北京买房：理清思路，购房建议988|大户型|学区房|房价|房地产|朝阳|租金

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

我家情况，三里河月坛学区老房，没电梯顶层，紧挨着中古友谊小学，出售预计1200—1000吧。单位涿州半福利建房（还没交钱也没交房），这次只地库进了一点水，所以我们准备买来养老，我们还有四年多就都退休了。另还有海淀白石桥南155平房产。

目前有两个打算：一、卖掉三里河老房，用三分之二购天通苑三居养老，另三分之一用于孩子出国学习。留海淀房产给孩子。二、卖了三里河，用三分之二购租金回报高的房子出租，保障老了以后除了退休金有更多的现金流。我们住涿州，其他安排同上。您更建议哪种，如果买有租金回报的房子您建议哪个区域？

A：

1、半福利房，指的是可以低价购买是吧？挺好的。但在哪里养老这只能看自己的喜好，外人无法建议。我只能是从房子投资的角度说几句，个人感受的角度没有标准。

2、天通苑的大户型自住挺合适，因为早期的定位就是“低价高端社区”，所以才有众多大户型。不过之后随着房价上涨和对经适房的限制，这里的定位变成了刚需板块。所以从升值角度来说，中小户型更受追捧，基本不落后大盘。而大户型就相对普通了，有些“错配”的意思，升值略落后。当然相对应的优势就是居住的性价比高，租金收益也相对高，用升值慢换来的。这就是甘蔗不能两头儿甜，看自己更重视什么吧。

3、租金回报高的房子，那肯定是公寓啊。最高的是50年产权的商住公寓，然后是70年产权的商务公寓，租金都高。

商务公寓多数都在朝阳区，三四环有的是，地段儿繁华档次高，居住体验好，租金也高。不过还是这句话，甘蔗不能两头儿甜，有得必有失，租金高换来的是升值慢，看自己注重什么了。

先去朝阳看看吧，名字中带“国际”或“花园”的多数都是，还有那些外立面高档且复杂的塔楼也大多都是。这种项目很多，以朝阳北部为主吧。

仅供参考。

二

还请教下，坐标朝阳，娃六年级，想买东城房产，参加小升初派位。目前灵活资金加可贷款预计在700～800左右。考虑娃上完学，还要出售，仅作为过渡，不知道安交和和平里学区有啥推荐的小区？

A：

1、这不用别人推荐，直接找当地中介更合适。不过提醒一下，这几年是北京小升初的高峰期，所以学区房的溢价都高，东城因为派位公平就更高点儿，至少30%以上。上完学是指初中还是高中啊？如果是初中就是2026年，确定性进入低谷期了，那年入学的孩子比今年少了小一半。如果是高中那就是2029年，入学的孩子更少。毕竟去年京籍孩子才出生7万多，而今年入学的是2017年的，17万多呢。2029对应今年出生的孩子，大概率又创新低，因为去年的结婚数量创纪录了。

所以不知道是否考虑房子的保值？只重视自住的话就无所谓了，本来房子也是用来住的。也在乎的话那想好了，如果过两年不出台鼓励学区房的政策的话，溢价部分有可能受影响。

3、总之常规建议是既然是小升初，那能派入合适的学校就算成功。然后没必要非等上完学，可以考虑在高峰期过去之前就置换。这价位能买到的基本都是公房小区，溢价率在同等总价的情况下基本一致。所以选择户型宜居和物业维护较好的小区就行，自住的话板楼为主，不自住的话找占坑儿房就无所谓了。

仅供参考。

三

我在大兴有个一居小房子，要卖出去才能置换一下一个两居的房子，或小三居的房子，预算500万到600之间，您建议那个位置比较好？我们上周看了个亦庄和成景园和金色漫香林，您感觉这个地方好吗？还是西红门荟聚附近的房子好？

如果我们这个预算，在朝阳那个位置能买个带电梯还不错的房子呢？还尽量交通方便点。目前情况：两口木有孩子，计划有孩子和老人一起生活。麻烦章哥您帮忙分析一下。

A：

1、这我好像帮不上什么忙吧。我一般只能从投资保值角度分析，而这是典型的自住，那最好是凭个人喜好选择，像交通方便之类的都是个人感受，外人无法建议。

2、5/600万的小三居，单价5万多，那在南部基本就是亦庄或大兴了，往西就是房山长阳，其他板块的价格不太合适。

3、地方好不好的标准是什么啊？交通、商业配套还是产业规划？都各有所长吧，看自己重视什么了。从产业和学区角度来说，到目前为止是亦庄相对强一些。房子好不好的更没什么标准了，看自己的预算和选择的小区吧，这实在没法儿回答。

和成璟园跟金色漫香林都挺好的，自住为主。地段儿在亦庄不算太强，略弱于河西与核心区，所以在升值上不太占优。和成璟园就挺典型，可以对标河西北边的枫丹壹号。俩小区几乎同时开盘，和成璟园是低价入市，枫丹壹号是高举高打，但到目前为止枫丹壹号在没有学区利好的情况下略强。

4、自住为主的还是问中介吧，根据预算匹配房源是他们的专业，我帮不上忙。