最近，省府红星板块出来一个纯新盘，绿城桂语云著，预计本月20号首开，这个楼盘怎么样，值不值得买？
今天就从板块分析、配套资源、产品设计、品质预期及价格等几个角度分析，供大家参考。
一、板块分析
绿城桂语云著，这个项目属于雨花区，红星德思勤板块的西南侧，但是非常靠近天心区，在省府板块的东南侧，周边配套已经非常成熟，基本上老城区，目前热度较高。
这个位置，主要接受三个板块的利好辐射，红星德思勤、省府北新开铺、省府南黑石铺，三个板块全部是主打城市更新概念，再加学区配套的路径，从2022年开始，已经搞得如火如荼。
下图是新开铺城市更新板块范围：
说实话，城市更新这个发展路径，是城市化进程放缓，人口增速放缓之后，主城价值回归的必然之举。城市扩张不可能永续，核心地段的价值会逐步得到提升认可。
不过，城市更新的周期必然是比较长的，不确定因素较多，目前只能拆一点建一点，一旦有钉子户，这个时间就变得不可预见。
下图是红星城市更新板块范围：
城市更新类似于在一件旧衣服上打补丁，本质上还是一件旧衣服，不可能形成质变，不可能在短期内发生翻天覆地的变化。长沙目前只有观沙岭是个例外，这里就不展开说了。
因此，城市更新片区基本都在向梅溪湖学习，搞教育配套，搞学位房，普遍的共识就是有学位，房子就好卖。
比如位于黑石铺的江悦和鸣，今年摇号售罄，就是最好的例证，哪怕他周边几乎没有任何其他配套。
下图是黑石铺城市更新板块范围：
桂语云著，不属于红星城市更新的核心区，但是距离很近，这里有德思勤，长沙第二大商圈，可以直接接受板块发展红利。
项目周边短期内需要拆迁的主要集中在红星一带，有不少资源的增量，但本身历史包袱并不重，城市面貌没有想象中的那么差。
总结就是，有利有弊，不能说特好，也不能说不好，还是主要依靠项目自身的配套来取胜。
二、配套资源
既然是主要是看项目配套，我们就来看配套。
交通方面
桂语云著距离地铁1号线桂花坪站点约为1.7公里，距离7号线的汽车南站站点约为1公里，步行时间在15分钟左右。这个距离不算远，也不算近，勉强可以算有地铁。
道路交通方面，向北3分钟可以直达湘府路快速路，到高铁站、洋湖都非常快。
交通方面没有很大优势，但是说不上是短板，中规中矩。
学校方面
这个是项目的关键因素，所以，会多说几句。
项目自建九年制学校，引入师大附中、附小，一路之隔，非常方便。
这其中，小学是新建的，预计2026年开学；中学就是原来的稻田特立中学，这个学校原来成绩比较一般，这里基本没有学区房的基因。
不过，随着长郡外国语的逆天改命，中雅新校区的开学，雅境的逐渐成熟，麓山国际的进入，这个片区的教育氛围会越来越好。
最新消息是，稻田特立中学与雅礼的合约即将到期，将全面引入师大附中的办学品牌，引入师大附中的管理团队，全面提升办学质量。相关文件，已经亲眼所见。
桂语云著可以配套入学，大概率成为板块内少有的双学位房。据悉，开发商前期想在中雅新校区、师大附中新校、南雅等3校之间固定派位，这个思路可行性显然不高。
要知道这个板块之前的教育资源没有什么优势的，明德洞井、长郡湘府、稻田特立都是相对一般的学校，这个项目可以改变教育资源的配套，善莫大焉。
当然，稻田特立中学之前算不上好学校，指标生录取率在50%左右，很大一个因素就是没有强势办学品牌的导入，相信在加入师大附中集团后，会有明显提升。
稻田特立中学背景：
长稻田特立中学是雨花区公办初级中学，开办于2018年8月，委托长沙市稻田中学管理。
从2022届中考成绩来看，依据从入口看出口的数据，稻田特立中学小升初高分学生人数不多，总分在180分以上34人，中考得分率在90%以上的学生有38人，说明有所进步。稻田特立中学小升初的优质生源的保苗任务完成较好，此外，数据表明，入口为中等成绩的学生成绩及人数均有较大的提升。
通过锲而不舍的努力，稻田特立中学初二年级在期末区考中已挤进前八，初三年级也在奋起直追，新初一年级起步也在狠抓常规。
稻田中学背景：
稻田中学迄今106年历史，著名教育家徐特立是稻田中学第七任校长。2011年起，长沙市教育局委托雅礼中学对口援助稻田中学，自此雅礼集团和稻田集团内各个学校在教师配备、教育管理、教学科研、招生政策等方面达成资源共享、优势互补，共创强大的资源优势。
根据2020年官方数据，稻田中学高考一本上线率达45%，二本以上上线率79.93%。
注意，关于学校配套的信息，目前看到的都告诉大家了，仅供参考。
商业及人口
桂语云著距离德思勤距离1.2公里、距离红星大市场不到600米。距离湘府公园2.2公里，距离植物园1公里。
德思勤是仅次于五一广场的商业 中心，包 括了四大商业区：德思勤商业广场、复地星光天地、星城天地以及通程商业体、红星会展中心等。
图源：瘦马先声
周边人口密度较高，西侧是中铁五局小区，北侧是洞井安置小区，西侧是长安郡，西北侧就是稻田特立中学；城市界面说不上多好，但是也说不上多差。
三、整体设计与户型
桂语云著成交楼面价3580元/平，住宅毛坯限价12500元/平；占地面积约5.12万方，为纯住宅用地。
地块综合容积率为3.16，由一块4.85万方的住宅用地与一块0.27万方的教育用地组成，总建面约16.18万方。
【总栋数】：13栋
【总户数】：1117户
【容积率】：约3.3
【绿化面积】：35.33%
【车位配比】：1:1
【交房时间】：2026年5月1日
【占地面积】：约5.1万㎡
【建筑面积】：约16万㎡
【户型面积】：115㎡ 143㎡ 189㎡
【交付标准】：精装交付
【物业服务】：绿城物业
【物业费】：2.88元/平方米/月
根据规划，项目总建面约196607.25㎡，容积率3.3，绿地率35.33%，建筑密度24%，限高80米，楼层在22层-26层之间，住宅户数1116户。
这个规模不大不小，刚刚好，容积率谈不上多低，但是绝对不高。
规划12栋住宅、6栋商业，面积段在90-150㎡共有1016户，面积段在150㎡以上的有100户，主力户型还是在143平，这是一个偏刚需的楼盘，带一点刚改属性。
户型方面，得房率高是其最大的优势。115平户型得房率在92%左右，143平户型得房率在96%左右，这个数据相当高。
建面约115㎡
约15㎡的高赠送面积，得房率高、总价低、门槛低，适合小年轻和三口之家上车。近7米的南向瞰景阳台，连通客厅餐厅，还带精致小玄关。
3开间朝南，南向面宽达约12.4米，采光、通风、视野良好。
建面约143㎡
南北通透+南北双阳台，大尺度南向面宽约13.4米，LDKB一体化，二联观景大阳台约7.4米，阳台、户内花园、多个飘窗的赠送/半赠送面积。
装修方面，其标准还是蛮高，松下的新风、东芝的中央空调、地暖都有，比较有诚意。部分装配可以自由选择。
具体可以参看下图：
四、品质预期
项目公司为长沙绿馨房地产开发有限公司，主要股东有两个，一个是辰越地产，占股约67%，背后是本地红星村的集体企业--红星实业。
另外一个是湖南信融源畅企业管理合伙企业，占股约30%，背后是财信金控，属于湖南省办公厅的下属企业，所以开发商安全系数较高。
该项目属于绿城代建项目，同时也是长沙两安用地第一个代建项目。
说的直白点，红星实业负责拿地，本身也是自己地盘，财信负责出资，绿城负责具体落地，包括 策划设计、施工管理、营销、物业管理等等。
绿城只作品牌和模式输出，原来可以为房企融资，现在被政策限制，为净资产方式，品牌费、运营管理费、利润溢价分成等，基本为净赚套路。
在代建领域，绿城模式相对成熟，有一定优势，也是国内众多房企选择它的一大原因。绿城在长沙代建项目还是绿城桂满湘江、绿城美的明月江南等项目。
需要注意的是，拿地的时候挂牌条件显示，项目需要配建5.2万方的安置物业：
竞得人须为洞井社区筹委会无偿建设52000平方米的安置物业，包含住宅、商业（含办公）、幼儿园、地下车库、社区用房等。并配建一所18班制小学，总建筑面积不少于20000平方米，一栋计容建筑面积为1809平方米的幼儿园，均无偿移交给雨花区教育局。
根据反馈，这个安置物业，不在小区里面，而是另外划地建设，所以基本没有什么影响。
五、价格
价格方面，首开的2#备案均价1.38万，143平户型略高，特别是3号户型基本在1.4万以上，南向基本没有遮挡。
3#备案均价1.35万，115平户型5号户型性价比较高，143平户型的6好户型在项目最西侧，南向看中建五局小区，性价比价高略高。
综合来看，143平优先选择3#栋的1号户型；115平优先选择3#栋的5号户型。
当然，这个价格还不是最终成交价格，首开之前如果，拿不到教育配套的文件，价格折扣力度可能非常大，参考桃李九章首开；如果拿到文件，折扣可能就没有那么大了。
横向对比新房。
绿城价格略高于金地都会风华，地段与配套更好，这所理所应当的；如果算上成交折扣，可能相差无几，显然绿城完胜。
绿城的价格明显低于中海星樾府，当然星樾府环境略好，挨着植物园，天华小区拆迁已经完成，未来城市界面更新；此外，教育确定性更高，小学更加成熟，对于急着读小学的朋友来说更有优势。不过中海只有115平户型，局限性过大。
再者，同样是双学区房，中海寰宇天下也是潜在的对手，寰宇天下位置显然更偏，不过配套更加完善，学校目前确定性更高，未来地铁更近，容积率更低，价格更高，如果短期持有的，优先绿城，长期持有的优先寰宇天下。
至于周边二手，普遍都不高，要不是楼龄偏老品质不行，要不就是没有配套学位，可比性不强。
总结一下优势：
1.省府红星板块，能级较高，周边基本都是建成区，配套成熟，无需等待无需吃饼。
2.地铁、学位、商业三要素齐全，特别是九年制学校，一路之隔，是项目的爆点。
3.户型不错，格局中规中矩，但是得房率高，这点优势比较大。
4.绿城代建，虽然不是100%的绿城，但是基本的水准还是有保障，不必担心。
总结一下不足：
1.周边城市界面一般，北侧有安置小区，后期提升空间不大，这是成熟区域的通病。
总之，只要学位能给一个定心丸，价格打到1.35万以下，性价比还是不错的。
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