东京站周边超高层建筑雨后春笋般崛起的理由

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11月24日,高330米的“麻布台Hills森 JP塔”开业。这是一座超过了9年来日本第一高的大阪“阿倍野HARUKAS”(高300米)。

不过,2028年3月东京站附近还会竣工已385米的“火炬塔”,这会再次更新日本第一的高楼。在东京站周边地区,包括现在正在建设中的大楼在内,超过200米的超高层建筑相继诞生,这速度着实让人吃惊。

首先我们列举一下东京站周边区域200米或以上的高楼。

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2022年8月竣工的是三井不动产在八重洲口再开发事业中亲手操刀的高240米、地上45层、地下4层的“东京Mid Town八重洲”。这是融合了办公楼(7~38层)、酒店楼、商业设施的复合楼。

其旁边高250米,地上51层的东京站前八重洲1丁目东地区市区再开发事业B地区会在2025年3月竣工。此外,还有2029年竣工的高227米,地上46层的八重洲2丁目中地区第1种市区再开发计划。

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然后就是前面提到的东京站日本桥口的“火炬塔”,这是三菱地所承建的地上62层,地下4层的复合大楼,会在2028年3月竣工。办公楼在14~50层,拥有日本第一的楼层空间。八重洲、日本桥地区今后将进一步阶段性地进行再开发,计划建设更多的超高层办公楼。

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不仅是东京,世界各国也相继建设了超高层建筑。在中国,以上海为首的400米级的超高层建筑到处都有,但是听说很多都是空置着,变成了鬼城状态。

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■根据地区不同,空置率也各不相同

东京站周边的高层建筑,公司入驻情况是什么样呢?

根据三幸不动产的调查,市中心A级大厦(总建筑面积1万坪以上,基准楼层面积300坪以上,建筑年数15年以内)的空置率自2014年第3季度以来上升到了5%。

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日本基础研究所的主任研究员吉田资这么回答:

“受疫情影响,在家办公的普及,企业重新审视办公室战略是空置率上升的背景”,在此基础上,以大型房地产公司三鬼商事的数据为基础制作的东京商务地区的地区空房率如下:

“从8月份的水平来看,不同区域的空置率有相当大的差别。港区上升到9.5%,千代田区、涩谷区、新宿区、中央区都比去年减少。港区原本办公需求就较少,由于大型高层办公楼集中竣工,空置率上升。竣工后会为入住而苦战吧?”

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那么,东京站周边高层办公楼的需求如何呢?

“虽然一个接一个地建高层建筑,但竣工时间并不集中。东京原本就是成熟的办公街,所以对大型、设备齐全的大楼有需求。东京的吸引力很大,办公室需求来自世界各地,所以需求不会减少吧。”

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今年的新供给面积是去年的3倍,约19万坪。虽然2024年将达到7万坪左右,2025年会达到20万坪左右,2026年以后可能会增加超过10万坪的供给。这么多,真的不会变成鬼城吗?