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问答352期
今天中午12点，房哥直播问答继续，海量供应下，高新CID，软件新城，港务区众多小区，如何根治选择难，房哥是如何选房的？
问：绿城海棠三章、天地源、金泰143㎡四室，综合小学初中如何选？
答：云谷天汇摇号结束后，软件新城的供应量来到了西三环以东，目前看热度最高的还在绿城，二地块开了以后，赠送露台更大，景观面积更大，园区更大，外加品牌光环，在三家里优势明显；
天地源得益于高新老业主的基数，虽然不是四代住宅产品，但需求仍然强劲，金泰产品，品牌中规中矩，亮点在楼间距较大，很多人在等价格；
学校部分，区域内分布十五、十六小，十初，四完全中学等，也都是名校+，有学上，同时高新底子不差，目前商品房学区生源较少，成绩有待观察；
配套部分，附近空地开发为主，地铁，商业都未落地，买这里一是冲着高新来，二就是品牌差异，143㎡的户型，在当下内卷严重，多面宽，大阳台几乎是各家标配，差异主要在于赠送面积大小，以及是否有露台空间；
区域，学校，价格无明显差异的情况下，品牌上，绿城＞天地源＞金泰，剩余就是户型看个人喜好了。
明天中午12点，房哥也将走进绿城海棠三章，和大家再聊聊高新选房策略，软件新城前景，抖音+视频号直播间双平台预约可看！
问：西安买房想看碧桂园云墅二期，担心暴雷因素？
答：对于出险，以及处在舆论浪尖的，多少背后都是资金和交付的问题，融创，恒大，中南，绿地，正荣，蓝光后，目前大家对于碧桂园的担忧情绪明显，已经买的担心交付，没买的担心品牌；
古话说，君子不立于危墙之下，危墙不代表一定要倒，也许有加固措施，概率扶正，但有明显的风险，对于真金白银掏钱买房的人，大可不必，但如果不是君子，以小博大，就玩刺激的另说；
23000+的预算，在西安不算少，奔着求稳的角度，CID甚至不如软件新城安全，更别说CID范围，招商，中铁建，龙湖，中建，天地源，紫薇等国企，央企新房遍地的现状下，云墅二期吸引力有限；
精装与否并不影响购买，碧桂园的精装交付过往发挥也很一般，安全仍然是当下买房的首选因素，消费是为了开心，不是每天担惊受怕！
问：南三环华城泊郡，两室西北朝向，如何快速卖掉？
答：都知道今年置换年，老房子不保值，赶紧卖掉，但思路对了，操作太难，九月份市场回暖，西安二手房成交量不过7400多套，而挂牌的房源是十几万套，很多压根是无法卖掉的；
华城泊郡的位置是不错的，电视塔范围，城南老城区，商业，交通发达，旁边还有在建的曲江CCBD，但小区本身，小开发商，密度不低，房龄也大，目前贝壳上，成交均价在15906元/㎡；
成交量还可以，三个月卖了10套，但有600多次带看，说明还是有很多人关注这里，因为价格的因素观望，对于这类没有明显优势的小区，最简单的就是降价，尤其是在大量带看的基础上；
房子本身，西北朝向+两室组合短板明显，相同房源目前单价在14800+左右，价格更低的就是一室小面积，在13300+左右，在同类户型最近成交的价格上，再让10万左右，看买家反馈。
不是这套房子难卖，改善时代，都选新房，预算不够的才看二手，降价简单直接。
问：房哥，临潼的房子做民宿，还是卖掉好？
答：大多数人对民宿都有误解，自己的房子简单收拾，对外出租，最多是家庭旅馆，和有天，有地，有院，有景的民宿是两回事，后者需要大量的维护，管理，前者只是变相短租；
民宿非常依赖游客量和景点，临潼有兵马俑，华清池，但多数人过夜的仍会选择温泉酒店，更多西安游客仍然住在西安，当天往返；
临潼的游客就像坐地铁一样，人多，但大量留宿的很少，花大成本改造房子短租，空置的成本大于固定的收益，并不划算；
当然，如果你是民宿经营小天才，也有赚钱的，极少，此外，交通也是很大问题，西安民宿主要集中在北大街，南稍门等中轴沿线，经典密集，交通便利，很多是酒店改造的，依赖稳定留宿的游客，淡季和旺季的差异也很大；
临潼在稳定性和景点留宿需求上远不如西安，虽然有大IP和地铁，但买卖房，租房的需求很弱，看看目前的新房市场就清楚了！
问：刚需上班不久，盛世长安能选吗，预算只有150万？
答：对于刚入社会的年轻人，在当下的环境中，买房一定要控制负债，切记一步到位的观念，150万预算，在高新附近，自住，盛世长安可以看，虽然是长安小区，环境一般，房龄也大，但地处三区交界，生活便利，小区基本展示面还好；
目前均价也只有15504元/㎡最优，150万预算内，90多的小三室完全够得着，且房源选择多，价格还可谈，自住角度，工作近，生活便利，月供可控，完全可以看，短板也要接受，后期流转可能性很低；
西部大道沿线，本就是二手房存量巨大的区域，融创西安宸院，金地西沣公元、海亮新英里、万科高新华府等密集分布，南侧还有万科城，雅居乐，悦美，合能等，二手房竞争激烈；
但稍新的小区，均价已在18000+以上，陕建、中粮的新房也远超150万的总价预算，强行上车，对于刚工作的年轻人是巨大的雷，一旦失业，断供在所难免，一分钱一分货，适合自己很重要！
问：沣华熙城的小面积三室，现在出手，还是再等等？
答：西咸新区，尤其是沣东，沣西的二手房滞销，不是房子本身的问题，而是大环境变动太快，当下二环放开限购，带动的有限销量仅仅是主城区，大家都求稳，再去西咸的较少；
当年买沣华，绿地的实在区域最高光时期，大项目不断落地，开发商积极拿地，科统区的规划是不差的，只是尊重新区发挥规划，没有想象的那么快，当年买这里，房价并不高的，现在要做时间的朋友，等待配套落地；
小三室入门产品，主打刚需，但周边的配套现状，刚需当下很难涌入，不是卖不卖，而是卖有没有人来看的问题，改善的会等未来，因为名下不止一套房，但刚需看地铁，上学，学校，都是短期需求；
可以挂，看咨询量，没到强行降价卖的阶段，但置换可以趁早！
问：手握100万，置换143㎡大面积，城北和高新怎么看？
答：去高新预算有点紧张，如果可以做三成首付，100的预算，撑死总价300万，软件新城是够不到143㎡的大面积的，反而留在城北选择会多一些；
由于自住高铁新城，对区域也足够熟悉，选择方向有两个，一是就地换房，白桦林悦、绿城春鸣里，江语云庭的新房，按17000+的预估单价，都可以选，优势在于熟悉区域，价格可控，学校多，短板为缺人气，缺商业；
第二个方向就是往港务区走，城市建面和规划配套比经开多很多，目前奥体核心均价18000+，中粮，龙翔有房可看，向东中铁建西派璟悦，陆港海心湾，华润港悦城等，优势在于户型好，配套多，产品新，且都是央企国企。
未来多年内，城北的改善供应大户，仍然集中在港务区！
问：纯投，保利云谷天汇和天地源永安华府如何选择？
答：当下的房价，地价，供应不具备纯投的条件，转手差异的思路早已不再，更多是对优质区域，品牌，产品的长期只有，五年，八年不等，以求的长期的保值，稳大于收益；
从这个角度上，保利优势明显，区域上，软件新城凭借开发早，配套多，产业全，是比CID更加稳的选择，品牌上，央企保利，相比国企天地源有更多交付案例，市场热度也说明差异；
产品上，125㎡保利为两梯两户产品，是当下软件新城较低的入门门槛，往后143㎡为主，总价越来越贵，保利千人摇的结果，也说明了大家的认可趋势；
位置上，不用担心，云谷的位置还是可以的，靠近密集住宅区，毗邻学校，很多人会纠结天汇和云谷天汇，但没有永安华府和这里对比的；
软件新城的边界也不止于此，向西绕城内还有发挥的空间，但短期时间，软件新城的供应量仍然集中在鱼化寨区域！
问：大唐府邸112㎡置换海亮唐宁府140㎡，是不是更保值？
答：虽然是从大明宫成熟位置，置换浐灞交接位置，但产品的更新换代明显，大唐府邸，卖点在于万达商业，八号线，四号线交汇，二环边的成熟住宅；
短板为小开发商，洋房有卖点，112㎡高层非常一般，区域内二手房头部为龙湖枫香庭主打品牌，阳光城檀悦，中铁建西派国际主打大户型，目前周边新房单价稳定在20000+左右，大唐府邸高层的天花板明显；
唐宁府则属于配套短缺区域，靠近地铁八号线，雁鸣湖，但周边氛围，区域面貌很一般，小区次新房，洋房还是很稀缺的，但区域短板导致二手房价格不高，对于自主，会是好的入手时机；
虽然算不上完美置换，但小面积，小品牌高层，置换为大面积，大品牌洋房，总归是不亏的，地段和配套的取舍也是必然了！
问：自然界云宸，178㎡楼王，长期不住，持有还是卖掉？
答：楼王属个人爱好消费，在二手房上很难有满意的溢价，目前云宸的二手房均价22743元/㎡，但成交较差，三个月贝壳上只有两套，大面积洋房总价近500万，在当下市场，受众偏少，刚需够不着，改善看不上；
自然界的众多地块里，表现最好的是河山和江月，豪装河景大平层，低密叠拼，在豪宅上跑出了独立行情，但对于多数自然界小区二手房，仍然面临价格高，二手房竞争大的情况；
2万+以上的价格，不仅在浐灞，包括城北，刚需等区域，都是有难度的成交价格，浐灞卖点在于环境好，短板在于配套少，港务区这几年的供应，也分流了浐灞的需求；
长期看，不在西安不自住，小区二手房天花板有限，竞争激烈，尽早考虑出出手，在所在城市安家，目前无论空置还是出租都很难受！
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作者：鬼使白
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