城市发展到现代，基本上任何一个有水系的城市都不会放弃滨水造城的规划。

大城市沿着江河造cbd，小城市沿着江河造豪宅，

不为别的，航拍出来都显得城市繁华。

上海未来最重要的发展战略之一，就是一江一河的规划。

沾上了水景，一江一河涉及几十个板块，热度都很高。

不过，虽然各板块都滨水，但是内在价值差异极大，不可一概而论。

本文主要对黄浦江沿岸，也就是“一江”的沿岸板块价值做出排序，如果本文反馈不错，后面会再出一篇“一河”的分析。

01

第一梯队

陆家嘴+外滩

外滩+南京路是上海的城市名片，地位自然不用多说。

每一个到上海旅游的人，外滩万国建筑群是不能错过的景点。

与之相连的南京路从一百年前就是上海商业C位，至今无人超越。

虽然大家总吐槽南京路品牌low，但是事实上高端牌子一点也不缺，销售额也不少。

南京路

外滩核心区都是老大楼，新建的商业办公大多集中在南外滩。

南外滩一路延伸到董家渡金融城，沿江的一排入驻情况十分不错，毕竟是一线的江景办公。

即便是新建的董家渡金融城也并不差，如果了解上海租赁市场的情况，就会知道董家渡的租金真的不便宜。

董家渡金融城

当然，黄浦滨江的产业跟陆家嘴相比就是小巫见大巫了。

陆家嘴到底有多牛呢？

2022年，陆家嘴这一个CBD的gdp就超过6300亿，是北京金融街的两倍以上。

如果陆家嘴单独划成一个区，这个总量也达到了现在排第二的黄浦区两倍的水平。

而且陆家嘴不仅增加值创造的多，纳税也多，全口径税收已经超过2300亿元。

2022年，陆家嘴亿元纳税楼超过110栋，排名全国第一。

楼市视角来看，浦东内环以及过了江的杨浦滨江新房，十几个板块的楼市都要靠陆家嘴这个奶妈养着。

可以说一个陆家嘴，撑起来几十个区域的房价。

虽然各大板块都想做下一个陆家嘴，但是很可惜，时代机遇真的无法复制。

出道早+强政策，后来的几个小弟只能望洋兴叹。

请把陆家嘴牛逼，打到公屏上。

02

第二梯队

北外滩+徐汇滨江

虽然列了两个，但是从位置和定位来看，无疑是北外滩更胜一筹，大概可以算1.5梯队。

北外滩的站位

北外滩和徐汇滨江这两个地方有很多相似之处：

二者整体开发体量接近，都在800万方左右；

两个片区江岸开发进深比较大，供地大多也是成片开发，便于打造成片的产业集群。

而且，由于出道的早，这两个片区在过去几年，都通过招商已经让产业初具规模；

毕竟招商只会越来越难，先开发出来总归占据了先手。

剩余开发体量上，北外滩主要是核心区的超高层刚开始搞，还得到2030年之后；

480米地标效果图

徐滨就是西岸金融城要五年时间开发完毕，加上近期推出的金融城二期和数智城；

未来徐汇滨江将继续向徐汇腹地的延伸开发，体量差距也不大。

徐汇滨江

两个具体的产业落位我们之前都盘点过，有兴趣可以公众号历史文章查阅。

当然二者面临的问题实际也比较相似：

比如商业人气不足，未来的产业招商进入红海期等等。

滨江商场人流不足是个共性问题，毕竟江水拦住了人流。

可能还是要等到板块更加成熟，居民和打工人更多，才能让滨江有核心区商业的繁荣感。

产业上，徐滨和北外滩都要搞金融，多少有些打架的意思，但是也是没办法。

毕竟愿意全国买写字楼的基本都是各大证券基金银行保险，卖楼+招商引资一起做掉了，皆大欢喜。

03

第三梯队

前滩+东外滩内环部分

城市格局来看，前滩和东外滩板块分别对应着二梯队的徐汇滨江和北外滩。

只是相对体量较小，本想算成2.5梯队，为了排序清楚就排在第三梯队。

先说说前滩。

过去几年前滩的企业落位情况是超过预期的好，人流也越发的旺盛了起来。

除了前滩太古里的人气还有待加强，整个板块几乎没什么短板了。

前滩航拍

如果说有，那大概就是前滩的房子比较差，好房子太少，鸽子笼太多。

相比较之下，东外滩情况要更为复杂。

杨浦传统的东外滩其实就是内环的部分，后面逐渐放大成了如今跨越内中环的大规划。

图源小胖看房

需要注意的是，内环内的东外滩，和内环外部分，开发情况还是差别很大的，要分成两部分来看。

内环部分的东外滩整体规划上其实可以视作成片开发，土地出让，旧改都还搞得不错。

随着整个旧改的继续进行，八埭头的项目盘活重新出让；

八埭头114亿遴选地块

未来和北外滩即将有效的联系起来，看成是北外滩的一部分也没啥太大问题。

但是眼下肯定是受到的虹吸更多，所以东方渔人码头这种地标都没啥人气，预计填满的时间比较久。

东方渔人码头

除此之外，这两个板块还有一个特点，就是板块范围可以一定程度上放大。

前滩南其实可以看作前滩品质住宅的补充，毕竟前滩好房子太少。

绿城百合园和前滩的关系就类似于云锦东方和徐汇滨江的关系，无非是眼下进度没有徐滨快。

前滩南规划

对于东外滩来说，视线也可以往内陆多延伸一些，类似江浦公园开发的这些项目，倒也可以和东外滩视作同一个区域。

东外滩范围

只是，这个地段造的21万的别墅，加上未来供应的几个旧改别墅项目一起，能否在黄浦大量别墅的挤压下卖得动，还是个未知数。

04

第四梯队

世博、陆家嘴北滨江、东外滩内环外

先着重说一下世博滨江的浦东部分。

这地方实则产业不赖，落户了超级多的国央企总部；

截至2022年末，共有28家央企集团、公司在世博地区注册104家各类关联企业，

包括中国宝武、中国商飞等集团总部企业2家，区域性总部或业务板块总部17家，直属公司或全资子公司3家等。

上年度新引进了国家电投、中国中化、中船集团、中粮集团的6家关联企业。

只是可惜总量不大，后滩早年的规划做的写字楼能级又不太高，整体的江湖地位反而现在还不如前滩。

世博滨江规划

除了浦东世博之外，另外三个区域（黄浦世博滨江，东外滩中环部分，陆家嘴北侧滨江）的特点就更为统一相似了：

工业遗留+窄江岸线+点状供地。

两岸的工业遗留

滨江开发中，江岸开发深度一般决定了能不能做成大CBD产业群。

像陆家嘴和前滩，开发深度都足够，整个板块整体打造开发。

江岸开发宽度太窄，天生不太具备开发成cbd的基础，只能搞出个滨江写字楼，体量上不去，能级也自然不够高。

当然说起江岸窄这个缺点，黄浦滨江外滩也是同样如此。

只是黄浦滨江地标属性太强，黄浦滨江腹地又是成片的旧改，无论是当下还是未来能级都高，一般地方比不来。

黄浦核心区旧改

而且因为有不少老工业/老社区/军产遗留，这几个板块都不是成片土地供应，开发大多是点状开发。

一个开发商拿一小块地，和整体规划整体开发的区域没法比。

陆家嘴北滨江，金滩和陆家嘴之间直接断掉了，多少有点孤岛的意思。

黄浦世博滨江也是如此，虽然搞了新的滨江规划，但是拆开无非是几个滨江豪宅+文化措施+一点写字楼。

世博滨江规划

杨浦滨江我们之前写过，可以移步 。

而且眼下这个时代，开发的晚也是错。

前面几个梯队的板块大多已经半成熟，上了牌桌开始抢资源了，这几个还没开始搞，属实让人担心。

05

第五梯队

外高桥+大零号湾

外高桥是浦东传统的四大产业区之一，眼下已经很成熟。

但是产业更替在即，受到产业外流的影响，外高桥近几年增速已经被南部的张江超越。

而且由于历史的污染问题，板块相对也不是那么宜居，具体的板块分析我们后面会单独推出一篇专题分析。

非核心江段中，唯一值得一提的大概就是闵行滨江的大零号湾。

大零号湾就是黄浦江第零个湾的意思，坐落在滨江最南端。

大零号湾以交大和华师大两所高校+紫竹高新区为核心，以转化高校科研成果为目的，是闵行产业升级转型的重头戏。

大零号湾规划

根据规划，大零号湾科技功能区策源区是培育孵化培育五大未来产业集群的核心基地之一；

将重点聚焦AI+生物医药、新型储能、超导技术、卫星通讯、工业机器人等细分领域，进行原始创新突破。

这个规划我们还是比较看好的，一方面大零号湾自身已经取得了一定的成果印证了这个路线的正确性；

另一方面，闵行有比较好的产业基础土壤，只待未来持续发力。

当然，眼下闵行还是在集中精力搞前湾，等到这边成熟，还需要一定的时间了。

详细的规划我们之前分析过，请移步 。

结语

黄浦江上的其他部分中，华泾，闵行滨江，森兰滨江，浦锦的重点都不在滨江线上，金杨滨江由于军产无法开发。

北部的宝山滨江，建议大家看看就好，毕竟精力都在吴淞副中心和南大上。

篇幅有限，详细的板块问题请留言欢迎留言，也欢迎添加客服微信和我们咨询。

以上为正文

编辑∣环线咨询