近十年来，尽管深圳楼市起起伏伏，但香蜜湖永远坚挺，它被市场誉为“穿越周期的王者”。

即使在去年市场最冷的时候，也拍出一套超高溢价的近亿元豪宅。但香蜜湖已经进入“收藏时代”，鲜有新盘入市。

居深南大道以北，传统的香蜜湖缅怀于过去的荣光，岁月静好。

然而在深南大道以南，一场百万体量的旧改项目正轰轰烈烈展开，即将开启“南香蜜湖”的时代。

老车公庙即将成为历史，“南香蜜湖”即将崛起！

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推进速度太快了！

从意愿征集到腾退动迁，仅用了2年多时间。

在车公庙地铁站F出口旁，泰然工业区2期已经建起围挡，人去楼空，内部传来阵阵施工的声音。

根据规划，泰然工业区第一城市更新单元二期项目位于泰然二路、六路、七路，香蜜湖路围合区域。

拆除用地面积36075.5㎡，开发建设用地面积28220㎡。用地性质主要以产业用地和商业用地为主，靠近香蜜湖路一侧规划有2303平方米的公共绿地，可以隔绝部分道路粉尘和噪音。

而在泰然工业区第一城市更新单元西侧一路之隔，即是车公庙连片改造城市更新项目，如下图所示：

根据规划，该片区总用地面积约32.37万平方米，其中开发建设用地面积约17万平方米，规划容积约168万平方米。

包括4块纯居住用地、1块新型产业用地+二类居住用地、6块新型产业用地和3块教育用地。

其中住宅建筑面积约为33万平方米，其中包括约11万平方米的保障性住房。住宅用地配建2所9班幼儿园、2所托育机构，以及社区健康服务中心、老年人照料机构等公共配套设施。

3块教育用地，分别用于高等教育学院、九年一贯制学校和24班小学。据了解，高等教育学院很可能是“清华大学经济管理学院”，这将为福田区引进一所高等教育学院做出重要贡献。（具体以官方公示为准）

同时，项目还将配建4处社区体育活动场地，2处社区儿童游戏场地，并拟规划在03-01地块规划1栋高度不超过360米的超高层建筑。

展望未来，泰然四路两侧的老旧小区工业区，各类人气鼎沸的网红餐饮店，甚至是十亩地这样的潮玩地标都将成为历史。

随之而来的是涵盖居住，教育，商业，绿化，产业，休闲，超高层地标建筑等多元业态于一体的超级城市综合体。

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车公庙旧改，是香蜜湖片区乃至福田区经济发展的“新引擎”。

近年来，随着深圳发展一路向西，福田面临着南山辉煌、宝安崛起、光明启动带来的竞争力压力。

在此背景下，福田区如何破局，一方面是通过车公庙旧改这类方式获取新的土地空间，另一方面更为重要的是，找到自己的定位。

过去的香蜜湖因为地处城市黄金地带，通山达海，区位生态资源突出成为传统豪宅区，但缺乏产业规划。

未来的香蜜湖将被赋予金融中心功能，划为北区、中区和南区，各有规划、各司其职。

香蜜湖新金融中心效果图

根据规划：

香蜜湖新金融中心北区，将打造世界级交流平台——深圳国际交流中心，成为连接中外的主会场。

香蜜湖新金融中心中区，将规划落成深圳改革开放展览馆、国际演艺中心、深圳金融文化中心。

香蜜湖新金融中心南区，将规划开放式运动公园，音乐草坪、滑板公园、高尔夫练习场、儿童乐园等设施。

规划图仅供参考

而在深南大道南侧的车公庙片区，以及北侧的东海社区部分街区将打造成为香蜜湖国际风投创投街区。

未来福田将拥有“香蜜湖金融枢纽，世界级河套科研枢纽”双枢纽，而车公庙作为香蜜湖国际风投创投街区的重要组成部分，肩负着将科研成果，发明专利变现的重担。

从产业定位上，车公庙已成为香蜜湖新金融中心不可或缺的重要拼图。

车公庙连片旧改项目的加速落地，是名副其实的“南香蜜湖”崛起。

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车公庙旧改，也让平静到过分的深圳楼市，泛起一丝涟漪。

回顾过去1年，这一轮楼市调控松绑的过程，本质上是一场购买力“重新分配”的过程。

资金持续流向更有价值的城市/片区不可逆转。为了寻找确定性，大量中产和有钱人将普通资产置换为优质资产，由此带来资产的进一步分化。

从2020年到2023年，在深圳房地产市场的下行周期，还有成交均价不跌反涨的热门成交片区：

其中成交价涨幅最高的，就是香蜜湖片区，涨幅超过31%。

如果车公庙旧改兑现，它是否可以享受和香蜜湖一样的待遇？

我们称车公庙旧改为“南香蜜湖”，是否存在蹭热度的嫌疑？

事实上，从片区绿化率，居住密度，自然资源等维度，车公庙肯定没有香蜜湖那样优越的条件。

但从产品，配套，景观，圈层等维度，车公庙这样的超级城市综合体完全可以打造出更符合新深圳人和新贵阶层居住需求的未来产品。

车公庙地铁站，是深圳地铁全线网最为繁忙的站点之一。这里是深圳市首个、同时也是中国国内第2个四线换乘站，地铁1/7/9/11号线在此相汇，从这里出发，去深圳哪里都方便。

车公庙旧改自带商业、办公及旅馆业建筑约25.6万平方米，计划打造为“湾区国际时尚中心”，周边还分布有东海缤纷天地、KKONE、中洲湾C future city等集中商业。

景观生态方面，车公庙的上空可以俯瞰多重城市景观，270°视野包括平安金融中心的远眺、香蜜湖公园的尽览、高尔夫球场的静赏，深圳湾日落的收藏。

而在产品打造层面上，市场在不断变化，居住需求在迭代更新，过去十年的高端居住放在今天已经过时了。

车公庙旧改的约33万平方米居住空间，可以考虑设计为与外部配套融合共生，把社区打造为微缩的城市，让居住、办公、商业、文娱、酒店、公寓、教育、公园无缝衔接，为深圳人塑造了未来城市的生活方式。

今年2月，位于福田下沙的中洲湾迎海入市，备案均价约12.6万/㎡，单价区间约9.3-14.2万/㎡，总价区间约2447-11280万。

在深南大道以北，深业中城、香域中央花园、中旅国际公馆等社区挂牌及成交价均在10万 以上。

而车公庙及周边，除了有深高级学区加持的泰安轩、泰康轩，以及部分次新房参考价在10万左右，其它早年建成的住宅小区普遍在6万左右。

由此可见，未来车公庙连片旧改入市后，即使有政府限价因素，其住宅单价也应该不会低于10万。