2023年三季度河南省商品住宅市场白皮书发布|住宅市场|商品住宅|土地供应|土地市场|地价上限|房地产|推盘|河南省|现房|白皮书

前言

前三季度河南楼市整体呈现为“政策放松轮动推进、市场筑底改善修复”。政策方面，2023年三季度，政治局会议定调行业供需关系发生重大转变，以此为分水岭，中央政策力度逐渐由“托而不举”逐渐转向“托举并用”。金融支持持续加码，落地“认房不认贷”、调降限购城市首付比例下限、调降二套房贷利率加点下限，此外落实存量房贷降息减轻居民负担，降准降息稳经济。

经济方面，河南省经济运行整体依然处于巩固期，发展趋好，但是消费市场信心需要继续惠及。同时房地产开发规模以及销售规模均依然处于同比下滑较为明显的状态，但不可否认的是，在当下行业信心的引导下，现房的成交占比逐步上涨。在未来的营销战中，现房或为加分项。

市场方面，河南整体市场处于稳步修复阶段。一季度刚性需求释放，但二、三季度市场恢复动能减弱，各地市均出现销量回落现象。整体市场动向表现较为分化，城市首位度高、具有产业基础的城市，人口吸附能力较强，房地产市场恢复迅速。

总体来看，政策积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端也将受益，政策支持居民信贷及房企融资但效果较为迟缓。

预判未来，近期政策利好不断，各地区各部门认真贯彻落实中央政治局会议精神，先后出台多条优化措施，支持居民刚性和改善性住房需求，有利于提振市场信心，改善房企经营预期。但二季度以来市场表现出持续下跌趋势，短期内难有改变，未来或将随着房地产市场调整优化政策措施落地见效，经济恢复向好，房地产投资、销售、市场运行才能逐步趋于改善。

Part

行业宏观分析

政策从刺激转为落地，且举措力度增大

（本节有删减）

1.1 政治局会议定调行业供需关系转变，中央政策力度转向“托举并用”

上半年，中央对房地产表态整体延续积极，但无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，并做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。但是2023年三季度，政治局会议定调行业供需关系发生重大转变，至此一系列政策开始放出施行。比如全国开始推行“认房不认贷”、将住房商贷的最低首付比例统一调整为20%，二套统一为最低30%，二套房利率加点下限调整为LPR加20个基点、同时按照城市当期LPR下限统一调整存量住房贷款利率。三季度整体政策落地相对集中，且力度转向“托举并用”。

1.2居民按揭支持加码，落地认房不认贷、降首付比、降房贷利率

三季度，居民信贷端支持持续加码，降首付、降利率、认房不认贷等利好接连落地，合力减轻居民按揭压力、扩大加杠杆空间，助力购房需求释放。主要包括以下五方面：

第一，落地“认房不认贷”，支持合理住房需求。8月25日，三部门联合发文推进落实“认房不用认贷”。而后包括广州、深圳、上海、北京、武汉、成都、长沙、东莞在内的超40个城市官宣跟进。

第二，调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间。8月31日，两部门调整优化差别化信贷政策，最低首付统一调整为首套20%、二套30%，意味多数核心一二线城市首付比例都有了下调空间，而大部分弱二线、三四线城市原本就是不限购城市，首付比例也已调整到位，新政没有实质性影响。

第三，动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限。3月两部门发布首套房贷利率动态调节机制以来，全国至少87个城市下调了首套房贷利率下限。8月31日，央行、金监局宣布将二套房商贷利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP。

第四，落实存量房贷降息，减轻居民负债压力。7月14日，央行首提支持鼓励存量房贷降息，8月31日，央行、金监局发文指导商业下调存量首套住房贷款利率，利率加点不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。9月以来，多地公布历史LPR加点下限，多家商业银行发布操作细则。

第五，降准降息稳经济，房地产供需两端同步受益。8月15日，央行开展逆回购操作和中期借贷便利操作，操作利率分别下调10BP和15BP，21日，LPR报价非对称调整，1年期LPR下调10BP，5年期以上LPR按兵不动出乎市场预料。9月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5000亿元，降准有助于缓解银行资金成本压力，房地产供需两端也将从中受益。

促消费依然是关键，地产新模式诞生

（本节有删减）

2.1 经济态势巩固趋好，消费市场信心需要惠及

三季度，河南省主要经济指标持续回升，经济运行稳中向好、稳中有进、稳中提质、稳中蓄势的良好态势不断巩固。

主要表现为工业生产持续恢复，六成行业增长，全省40个行业大类中有24个行业增加值保持增长，增长面60.0%，比上月提高10.0个百分点；22个行业增加值增速比上月加快或降幅收窄，改善面55.0%。其中汽车、电子等主导产业较快增长；服务业发展增势较好，八成行业实现增长，其中全省规上服务业10个行业门类中有8个行业营业收入实现增长，增长面80.0%。且头部企业带动显著。

但是与之交叉的是居民消费价格环比上涨，工业生产者价格同比降幅收窄，经济的整体向好，依然需要消费市场的信心提振。从主要经济指标情况看，经济运行回升态势明显，积极因素累积增多。但市场需求仍显不足，经济恢复向好基础仍需巩固。

2.2 开发规模依然下滑，现房逐步成为新“地产模式”

从省内地产开发情况来说，规模依然处于下滑态势。且三季度相较于上半年，下滑的趋势有所拉大。但是现房成交占比同比增长4.6%，一方面反应当下地产行业开发周期的演变，另一方面反应当下客户置业的信心选择出现转移。

具体数字表现如下：2023年1-8月河南省房地产投资额2986.8亿元，较2022年同期相比减少了1764.67亿元，同比下降8.8%，其中住宅投资额2565.07亿元，较2022年同期相比减少了1456.6亿元，同比下降8.6%。

2023年1-8月河南省房地产施工面积50609.19万平方米，较2022年同期相比减少了4989.2万平方米，同比下降8.2%；新开工面积4114.24万平方米，较2022年同期相比减少了2806.7万平方米，同比下降36.6%；竣工面积2236.16万平方米，较2022年同期相比增加了60.66万平方米，同比增长11.2%。

现房营销成为当下市场主流趋势，整体成交下滑，但是现房成交的占比同比上涨。2023年1-8月河南省房地产商品房销售面积4923.65万平方米，较2022年同期相比减少了2385.46万平方米，同比下降0.9%，其中商品房现房销售面积684.04万平方米，较2022年同期相比减少了395.72万平方米，占比增长5.9%；商品住宅销售面积4643.54万平方米，较2022年同期相比减少了2112.49万平方米，同比下降0.2%，其中商品住宅现房销售面积601.14万平方米，较2022年同期相比减少了348.48万平方米，占比增长4.6%。

Part

河南新房市场

2023年前三季度，河南整体市场处于稳步修复阶段。一季度刚性需求释放，部分城市如郑州、商丘、漯河、许昌等成交量同比增幅巨大，但二、三季度市场恢复动能减弱，各地市均出现销量回落现象。整体市场动向表现较为分化，城市首位度高、具有产业基础的城市，人口吸附能力较强，房地产市场恢复迅速。前三季度，客户端更注重交付安全性及企业的以往口碑美誉度，整体观望情绪依然浓厚；企业端对于市场更加谨慎，放缓推盘节奏，整体以清库存为主。河南本土房企在市场恢复中起着积极的作用，一方面加紧推动项目交付工作，在细分的市场环境下赢得更多的客户信任度；另一方面努力提升老业主的居住满意度和服务体验感，使自身品牌及项目更加具有市场吸引力。

市场稳步修复，城市回温分化，信心仍待恢复

1.1 市场总述：成交回归城区，市场稳步修复前行

2023年前三季度，供应下滑、需求企稳、价格回升，市场成交回归城市核心区域，整体市场稳步修复前行。河南省商品住宅前三季度受投资增速放缓、市场环境等因素影响，供应端尚未恢复到去年同期水平，供应4256万㎡，约为2022年全年的66%；需求端基本持平去年同期，累计成交5852万㎡，达到2022年全年的75.6%；前三季度商品住宅均价6346元/㎡，较2022年有所回升，但尚未达到2021年前水平。

图：2020-2023年前三季度河南省商品住宅供销量价走势

数据来源：CRIC2020

1.2 城市分述：细分市场环境下，城市能级与配套尤为关键

城市首位度及产业基础仍是市场修复的底层动力。前三季度成交量100万㎡以上的城市有8个，郑州、商丘、驻马店、新乡、安阳城市首位度较高，人口虹吸能力强；洛阳、许昌、漯河为产业城市，经济活跃度高、购买力强。成交量在50万㎡-100万㎡的城市为7个，南阳、平顶山、濮阳、信阳在第二梯队处于领先地位，前三季度成交量超过80万方，开封、周口、鹤壁由于地理位置及产业基础等原因，人口流出率较高，市场增长缺乏动力。第三梯队成交量在50万㎡以下的城市3个，如首位度不高的焦作、三门峡，和城市规模较小的济源。

图：2023年前三季度分城市商品住宅供求量价

数据来源：CRIC2020

1.3开盘市场: 客户处于观望状态，房企推盘信心不足

（略）

客户关注点转向项目内核

（略）

Part

河南土地市场

2023年前三季度土地成交“量跌价升”，原因在于郑州控地节奏开启，优化“双集中模式”下，供地规模明显下降，且二季度以来新房市场交易信心回落，导致土地成交量并未有大幅度上升，楼市增长动能持续放缓。房企受销售端波动和资金面压力影响，经营策略持续趋于保守。从企业拿地情况来看，与上半年相比，各类房企的拿地意愿并未发生明显改变，可见三季度各类房企拿地基本延续上半年的走势，维持“国央企积极、城投托底、民企弱复苏”的局面。

市场热度方面，三季度土地供应平均质量有所上升，刺激企业拿地积极性，土拍热度相比上半年有所回升，2023年前三季度整体溢价率上升至3.7%，较2022年前三季度上升了1.1个百分点。房企投资层面同样“冰火两重天”，整体投资意愿仍保持在低位，但规模化的央国企和财务稳健的民企在核心城市积极“增储”。

前三季度土地成交量跌价升，供地优化下溢价增流拍减

1.1供地收缩导致降幅扩大，成交规模下降至历年低位

2023年前三季度，河南省整体经营性土地供应7244万㎡，同比下跌23%，成交量4562万㎡，同比下跌22%。供应方面，原因在于2022年各城市年底加大供应力度后，2023年土地节奏放缓，供应量下降。成交方面，虽然郑州2022年第四批次土地成交时间放置23年2月，导致一季度成交规模同比领涨，但受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，前三季度整体土地市场成交量同比显著下滑。价格方面，因优质地块成交规模占比增加影响，前三季度土地成交平均楼板价为1578元/㎡，同比去年同期上升5%。

分城市结构来看，各能级城市表现基本一致。郑州受供地模式调整影响，成交不及去年同期水平；而其他17地市与2022年同期相比，多数呈现量跌趋势，但变动幅度略有差异。其中，焦作、三门峡、漯河城市前三季度土地成交量降幅最大，成交规模同比减少6成及以上；其次是许昌、平顶山、开封、濮阳成交规模下降3成及以上；17城总规模收缩较为显著，仅个别城市信阳、周口、新乡、安阳成交同比回升。价格方面，焦作去年县域土地占比较大，楼面价同比基数低，价格上升幅度较大。平顶山出让土地从城投托底到优质地块本土企业拿地，价格上升；洛阳因主要围绕市区土地价值较高地块成交，楼面价不降反升。

图：2016-2023年前三季度河南历年经营性用地供求量走势（包含县）

图：2023年前三季度河南各城市经营性用地成交量及同比（包含县）

图：2023年前三季度河南各城市经营性用地成交楼板价及同比（包含县）

数据来源：CRIC2020

1.2 供地平均质量拔高，溢价率小幅提升

（略）

1.3 积极引导市场预期，流拍率涨幅收窄

（略）

前三季度压力仍较大，央国企拿地相对积极

（略）

四季度投资保持谨慎，政策传导仍需时间

2023年前三季度，在行业“稳地价”和拿地追求“确定性”的两大行为基调之下，大多数城市没有如期完成前三季度的拟供应清单，土地市场成交规模仍较去年同期进一步走低。基于上述事实，预计土地市场依然会延续前三季度“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。

展望未来，四季度企业拿地仍将保持谨慎的态度，投资继续低位运行。在资金方面，销售端和融资端依然未能提供强有力的资金支持。销售端，虽然三季度中后期以来楼市利好政策频出，但政策传导到市场仍需一定时间，且放宽限购、降低首付对于刺激购房需求的效果暂未明显体现，加之企业现阶段即使有一定的资金回笼，也需要以“保交楼”为核心任务。

从企业角度来看，今年有实力拿地的企业已经竞得优质地块，虽然优质土储增加不多，但拿地节奏势必会有所放缓。预计四季度仍将保持国央企为主、少数民企与城投为辅的格局。国央企或将进一步占据更多的新增土储；而在土地市场上保持活跃的民企依旧仅少数几家；城投平台在债务压力下，托底作用将逐渐减弱、甚至退出。在民企投资重新复苏、活跃之前，市场整体的活跃度保持比较低的水平。

Part

河南房企表现

2023年前三季度，中国房地产市场下行压力延续。一季度企业供应自低位回升，二季度之后房企推盘积极性普遍降低，单月业绩同比增幅明显回落。三季度以来百强房企单月业绩规模保持在历史较低水平，累计业绩增速由正转负。从企业表来看，2023年以来百强房企格局持续分化，央国企及优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。1-8月，百强房企中累计业绩同比增长和同比降低的房企各占到近半数。

同样河南省地产在经历过上半年短暂回暖之后，再度回调，仍然面临着销售不及预期、同比增速下滑的现状。各家房企也在深度调整自己的经营策略，有些是在营销层面发力，有些是在产品层面创新，追求品质和溢价，有些是在投资策略层面聚焦安全系数较高的城市、区域板块。在此过程中，全省市场上仍有房企表现出强大韧性，其中不乏深耕单一城市的地市民营房企。

业绩表现：百亿规模企业唯一，前七基本稳定格局

（略）

企业格局：一线房企郑州化，本土房企省域化

（略）

房企预期：加强供应和营销力度提振去化

（略）

Part

河南典型城市

洛阳市场：宽松政策持续落地，三季度供求增长乏力

（略）

南阳篇：迎来阶段性瓶颈期，市场短期呈疲软状

（略）