任何时候，南京人买房首选主城四区！其次筛选师资！再者对比新房供应量！

10月，主城一批老盘要上市，都曾经南京楼市摇号大热门。包括南部新城金地大成汇文府，新玄武复地明日之城，其中不乏一批学区倒挂盘。

01.

二手房曾破8万/㎡ 鼓楼学区盘将推66套洋房

最新消息，位于鼓楼龙江的恒盛金陵湾售楼处开始对外接待。

据知情人士透露，二期新河村计划11月中下旬加推14号楼，这是该组团最后一栋11F洋房产品，共66套毛坯房源，预计2025年12月31日前交付。

户型面积约132、156、181㎡，全四房设计，总价约650万起。按照主城四区贷款政策，首套房2.5成约162.5万、二套3.5成约227.5万。

金陵湾新河村组团，一共4栋住宅和一个5层商业综合体，12—14号楼均为总高11F，15#楼为18F，至今未入市。

其中12、13号楼，主力户型约156、180㎡，已于2021年11月28开盘，向人才定向供应，当时毛坯均价4.38万/㎡，首付5成。

然而在2022年6月，新组团12、13#楼却被爆出停工，12月底才开始复工。不过原本合同约定交付时间，要到2025年。

马上要加推的14#楼已进入地上施工阶段，预计2025年底交付。

图源 辉哥说楼市

14#楼共三种户型，其中建面约132㎡为四房两卫，经典四叶草户型；建面约156和181㎡户型全部为四房朝南+双阳台+双套房+三卫设计。

恒盛金陵湾位于鼓楼区定淮门大街，学区为树人小学+树人初中，前期二手房最高成交价曾破8万/㎡，今年8月金陵湾一套套156.52㎡退房，吸引了136人报名，可见热度之高。

恒盛金陵湾深受南京家长们偏爱，主城一梯队名校树人（本部）双学区+一二手房近万元的倒挂，也是该项目一直以来备受市场关注的原因。

二手房方面，恒盛金陵湾一期9月已成交10余套次新房，新近成交价高达7.3万/㎡，而且二手房成交周期短，价格放眼当下市场行情已实属坚挺。

附近已有4号线（龙江站），且项目距离在建的9号线（三汊河站）仅数百米，计划在2026年建成通车，周边老小区密集、居住氛围浓厚。

可即便如此，恒盛金陵湾新组团“硬伤”也蛮明显的。

最大的“硬伤”就是土地年限大缩水。项目的拿地时间是2007年，距离今天已经过去了16年。加上恒盛金陵湾新组团交付时间要在2025年年底，期间变数较多。

此外，项目周边的小区还是以老旧小区为主，像新河一村、新河二村、迎江园小区都建于上世纪90年代，房龄普遍超10年。

然而，在不少购房者眼里，任何硬伤在价格倒挂和双学区教育资源优势面前，都算不上硬伤。这也就难怪，自2021年11月加推之后，仍有一批学区置业购房者等待：恒盛金陵湾下一批加推！

02.

最后80套 新玄武复地即将收官加推！

除了鼓楼区恒盛金陵湾，新玄武复地明日之城近期也有加推计划。

即将推出2号楼，总高20层，最后80套房源，户型建面约110㎡（三房两厅两卫）、142㎡（四房两厅两卫），预计4.5-4.8万/㎡（含精装包）。学区已确定为南师附小+科利华，是近两年玄武区关注度较高的摇号盘。

该盘上一次入市2021年11月中旬，推出A地块1、3、4、5号楼，1号楼销许均价约4.4万/㎡，3号楼约4万/㎡，另有3000元/㎡装修包。开盘当天基本卖光。

项目总体量约40万方，分为五个地块开发，A、B地块为住宅以及配套用房，C地块为商业、酒店式公寓及基层社区中心，D地块为办公写字楼，E地块将重点打造商业，是一个集住宅、商业、办公一体化的城市综合体。

其中住宅共9栋楼，总高为12-26F，面积段约105—169㎡。首开房源为建面约125㎡-169㎡小高层，后期加推为建面约105㎡—140㎡高层产品。

本次2#楼为明日之城最后一栋楼高层，户型建面约110㎡（三房两厅两卫）、142㎡（四房两厅两卫）卖完正式收官。

项目样板间展示部分装修品牌：

1）大金中央空调+兰舍新风+菲斯曼地暖三大件； 2）厨房为博世的油烟机+灶具，滨特尔的净水器，西门子的洗碗机、弗兰卡的垃圾处理器+厨房水槽+龙头等； 3）卫生间为汉斯格雅的卫浴五金，主卫为TOTO智能坐便器、客卫为杜拉维特的坐便器；阳台带定制电动晾衣架等。

复地明日之城收官后，区域内就剩招商局中心臻境、宝龙城少量房源在售，新玄武板块新房房源也将进入倒计时阶段。

不同于河西南投资客居多，新玄武“自住”、学区置业客群占比大，这也造就了区域次新房房价的坚挺。 眼下当南京多个区次新房疯狂砸盘抛售之时， 新玄武二手房价依然平稳，基本维持在“5字头”。

虽然相比前两年 二手房价也 跌去不少，但对比来看，整体波动不大。

新 玄武宅地本身就非常少，住宅开发只占30%，其余全部用于商务楼宇、研发载体，为可持续发展扎实基础。

区域内两条地铁， 科研机关事业单位集中，开发兑现周期相对快。

从2015年第一宗宅地出让到2021年招商最后进驻，7年时间新玄武涉宅也就8宗地块，供应本身就很稀缺。

再加上新玄武宅地集中入市正值南京楼市高峰期，去化速度非常快，如今开发已经接近尾声，后期就是基建配套落地阶段。

不仅仅是住宅，更是实实在在的的产业、商业、交通、教育等多重利好叠加。

7.16平方公里土地上，新玄武规划约230万方商业综合体，而规划主轴的大壮观路两侧的主力商业46万方， 分布着五大超大体量综合体项目：星河WORLD、北京电子城、宝龙城、复地明日之城、招商局中心，三到五年时间招商、复星、宝龙等多家区域总部经济落地。

在今年金洽会期间，新玄武产再次发力。北京华如XSimVerse元宇宙项目、律政产业园入驻企业签约项目、跨境电商全生命周期体系中心项目、北电数字经济创新示范园项目、江苏领丰行资产管理有限公司项目等5个项目签约落地新玄武，产业引擎力持续向上。

除了招商引资，玄武区还把优质教育师资力量——南师附小+科利华导入新玄武，名校教育的助力加速区域更快腾飞。

轨道交通方面，区域内两条地铁6、9号线也在顺利推进中。

一些思考

相比河西、南部新城，当下新玄武置业门槛相对较低，各项高浓度配套都在加速兑现 ，更何况未来区域客群自住为主，投资客占比少，长期来看二手房价会更趋稳定。

而这种供需关系会传导至楼市，形成良性循环。

大家要明白一个道理，新房供应量要维持在一个合理的度，楼市才能良性运转，一旦过大，超载，甚至门槛虚高，配套落地跟不上，后期砸盘再做难免。

当下河西南就是一个现实例子，二手房屡次跌破三字头，砸盘抛售消息在各大购房群刷屏，如果新房供应量不稍加控制，接下来大校场也很难保证不步其后尘。

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