证明有能力支付所有建筑费。这是为了确保开发商有足够的资金完成建筑工程，按时交付物业。建筑费证明有三种方式，满足其一即可：①从银行处获得建筑费用贷款（存入信托专户，项目完工前不用还款）；或②银行贷款承诺书（银行向政府承诺兜底）；或③无担保贷款合约（由财务公司作出无担保贷款合约）。
“预售楼花”同意书会施加多项发展商必须遵从的条件，以加强对购房者的保障。主要条件包括：发展商必须在指定时间内完成建筑工程，并取得入伙许可证。
发展商必须按照批地文件、规划许可证、建筑计划等文件所载的规定和要求进行建筑工程。发展商必须按照售楼说明书、价单、临时买卖合约、买卖合约等文件所载的规定和要求进行销售活动。
发展商必须将所有收取自购房者的订金存入信托专户，并只能用于支付地价、建筑费、税项等指定用途。发展商必须在指定时间内向地政总署提交各种报告和资料，如销售情况、建筑进度、财务状况等，以供监督和检查。
二、“预售楼花”同意书的作用
“预售楼花”同意书的作用是多方面的，主要表现在以下几个方面：
对开发商的作用。“预售楼花”同意书使开发商能够在未落成物业建成前进行预售，从而提前回收资金，降低资金压力，增加资金周转率，提高项目效益。同时，“预售楼花”同意书也给开发商带来了一定的约束和监管，要求开发商按时完工并交付物业，遵守相关的规定和要求，否则会面临法律责任和信誉损失。
对购房者的作用。“预售楼花”同意书为购房者提供了一个选择未落成物业的机会，使购房者能够根据自己的需求和喜好，提前锁定心仪的单位，享受较低的价格和较长的付款期限。“预售楼花”同意书也为购房者提供了一定的保障和安全感，确保开发商有足够的资金和能力完成项目，并按照合约履行义务，否则会受到法律制裁和赔偿。
对市场的作用。“预售楼花”同意书为市场带来了一定的活力和稳定性，使市场能够更好地反映供求关系，调节价格波动，促进交易量。同时，“预售楼花”同意书也为市场带来了一定的规范和秩序，使市场能够更有效地避免烂尾楼等风险，维护市场信心和声誉。
三、“预售楼花”同意书的影响
“预售楼花”同意书自2003年出台以来，已经取得了显著的效果和影响。主要表现在以下几个方面：
有效遏制了烂尾楼的发生。根据地政总署的数据，自2003年至2021年9月期间，共有1,034个发展项目获得“预售楼花”同意书，涉及约28.8万个单位。
其中已有1,020个项目（占98.6%）已经完成建筑工程并取得入伙许可证；只有14个项目（占1.4%）仍在建设中或延期交付。这些数据说明，“预售楼花”同意书有效地保证了开发商按时完工并交付物业，从而有效地遏制了烂尾楼的发生。
提高了购房者的权益保障。根据地政总署的数据，自2003年至2021年9月期间，共有约2.5万名购房者因为各种原因而取消购买“预售楼花”的单位，并从信托专户中取回订金。
这些数据说明，“预售楼花”同意书有效地保护了购房者的订金安全，并给予购房者一定的退订权利。此外，“预售楼花”同意书还通过规范开发商的销售行为和信息披露，增加了购房者的知情权和选择权。
根据地政总署的数据 ，自2003年至2021年9月期间，共有约28.8万个“预售楼花”的单位被成功出售，占总供应量的约99.7%。这些数据说明，“预售楼花”同意书有效地促进了市场的交易活跃度和消化能力。此外，“预售楼花”同意书还通过提高市场的透明度和信任度，降低市场的风险和不确定性，稳定市场的预期和信心。
结语
“预售楼花”同意书，是香港政府为了规范和监管未落成物业的预售行为，保障购房者的权益，遏制烂尾楼的发生，促进市场的健康发展而出台的一个重要文件。自2003年以来，“预售楼花”同意书已经取得了显著的效果和影响，为香港的房地产市场带来了积极的变化。当然，“预售楼花”同意书并不是完美无缺的，仍然存在着一些问题和不足，需要不断地完善和改进。我们希望香港政府能够继续加强对“预售楼花”同意书的执行和监督，以及对相关法律法规的修订和更新，以适应市场的变化和需求，为香港的房地产市场提供更好的服务和保障。
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