北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我手里大概400子弹，主要考虑兼顾自住和保值。目前看了几个小区。一是海淀区田村山南路金隅瑞和园，14年二类经济适用房小区，高板，海淀石景山交界，大概500左右两居80平，小学对口一般学校首都师范大学附属小学柳明校区，距离6号线廖公庄1.8km，1号线八宝山1.4km，贷款100万。

二是海淀区西二旗智学苑，600左右两居80+，00年塔楼，小区内有一般学校中关村一小西二旗分校（原西二旗小学），临近西二旗地铁站，周边都是产业区。贷款200万左右。

三是丰台区丰台站附近三环新城、万年华城，中景理想家，500左右到600左右，80-100平两居，西三环附近，号称丽泽外溢，丰台站利好，贷款100-200。

四是海淀清河强佑清河新城府学上院，600多80平，清华附小清河学校等，上地外溢。贷款200+。

五是朝阳常营苹果派。80平500万。号称朝青外溢。恳请章哥指点。

A：

1、这一看“子弹”就是没少修炼炒房秘籍，比我专业，都不敢谈指点了。也确实不好说什么，海淀朝阳丰台，除了西边绕了大半个北京城，从哪儿说起呢？聊点儿家常儿吧。

2、先说外溢，这是个中性词，得看溢出的是什么人群。万柳是中关村外溢的，是拿着大把钱在中关村买不到好房子的那部分人。环京大部分都是北京外溢的，这溢出的未必都是有钱人了，而是或无资格、或资金少和资金少还想炒房的那些人。这两种外溢的结果就不聊了，只是说别听到外溢就觉得是优势，未必。另外丽泽连自己板块内还没填满呢，能把谁给溢出去呢？

3、然后有句话是李嘉诚说的，房产的价值由什么决定？地段地段还是地段儿。常规建议是先北后东，然后是南部。当然这得结合具体板块和产品，不是绝对的。首经贸的板块挺好，到目前为止大部分小区至少不落后北京大盘，有的还超出不少呢。

4、然后最好区分一下房子的性质和类型，常规是首选商品房，然后是公房或福利房、政策房或保障房，最后是安置房和回迁房。这就相当于文凭，985，211，普本和专科，在找工作时的待遇不太一样。当然在人生中或许有沦落和逆袭的，这就具体分析了。

产品类型你这没涉及，不聊了。之后再看看塔楼板楼，大多数情况下首选板楼。还有就是是否临街，周边是否有噪音污染什么的了，最后是楼座朝向楼层户型等等，参照一下吧。

5、另外学区房得单聊，毕竟是功能性房产，是带溢价的。这就相当于药膳，和盖饭拉面麻辣烫不好放一块儿比较，性价比的内容不一样。海淀这几个的溢价都不算高，但至少含有海淀学籍的价值。

6、简单说吧，上次说有政保是吧？那如果单位不要求迁户就甭买学区房了，首选首经贸万年花城，典型的五期升值很好，强势还会延续，其他几期也不弱。如果必须迁户那就是海淀了，但这仨还真不好说什么，都自住为主吧。北五环外板块挺好，要不再看看其他小区？都没合适的再看苹果派吧，也不错，肯定不落后。简单就是这些情况。

仅供参考。

二

Q:

购房总预算450w左右，目标很清晰，保值增值加出租收益，只考虑纯商品房，目前就是不知道选哪个板块。看了常营，回龙观，四惠，朝青，大兴，想问问您觉得哪个比较合适。以下是问题:

1、这种保值出租的话，到底倾向于买远一点新一点大一点还是近一点旧一点小一点？

2、目前常营看了柏林爱乐，北京新天地，四惠看了壹线国际，回龙观的龙博苑，龙腾苑，朝青的国美第一城，大兴还没去看，也有人说丰台跟石景山，现在完全懵了。您觉得我看过的这几个小区怎么样？选择有问题吗？您倾向于哪一个？或者说这种需求您觉得哪里更合适。

3、家里老人倾向于买点带学区的，将来好转手也好出租，但是东西海学区这点预算不够，您觉得朝阳的学区怎么样？比如您之前推荐过的利泽西园跟新源里，就是这种类似的朝阳带学区的，您觉得跟上面那些选择，哪个更合适？本人因为可以zb，且孩子2028年才入小学，自己没有迫切的学区房需求。

4、保值出租，是小两居比较好，还是正规一居比较好？摸不准市场需求，目前看房老是想看小两居，觉得租房的人更愿意租2个房间的。

5、目前最纠结的还是区域问题，区域选定了，我再看区域内的房就好说了。

A：

1、先提醒一句吧，升值和租金是两个完全不同的市场，一个是投资，一个是消费。在总价不是太高的情况下，升值好的肯定租金低，租金高的都是用升值慢换的，甘蔗不能两头甜，高价食物或许才能做到各项兼顾。

2、自住为主就是远大新，投资就选离市区近的。但这都是理论，看具体的小区和房源吧。

3、这战线拉的太长了，东南西北的多辛苦啊。常规建议是先北后南，然后先东后西，先市区再郊区，先商品房再其他产品，先普宅再公寓，先房龄新的再看老房，先品质高的再看普通的。这里面要排序是国美首选，虽然小区普通但地段儿强；然后是回龙观的，虽然是经适房但早就无所谓了；再之后是柏林爱乐，其他的看自己喜好吧。

4、朝阳的学区房，如果用不上学位的话图什么呢？也就吹牛时的作用大，我手里有北京学区房！这看自己的追求吧，从投资角度没什么意思。好转手有可能，但租金低，还有溢价的风险。新源里的可能溢价更低些，但这老房又在高峰期之后未必好转手了。房子是用来住的，学区房是用来上学的，考虑好自己的需求吧。

5、保值出租是相对立的，高总价的有可能兼顾，不太高的不可能实现。出租角度能买小两居就尽量，坪效更高。但这都是理论上的，还是看具体房源吧。

6、区域问题就是先看朝青四惠再看回龙观，但如果注重升值就别选公寓多的小区。

仅供参考。

三

Q:

我目前家庭2套房，一套大屯里83平自住，一套丰台华富丽苑50平出租，贷款100万。爱人上班孩子上学在中关村，考虑保值及改善居住条件，想把自住的大屯里房子换到天创世缘110平，请问有什么建议？如果换到离中关村更近的区域（比如展春园），有什么配置建议？

A：

1、考虑保值与改善，怎么说呢？不太好建议，我一般只能从投资角度分析，而这一看就是典型的自住为主，跟投资的关系不是太大。所以凭个人喜好选择就行，毕竟房子是用来住的。

2、简单说两句吧，天创世缘是典型的老公寓。从自住角度来说的优势是地段儿好，价格便宜。但从保值角度来说这就都是劣势了，临街的户型多数有噪音，地段儿好导致办公的多，所以价格这么多年持续走弱。以后有可能在某一阶段跟上大盘，但长期来看肯定还是走弱。所以如果是自住为主就合适，能接受这环境就行，保值什么的别强求。

华富丽苑也差不多，独栋公寓形式，没什么社区环境。优势是租金收益高，但高租金是用升值慢换来的。也是有可能在短期跟上大盘，长期来看不占优势。

3、展春园在海淀算学区溢价比较低的，远远低于旁边的中关村学区。这看自己的喜好吧，毕竟有部分溢价，居住的性价比与朝阳相比就不是太高了，以学院路学区的成绩也不太好提升。房子是用来住的，还是多考虑哪里更方便更宜居吧。

仅供参考。

四

Q:

房山有一套次新两居室最近打算出手，目前有单一对口小学（在房山目前小学排名靠前），2024年1.1之后就多校划片了，是不是应该在这个时候出手？卖掉房山的房子后在月坛能买一个800多万的小两居打算自住。

目前想买三里河三小或者中古友谊小学的学区，但是孩子2027年上小学，无政保 ，月坛公立幼儿园能上的可能性很小，提前牺牲居住条件，是不是应该再等等呢？

A：

1、我水平不行，真猜不着是哪个小区，也不太懂房山的学区，不敢建议。不过房山没太多的学区概念，多校未必影响房价。参考金地朗悦吧，十二中学区，前年变成三校派位的吧，没影响什么。另外我印象中房山的好像都没有学区溢价，跟市区的不是一个概念。

2、房子是用来住的，学区房是用来上学的，有需求就换呗。常规是如果卖房后增加的预算多就提前换，房子大概率比现金保值。增加的不多那就等过了高峰期再说吧，或许有更多的选择。2026年开始就是确定的入学低谷期了，大概率能对口入学。

牺牲居住条件那就没办法了，这几年都是高峰期，入学的孩子多，炒高了学区溢价，哪儿的性价比都不算高，是否接受只能凭自己的感觉了。

仅供参考。

五

Q:

我现在给父母准备一套养老房，预算在650w-700w之间的两居，短期出租，长期可能父母会住。我自己家在广安门外，考虑方便的角度看了首经贸、角门、草桥和马家堡区域。目前比较满意的是万年花城、丽水园和草桥城市间这三个小区，城南嘉园也挺满意但略有点贵。请问一下这几个小区，如果从出租和保值的角度您推荐我买哪个？

A：

1、养老房，外人可不好建议，最主要的是得看老人是否觉得合适。

2、另外出租和保值是两个市场，而且在预算不是太高的时候是对立的。出租属于消费，保值属于投资，保值好的多数租金低，租金高的一般都是用升值慢换来的。所以考虑好更重视哪方面，适当取舍。

3、当然这仨小区都挺好，只要房子没硬伤就不至于保值弱。首选万年花城吧，五期就很好，这些年一直领涨。草桥这同板块之内的都差不多，不用纠结小区了，就看老人喜欢哪套房源吧，都不弱。

仅供参考。

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