许佳印的案例，我原本不想谈论，因为这不仅是个人行为，更是时代现象的一部分。如果你没有深入研究背后的机制，你就无法理解在这个位置上的任何人都有可能采取类似的行动。开发商并不是唯一的破产者，实际上这种破产现象是商业模式本身存在问题的结果。许佳印的处理方式相对激进，他本身就是一个赌徒，以前几次都成功了，所以他现在还在赌。他认为即使有这么多债务，也不会对他产生太大影响。在处理债务的过程中，他还想通过捞取更多利润来补偿自己。过去有许多大佬通过各种手段操纵国内经济，国家都没有干涉。
但一旦他们将资产转移到海外，国家就会采取行动，不让他们出售国内资产，而是找银行作为担保，将资金带到国外并订购消费等等。这意味着我们国内挣的钱花在了国外。此外，他很多借来的资金是美元债券，通常需要在海外提供担保，而这些担保由国内银行提供，也就是所谓的“内保外贷”。国内银行以他的资产（如在建工程或已建成的房屋）作为抵押品。一旦许家印不还钱，那就会在担保房上动手，实际上国内银行使用的资产都是烂账。现在许家印是盛京银行的最大股东，占据近40%的股份，欠了这家银行将近2000亿元。盛京银行将这笔债务转移到辽宁国资那里，但辽宁国资并没有这么多钱，所以又发了债券和商业票据，最终央行买单，相当于全国人民买单。人民银行代表着国家利益，所以目前国内房地产问题实际上不仅仅是个人问题，而是整个国家经济的问题。虽然国内城投公司欠下的债务已经达到了64万亿元，比许家印欠辽宁国资还多了3000亿元，但这只是国内的问题，就像锅里的肉烂了一样。这些债务本质上都是未来的税收手段。
但目前的问题是，这个事件涉及到境外，我们不得不对这些债务负责，因为这是真正的金钱，而且用的是美元和人民币，不能随便印刷。所以这相当于间接的掠夺国家，我们必须认识到这个问题。如果说有两万多亿元的债务，实际上我们不会追究个人的责任，因为关键是在这个过程中，有人赚了钱，也创造了GDP和税收。他们购买了各地政府的土地，而土地的价值也增加了。土地和税费占到总利润的70%左右，建筑成本约占10%，所以在房地产行业，策略是低毛利、高周转的，类似于快消品模式。但一旦高周转无法持续，低毛利意味着更大的亏损。所以我们可以看到，房地产商越大，亏损也越多，因为他们采取的是低毛利的方式，资金成本很高。国家早就限制了直接向房地产企业提供贷款，所以房地产商通过影子银行来获得贷款，如信托公司。房地产商将自己的建筑项目抵押给信托公司，然后信托公司再将这些产品卖给银行，最终还是使用了银行的资金，只是通过信托公司这个渠道。
这样做实际上增加了房地产的融资成本。同时，在这个过程中，很多底层资产也变得不那么优质，因为银行在直接审核时对底层资产有更高的要求。但一旦由信托公司充当担保公司，就可以进行包装和美化，银行的审查就不像之前那么严格了。尽管这些资产本质上是底层资产，最终还是涉及到房地产项目。所以大多数开发商在过去的几年里疯狂增长并不是通过银行直接输血，而是通过影子银行和信托公司完成的。然而，资管新规之后，这个渠道被关闭了，所以为什么过去两年房地产商纷纷破产？因为输血的管道，也就是信托资管新规之后，不再允许继续给他们贷款。房地产商唯一的生路就是卖预售房，特别是预售模式。因为很多房子还没有建完就开始卖，普通老百姓不会买跌的，一旦有大型开发商烂尾，市场就会停滞几个月，这对开发商来说是无法承受的。因为开发商还有一些民间集资渠道，如高利贷、小额贷款等，但这些资金成本非常高，可能高达20%或30%，超过了利润。#房地产时代终结# #我们面临的危机#
热门跟贴