9月26日，成都发布了核弹级的救市政策。

1、5+2区以外取消限购； 2、144平以上取消限购； 3、限购区域只需半年社保，同时本地户口单身可以买2套、夫妻可以买3套、二孩可以买4套、三孩可以买5套。 4、满2年就没有增值税、不看唯一了。 5、新拍地块建起来的房子不再限价！同时取消装修限价、二手房指导价。

其中一条很显眼的消息，144平以上取消限购，这意味着144㎡以上敞开买，一个人即使想买10套也是可以的。

那么，成都为什么单单取消了144平以上的限购？

144平是成都的豪宅线，取消豪宅限购，并非利多豪宅那么简单，而是想要吸纳城市所需要的人才，拉动成都的外部购买力，尤其是西部其他城市的高端群体，以及一线城市回流人群。

成都近几年的常住人口增量一直全国领先，七普数据排名全国第三，去年位居全国第二。

这些人口，一是来自四川各市，二是来自整个大西部，三是从一线回流而来，这才有了现在2000多万人口的成都。

取消144平以上限购，解除的是高端市场对于外地购房者的限制，而买得起144平以上成都豪宅的，也基本上属于这个城市需要的人才，对进一步吸纳外部人口有绝对的帮助。

政策之后，成都高端市场的市场表现，也证明了这一大招的实效。

一是高端市场爆了。比如受益最大，不再单独限购的高新南，政策之后，区域内的某TOD楼盘，短短几分钟，已售已售已售，爆卖消息，看得让人眼花缭乱。

还有个盘，政策出来不到1小时，直接卖了11套，他们自己人都说，杀疯了。

三圣乡和天府新区的部分高端楼盘也一样，之前销售平平无奇，政策之后，一晚上就认购了9套，直接打破记录。

二是外地人开始进场了。政策之后，成都一些楼盘的置业顾问就说接到了来自河南的客户，不少中介也说外地客户咨询量直线上升。

除了政策上的利好，这两年成都的高端产品也很给力，以麓湖、龙湖、华润等为代表的高品质开发企业，在新常态下，开启了产品能级的提速。

以成都顶级改善产品麓湖为例，今年可以说是一个绝对的产品大年，不仅连续推出多个提升城市能级的产品，其在产品升级方面的动作，也从4.0快速升级至6.0，市场反应强烈。

根据公开市场数据统计：

截止9月底，麓湖已销售近1000套，平均成交面积超过240平，套均总价约920万； 9月销售的玄鸟阁350平楼王，114套，套均总价1500万，报名摇号人数超过1000人。 ……

而接近年终，麓湖又出大招，推出战略级大平层“鲲鹏阁”，320平起，其中23套定制级大平层，总价4500万，标准层套均面积560平，这是刷新整个地产行业的存在。

麓湖实景图

要知道，连北上广深都缺面积500平、总价4500万的住宅大平层项目。

深圳中原统计到的数据，深圳目前在售新盘达到200多个，但400平以上大户型产品仅2个，占比不足1%，500平以上的是零供应。

北京也是如此，2022年到今年4月，北京整个城区200平以上的供应只占大约8%，500平以上的更是没有。

成都，为什么能出现比肩一线城市的高端产品？

我认为，这跟成都的战略能级、消费能力，以及楼市的高端改善需求潜力强有很大的关系。

1、全球新局势下，成都战略地位逐年攀升。

过去很多年，全球经济贸易大多走海运，从而带动了沿海城市的发展，成都作为西部内陆城市，优势小一点。

但“一带一路”战略规划后，整个形势已经变了。“南丝绸之路”起点的成都，已经成为世界对外交流和贸易的阵地之一，战略地位显著上升。

当前中国的经济发展格局，就是北有京津冀，中有中部城市群，东有长三角，南有珠三角，西有成渝经济圈，成渝已经成为五大城市群之一，成为西部的战略重心。

而且，当前的国际环境下，成都也正逐步承接东部的资源和人口的转移迁徙。显然，国家有意打造成都的西部中心地位。

2、成都城市能级超快提升，人口流入加快，消费潜力已经提升。

今年国家也提出“内循环”大战略，消费将成为未来拉动中国经济增长的核心引擎。

消费服务业非常发达的成都，在未来城市竞争中占据着非常有利的地位。

这几年的成都，社消零总额从2012年的3329亿增长到2022年的9096.5亿，增长近3倍。

消费提质升级，消费结构也不断优化。

2022年，成都以新能源汽车为代表的大宗商品零售额涨了67%，同时也仅去年一年，成都就引进708家首店，其中包括多家亚洲及全球首店，成为继北京、上海之后中国“首店经济第三城”。

强劲的消费能力，成都的社消零总额（2022年）在全国副省级城市中排名第2，零售指数（2021年）仅次于上海、北京、深圳，稳居全国零售“第四城”的位置。

消费能级顶级，又虹吸有四川各市、整个大西部，及一线城市回流过来的高净值人群，成都的消费能力肯定是越来越强，对房子的需求上限也就越来越高。

3、从成都的楼市基本面看，整体改善性需求在暴增，改善趋势越来越明显。

这几年，成都的新房，主力供应面积段越来越大，套均成交面积段也越来越大，而且越往核心区走，这个趋势越明显。

锐理数据显示，2016-2022年成都新房成交面积段占比：

2016年，100㎡以下户型占比68%，100-140㎡户型占比25%，140-180㎡户型占比5%，180㎡及以上户型占比3%； 2022年，100㎡以下户型占比22%，100-140㎡户型占比50%，140-180㎡户型占比19%，180㎡及以上户型占比9%。

显然，成都新房实际成交，面积越来越大，今年上半年，趋势也差不多。

上半年成都套均成交面积约132㎡，与2022年相比每套面积大了2㎡。其中一圈层、天新套均成交面积约143㎡、158㎡；二圈层套均面积约127㎡；三圈层套均面积约111㎡。

成都的新房套均价已经去到223万/套，而一二圈层稍微好点的区域，起步价基本在250万，一圈层起步价300万甚至350万，与刚需主力需求价格呈现出明显的价格差。

这就是典型的改善市场。

这跟成都本身的楼市调控节奏有关，也跟成都楼市改善型产品供应缺位有关。

过去成都的调控政策，对改善十分不利，2017年买入的，基本上都很难改善，导致需求越攒越多。

大改善型产品的供应也是这两年才多起来的，2016年成都140㎡+以上户型只占当年总供应的18.6%，2022年是39.8%，开发商也不敢做太豪的产品，所以过去几年成都但凡有豪宅出现，就非常畅销。麓湖过往产品的畅销就是最好的例子。

麓湖推出560平、总价4500万的住宅大平层，底气和意义是什么？

作为新一线城市的代表，成都无论是战略地位、消费能级还是楼市需求，都势头强劲，但麓湖推出“鲲鹏阁”，将直接捅破成都楼市价格、面积的天花板，底气和看点又是什么？

在限墅的背景下，面积560平、总价4500万的大平层，说白了就是终极改善级别的存在，和别墅一样，除了城市能级的支持，还必须有资源稀缺，产品极致、圈层集聚等价值的加持，当下面市的“鲲鹏阁”，正是对这一系列条件的检验。

麓湖·鲲鹏阁实景图

1、天时：优良生态基底与现代城市空间的叠加，麓湖进行的是乌托邦城市的构建

麓湖位于天府总部商务区的地理核芯。回顾国内顶级豪宅，如汤臣一品、中粮海景壹号、深圳湾一号等项目，都位于城市空间和景观资源叠加区域，这一条件，在麓湖所在的区域已经基本具备。

天府总部商务区作为天府新区公园城市CBD，布局金融、科技等核心产业，建立面向世界的中央商务区，占位和当年的成都金融城十分相似。

但相比于金融城，天府总部商务区更“年轻”，不论是产业经济，还是生态环境、城市配套，都在金融城的经验之上提档升级，更像是2.0版本的金融城。

麓湖刚刚好就卡在了天府总部商务区的核心。

麓湖不仅仅是天府总部商务区的地理核心，结合天府新区“产城一体”的规划思路，过去十年，麓湖也规划出了城市公园住宅区、滨湖公园住宅区、产业及商业集聚区，就是要满足不同改善型客群的细分需求，也使其逐渐生长成一个以美好生活为核的“城市中心”。

在以上城市规划和发展的基础上，麓湖对所在板块的生态基底进行的重塑，简单说麓湖，是先有湖，再有城市，先景观、配套基底开发，再进行居住开发。

而经过十余年的开发，这一双重资源的叠加已经非常成熟，而鲲鹏阁又处于这个资源的中心位置，可以说是有了“天时”。

鲲鹏阁实景图

2、地利：不断打磨产品的麓湖，麓系产品已经具备了绝对的话语权

麓湖被业内称为“中国当代水岸建筑博物馆”，其在产品设计的大胆、前卫和匠心很早就被业内公认。

而经过二十余年的沉淀，麓湖对于顶级大平层的理解已经脱离了传统房地产的认识模式。

以今年陆续亮相的麓湖产品室内设计为例，麓湖已经将室内设计与艺术进行了融合，无论是风格，还是材料的再次创新使用，以及配置的合理性都已经进入到另外一个领域。

而作为战略级产品的鲲鹏阁，虽然笔者还不曾实地考察，但可以相信凭借麓湖对自己的严苛，产品力值得期待，甚至应该带来行业的一次震撼。所以产品的出彩是鲲鹏阁最不需要怀疑的地方。

鲲鹏阁实景图

3、人和：深受成都高端改善市场客群的信赖，让麓湖的客户圈层稳定

从“西部CEO，半数住麓山”开始，麓湖的营造者就与成都的高端客群建立了稳定的联系，到现在已经发展到了“麓二代、麓三代”的阶段。

而这种联系一方面是对于客群喜好和生活习惯的理解，另一方面应该是情感力和品牌认同，在某种程度上可以这么说：麓湖的传奇铸就，就是麓湖客户圈层所决定的。

具备“天时、地利、人和”的鲲鹏阁，是值得关注的，并不是因为其面积段和售价带来的话题效应，也不是一个楼盘热销与否的问题，而是在中国房地产新发展阶段，改善型逐步成为主力后，麓湖所坚持和奉行的城市发展理念、产品打造理念、客户关系维护等一系列问题能否为中国楼市高质量发展带来新的解题思路。