天气转冷，青岛楼市的冷风继续横行肆虐。

继李沧、四方、市北二手房不断降价之后，崂山二手房的降价态势已经非常清晰了。那崂山范围内各板块、不同类型的小区，价格变化到底是怎样的？跌幅大不大？成交情况怎样？

今天，通过分析5个典型小区，帮大家梳理梳理。

1、老小区代表——东城国际北区

以东城国际北区为例。这个小区知名度很高，地铁房，辽阳路以南，靠近国信体育场，对口的小学非常不错。

唯一问题是对口初中多年都固定不下来，现在有了进展，未来初中应该就是崂山第一中学了。但这所中学到底实力怎样，还有待观察。

即使地段不错，它的二手房降幅依然明显。有人说受北侧高架桥的影响。不可否认，临桥的几栋楼确实有影响，但这个小区不是所有房子都临桥啊。大势因素更明显。

挂牌价参考力度不大，我们只看成交价。目前的成交价非常低了，看上图，套二、套三成交单价大约在25000元左右。

2020年年初的时候，也就是三年多前，是35000–37000元的区间；同年底（2020年）开始的小幅波动，稳中有一定让步空间。

2023年算是彻底“放飞”了。一平几乎就是跌了万元了。

但按照降幅比例，比郊区的腰斩强百倍，比李沧、四方也要好很多。

2、学区房代表—青建尚东区

崂山今年中考成绩最好的初中就是崂山育才初中部。

这个学区范围很有意思，全部都是二手房，没有新楼盘。

这其中，青建尚东区，中等规模，离育才近，且靠近同安路地铁口，一直有热度。

但是今年市场不好，近期尚东区已经很久没有成交了。

某知名网站显示，最近一套是七月份成交的，单价两万七，户型一般。

没成交，不代表房东不急着卖。数据显示，尚东区有70多套房子在卖。

房东阵营很分裂，价格区间太大了，有要两万五的，还有喊四万的。

仨月多了，竟然一套都没成交。青岛二手房太冷了。这股冷风已经吹到崂山了。

3、次新房代表—远洋风景

再看崂山的一个知名次新房小区，远洋风景。

这个小区是2013年开始陆续交付的，品质不错，十多年前开盘价就是一万五六，秒杀周边很多小区。

2018年—2019年，最热的时候，就连套二都能在4万/平左右成交！（看上图）

现在呢，远洋风景二手房价格和成交都是不断下滑的。看上图，今年下半年成交的套三通透户型，已经到了单价三万二三的水平。

再看挂牌价，多数房东还是挂高价，然后再慢慢谈。可议空间非常大。

预计到年底，远洋风景的低价可能在三万线附近徘徊了。

现在看，2020、2021抢隔壁远洋万和公馆的朋友，都买在高点了。当时公馆卖到38000–43000/平，部分小高层的套四，需要找关系才能买上。

这些都是客观存在。相对崂山很多老小区，远洋风景算是保值能力很强的了。

4、沙子口板块——青建悦廷

聊聊崂山沙子口板块的次新房青建悦廷和在售楼盘青建金宸府。

悦廷在崂山前的半山腰上，2018年前后的房子，有联排别墅，也有平层，真低密。几乎每套房子都有赠送院子和地下空间。所以，开盘时候这房子就很贵。

现在情况发生了很大变化，价格松动了，而且降幅太明显了。尴尬的是，总价一千多万的别墅今年几乎没有成交。想要的，买不起；买得起的，看不上。

平层就更不用说了。以上图中所示，233平的大平层，从一年多前的近1000万，一路下调到现在的695万了，7折求成交。单价跌破三万了，送院子和地下室。

都是泪。再往崂山路走，紧挨着路边的新地块是青建金宸府高层、小高➕洋房，主流单价37000–45000，近期去化非常凄惨。

改善群体，愈发精明了，更低密的悦廷平层都跌破三万了，路边新房却贵了30%左右，不好卖就对了！

看看区位图，金宸府最大短板就是配套不足，教育资源很差，吃海鲜倒是方便，紧邻海鲜码头。

开发商水平有待提高，这个地角做高端，抗性很大。

5、二手豪宅—麦岛金岸

崂山楼市，传统豪宅区就是浮山前，香港东路、东海路一路往东到石老人。

今年楼市低迷，崂山豪宅市场也感受到寒意了。

到了2018年、2019年，麦岛金岸普通一套137平的套三，成交单价超过了六万。

现在呢，上个月成交的同一户型，都是中间楼层，价格是四万八千多，差不多降了20%。

这个下跌幅度，实际是比较小的。真正的豪宅，保值能力很强。所以，这两年，崂山豪宅热，不是没有道理。

6、总结

崂山，可以说是青岛范围内比较抗跌的区域了。

放眼崂山二手房市场，还是黄金地段的豪宅保值能力稳。

在崂山，没有学区加持、又没有豪宅属性的，物业管理等方面落伍的二手房，这一波跌幅是比较大的。

所以，众多换房需求的朋友们，想在崂山买房子，大致知道方向了吧？远离管理不好、有明显bug的低价小区。

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