房子的价值，就是城市的价值。没有发展潜力的城市，房子是不值钱的。

很多人关心房地产信托投资基金（REITs）的投资价值，认为买不了房，可以买REITs间接买房。可是如果你的金融学基础比较扎实，你就会知道一个概念叫“公司治理”。这个概念的实质是资产的现金流，受到公司治理质量的严重影响。有时候，公司有现金流，可是股东拿不到，因为被管理层“分流”了；还有的时候，管理层不好，导致现金流很少，都分给股东也没多少，这时候公司资产也就不值钱了。

深入理解“公司治理”这个概念，你会发现REITs不是个好的投资品，主要原因有两个。

第一，REITs的底层资产并不是大中城市的房子，而是高速公路、工业园区、水务公司等等。这些资产，总体资质并不一定很好，需要具体分析。这个分析和分析单个股票的价值是一样的，涉及很多细节。无论如何，REITs不能和买房挂钩，更不能和买房等同。除了名称中有“房地产”的字样，我实在找不出REITs和买房有什么关系。

第二，这些资产的现金流很不透明，管理团队操作的空间很大，因此对管理团队的依赖很大，这是很大的风险因素。

中国的经济周期和美国的经济周期本质上是不同的，对资产价格的含义也不同。美国的经济已经基本处于稳态，经济周期是经济围绕稳态的波动，一般幅度不大。美国经济波动如果很大，往往是发生了经济危机或者金融危机。这时候，房价如果回调，往往需要几年时间的调整。因此，在美国买房抄底，不需要太着急，比如2007年美国房价开始下跌，到了2010-2011年才开始反弹。这种情况下，稍微等1~2年，并不会错失机会，可以等等看。

作为对比，中国的经济周期完全不一样。中国经济还在一个上升趋势中，并没有进入稳态。中国经济的回调表现为经济增速的下降，往往是宏观调控的结果，是主动的收缩。而且，因为中国经济总体增速依然很快、干扰因素很多，很难用增速高低来简单判断经济冷热。

比如说2021年，看起来经济增速很高，上半年达到12.7%，全年估计在8%左右，增速并不低，可是考虑到2020年因为疫情基数低，实际上2021年的经济不但不热，还很冷。去掉出口的巨大贡献以后，经济就更冷。这样一来，就很容易理解为何年中的时候，财政政策和货币政策都转向宽松。

总体上看，中国经济总体增速依然很高。因此，中国房价很少有大的回调，在中国买房，等等看就不是一个好的策略。很多人有这样的经历，想回调再买，结果很难等来回调，等来了也是转瞬即逝，最后只好硬着头皮买。

我们把北京和东京做个比较，看看北京的房价和东京比，到底处在什么水平上。因为已经过去这么多年了，不好直接比较，我们用美国作为标尺来进行比较。美国这些年一直是全球最大经济体，而且房价相对稳定，适合作为标尺。

1990年的时候，东京高端住宅的价格达到过每平方米8万美元，当时纽约高端住宅的价格也就每平方米1万多美元，东京高端住宅的价格是纽约的8倍。对比均价的话，东京核心区的均价达到每平方米3万多美元，而纽约中心城区的均价每平方米才四五千美元，两者差不多也是8倍的差距。

2018年的时候，纽约的房产均价为每平方米2万美元多一点，北京的均价为1万美元多一点，纽约房价是北京房价的2倍左右。所以说，以纽约房价作为比较基准，一个是纽约的8倍，一个不到纽约的一半，一里一外，相差了16倍，2018年北京房价是1990年东京房价的1/16。

因此，北京的房价虽然很“高”，但是和1990年的日本相比，还差很远，二者远远不在一个数量级上。“高”和“泡沫”是两个概念，“高”不一定就有泡沫。

1990年的东京房价怎么这么高？是纽约的8倍多，当时不仅东京，日本全国的土地都很贵。当时日本全国土地价值是美国的4倍，考虑到日本的国土面积只有美国的1/25，一里一外，日本的土地单价是美国的100多倍，简直离谱。正因为如此，日本1990年的地产泡沫是近代经济史上最严重的泡沫。

日本当时的地价之高，远远不是今天的中国能够比的。和当时的日本相比，今天的中国地价简直就是很便宜，更谈不上泡沫，甚至没资格谈有泡沫。

有没有一种可能，东京房价是个很大的泡沫，而北京房价是个小小的泡沫呢？

首先从需求看，北京是中国的政治、经济、金融、文化中心，资源高度聚集。北京有全中国最宽的马路、最好的医院、最好的学校。而纽约呢，只是美国的金融中心，美国的政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿。纽约只是“一个中心”，而北京是“四个中心”。 从资源聚集的角度，纽约和北京是没法比的。

我们一直说，买房其实买的是城市资源，北京聚集的资源多，房子的附加资源也就多。从需求上看，北京住房的需求是远远超过纽约的需求的。而且，中国总人口是美国的4倍，这进一步增加了对北京住房的总需求。

我们再看供给。就会发现北京住房的有效供给比纽约少很多。为什么呢？两个原因。

第一个是纽约的建筑密度大。由于限高和城市规划等因素，北京的房子建得很矮、不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋很高、很密。根据统计，每平方米的土地上，曼哈顿建了11平方米的房子，而北京的二环以里，面积和曼哈顿差不多，每平方米只建了不到1平方米的房子。这样一来，纽约的房屋面积就是北京的十几倍。

第二个原因是纽约的房地产市场效率高、房屋的利用率高，相当于进一步增加了有效供给。纽约的房屋出租率高，闲置的房子很少。北京呢，很多房子空着，利用效率很低。

举个例子，北京的很多房子，包括国家机关、事业单位、各种单位的大院子，这些房子都是不卖、不出租的，这就大大降低了房屋的利用效率。

所以，北京的房屋需求比纽约大、供给比纽约少，北京的房价当然是要超过纽约的。这和很多人的第一印象是完全相反的。

那现在是什么情况呢？目前在可比的区位和档次上，北京房价大约是纽约的一半。纽约的核心区域房产均价换成人民币在14万元左右，而北京是七八万元。高端公寓房价，纽约折合人民币在30万元左右而北京在15万元左右。不管是房产均价，还是高端公寓价格，纽约都比北京高了1倍左右。

所以，理论上北京的房价应该比纽约高，但实际上北京的房价只有纽约的一半。这就说明，北京的房价很难说有泡沫。进一步看，目前北京的房价在全国名列前茅，北京房价没有泡沫的话，其他城市也很难说有泡沫了，至少说有泡沫的证据不足。

很多人会说房价收入比，你可能算错了一点点。先来看房价收入比。现在一线城市房价收入比达到60多倍，不吃不喝60多年才能买得起房子，这被当作房价泡沫的铁证。可是呢，房价收入比的计算，很多人算错了一点点。错在哪一点点？错在“收入”的计算上。房价收入比中的“收入”，是“未来的中高收入”，是拿现在的房价和未来的中高阶层的收入比较，不是现在的房价和现在的平均收入比较。

现在的高估值是对未来盈利增长的提前反映，不是因为现在的盈利水平高。过去十几年，城市化快速进行，大量人口从农村向城市转移。大规模的城市化是当代中国最清楚不过的事情。人到了城里就需要住房，未来还有好几亿人要进城，挡也挡不住，赶也赶不走，这是个非常清楚的事情。所以，中国的大城市就像盈利增长稳健的大公司，这个“公司”的潜力大家都看到了，于是就开始买这个“公司”的“股票”，这个“股票”就是房子。

早看到的，早就买了；晚一点看到的，晚一点也买了。越来越多的人看清楚了，就把这个价格买上去了。大城市房子贵，就是这个道理。

所以，计算房价收入比，要用未来的收入，不是现在的收入，因为房价会对未来的收入提前反映。

第二个约束条件是“中高收入”。为什么强调“中高”呢？因为未来不是所有人都买得起房子，中高收入阶层才买得起房，其余人要租房住。比如说，纽约、东京、香港、首尔这几个国际大都市，租房率分别为68%、54%、55%、60%，租房子住的人都超过一半。所以，以后超过一半的人是要租房住的，中高收入阶层住自己的房子，中低收入阶层租别人的房子、付房租。所以，房价收入比中的“收入”应该是中高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。

未来的中高收入多少呢？我们来简单匡算一下。比如说北京，现在普通家政人员、快递小哥的收入是六七千元，高一点的上万元，有学位、有几年工作经验的年轻人月收入经常在2万元以上，这样算下来一年就是24万元。每年增速按照8%计算，10年后就是52万元，夫妻两人的收入就是104万元。这是未来1年的家庭收入，现在北京一套小三居的均价是700多万元。所以，现在的房价和10年后的中高收入比只有7倍多。

此外，大家都知道，中国的收入统计不完善，很多人都有隐性收入，收入越高的人隐性收入越多。所以，上面的收入匡算是很保守的。这样一来，你就能理解为什么房价看起来这么高，还是有那么多人买，调控了也不下去，新盘一开盘就被买光。归根结底，就是因为这个房价背后是有坚实的收入支撑的。

我们虽然目前的收入水平低，但预期收入增速还是比较快的，而美国、日本这些国家的收入水平已经很高，预期收入增速就慢下来了。收入增速高，房价收入比就高，否则就低。美国、欧洲、日本已经进入稳态社会，未来的收入增速不快，因此房价收入比就不高了。此外，绝大多数国外城市都有房产税、保险费、管理费等房屋持有成本，也压低了房价。

总结一下，一个城市房价收入比高，不一定说明这个城市房子贵，很可能是因为这个城市的增长潜力好。一个城市房价收入比低，不一定是房价低，更可能是这个城市的增长潜力低。你看，很多小城市的房价收入比不高，只有7～8倍，就是因为发展潜力不大。

如果房价没有泡沫，为什么我国政府会反复调控房价？

可能有很多原因导致政府要调控房价，其中最重要的一个原因就是财富分配问题。过去这20年，中国经济增长太快，像一列疾驰的火车，买了房的人就像买票上了车，财富跟随列车快速上涨。但是因为各种原因没有上车的人就会被拉开差距，造成财富差距很大。现在很多中低收入的人买不起房，刚入职场的年轻人也买不起房，如果房价上涨得过快，财富差距会越来越大。这样一来，没买房的人就越来越没有希望了，工作不安心了，心情也会很压抑，这不利于整个社会的繁荣。

从社会繁荣稳定的角度，政府一定要保证财富差距不要过于极端。目前的差距已经很大了，所以要出台调控，让房价不要上涨过快，这样没买房的想办法买房，针对收入特别低的人群还出台保障房政策，所有人都有房子住，社会才能稳定。

房地产调控不是调控价格水平，而是调控上涨速度，让房价上涨不要过快。房地产调控调节的是财富分配，终极目的是社会的稳定。