北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

以下是我的个人情况，换房需求：孩子明年上学，区域改善，资金：350-400左右。存款及黄村2居出售，预估总价550-600。工作区域：东四环大郊亭，望京东。看房区域：通州武夷花园、常营、亦庄河西区。

目前倾向小区：

1、通州：玉桥片区-博客园（大3居600）、武夷花园片区-加华印象街（大3居600出头）、武夷花园综合楼（小3居500），选择原因：市政府政策加持。顾虑：CBD偏金融企业，成长周期不确定，学校普通。

2、常营：富丽阳光美园（小3居550-580），选择原因：交通便利，周边成熟。顾虑：只能选刚需上车盘，学校普通。

3、亦庄河西：南海家园1-7里（3居570-600），选择原因：产业给力，周边持续成熟中，学校资源丰富。选择这里优先考虑上学，交通便利性暂不考虑。

结合我的实际情况，我倾向于选择亦庄，但内心仍存摇摆（万科金域东郡&南海，万科太贵了，周边新房入市后2-3居户型和万科一样，担心有冲击），请解惑。

A：

1、简单说两句吧，上学+改善，那如果是上学为主，那到目前为止是亦庄的成绩提升更快，虽然跟市区还有差距，但趋势很猛，所以常规是首选这里。亦庄学区内的房子都有溢价，不算高，也就是东西海的一半吧，算物有所值，明后年如果成绩再提升就算利好。从保值角度也是长期看好，毕竟是成熟的产住结合区。

不过南海家园这种回迁房自住为主，投资性弱于商品房。这种房的优势是经济实惠，在房龄新的时候受追捧，时间长了看物业的维护水平吧，大多相对普通。所以升值上是有隐形天花板的，也就是不能超过板块平均值。毕竟买房人图的都是经济实惠，涨的多了就不实惠了。

担心有冲击这怎么说呢？看是短期还是长期持有吧。短线炒房的对竞品盘敏感，长期来说新房越多越好，冲击越大越好，这才能让规划配套提前完成。长期的荒地倒是没冲击，但也没人搭理了，将来谁接盘啊？

2、其他的看自己通勤感受吧，武夷花园学区内也有溢价，不低于亦庄，再叠加郊区的普遍溢价就通常都比亦庄高。也就是居住的性价比低于亦庄，当然更低于常营的。

草房这些保障房本来的定位就是刚需，所以地段儿普通，好地块都规划商品房了，能多卖钱。但这里相对特殊，规模大是优势，再加上神盘北京像素的加持，所以小型配套齐全，弥补了地段劣势。价格走势也就没落后大盘，肯定不吃亏。学校也不错，全北京保障房里等级最高的，陈经纶保利的成绩在系统内仅低于几个头部校，放到北京也能算中等。房子没溢价，相对性价比高。

3、总之就是如果注重学校那首选亦庄，回迁房还是商品房看自己的需求和预算吧。不过孩子是哪年上学啊？南海家园目前不是所有二手房都划入亦庄学区的，过了高峰期才有可能都对口。这跟当地中介问清楚吧，看哪几个里有学位。注重自住就选常营草房，性价比更高，不吃亏。通州的和这俩相比就不太占优势了，只能是看通勤的感受。

仅供参考。

二

Q:

北京新房市场，9层小高层（板楼）顶层相较于次顶层应该下浮多大比例算是合适？我看目前新房市场普遍下浮6%左右，如果下浮到多少我可以入手。同时，如果以后置换，在二手房市场，次顶与顶层的价格差距会进一步拉大吗？

A：

1、呵呵，这是想占开发商的便宜啊，可我是给开发商打工的，回答这问题合适吗？而且这种问题就算知道了也用处不大，只能说可以想想和试试，但让我们割肉很难。相当于知道了饭馆儿的成本和利润率也意义不大，没人会赔本儿赚吆喝的。

2、从销控定价来讲，楼层价格差率在5%就基本到头儿了，6%也正常，再低没什么可能了。到了二手市场上就不是这比例了，顶层算硬伤，流动性弱，小高层和中间层的差价在10%以上。没电梯的多层15%起也正常，最高能到20%左右。

3、总之顶层底层在新房销售阶段会打折，但一般不会超过中间层的10%。而二手市场上通常是超过这比例的。所以顶层底层都是更适合自住，投资角度不是太建议。当然这只是普遍情况，豪宅中顶层价格更高的情况也正常，所以这规律一般只适用于普宅。

仅供参考。

三

Q:

您好，我想咨询朝阳区的二手房，希望您能推荐几个小区。

1、成交总价500以内。

2、倾向的位置是朝阳区，北三四环，东北三四环，东三四环。

3、不考虑学区，学区的溢价太高。

4、三居室，有孩子，打算自住。

5、小区环境能好点，有花园啥的，方便孩子在楼下玩耍及老人带孩子。小区管理好一点，不要脏乱差那种。

6、楼龄希望是85后或者90后。

7、对楼层和户型没有太高要求。

A：

1、提醒几句吧，这要求有点儿偏高了，不太好买到合适的。朝阳区三四内500万的三居室，如果是老公房的话还有可能，但要求的是带花园物业好的，那基本就是商品房了，面积大，单价5万几乎买不到。甭说三四环了，连东五环外的老房都5万左右，商品房6万多起步。就算是老公房，如果是真管理好带花园的，那保值性可超过商品房，比如人民日报社这种的更贵。

所以这需求不太好找，全朝阳500万以内的三居室一般也就不到1000套房源，四环内的超不过200套，还全是老破小。尤其还不要朝阳南部的，那估计也就几十套房源，不可能有品质好的。还是找中介先问问吧，把这要求告诉他们，让他们给匹配房源。

2、另外我一般只能从投资保值角度说两句，这纯自住的更不好建议了。只是提醒一句，如果也有保值的想法，那期望值最好别太高。因为在预算不是太高的情况下，投资和自住是相悖的，必须相对取舍。而且期望值越高，被忽悠的可能性越大，下次换房的时候或许就吃亏了。

仅供参考。

四

Q:

目前家里想换房，总价差不多800万，不考虑学区，只想住的舒适，小区环境好。所以看了北苑的筑华年和常营的常楹公元，帮我参谋参谋。

A：

1、这俩的距离远点儿了吧，通勤是怎么考虑的？另外这需求是只想住的舒适，可我一般只能从投资保值角度说几句，这纯自住的还是凭个人喜好选择为好，没必要考虑别人的看法。

2、简单说两句吧。单从投资角度说，常规是先北后南。不过老北苑当初的定位是安置房为主，用的设计方案也有点儿老，所以板块这些年不是太受追捧了，落后于周边的新北苑和望京等地。筑华年算很不错的，没落后大盘，基本持平，只是没占到什么便宜而已，图个稳妥就以这儿为主吧。

长楹公元和太阳公元是同一个开发商，都盖的很不错。到目前为止，这里是升值是超过筑华年的，否则不会以两区交界的地段儿卖到这价格。所以如果投资为主可以先看这儿，这趋势至少还得延续几年，就算是房龄老了品质下降也不至于落后。

3、其他没什么建议的，是否舒适还是看自己的感受吧，这没标准。

仅供参考。

五

Q:

想跟您请教一下，请问对于预算刚够上车的，现在是买房的好时机吗？总预算220万至270万，因为我在亦庄工作，目前看好两个房子：1马驹桥米拉小镇（230）万，一居窗户大视野好，2南海雅苑，两居240万，6梯20户，房型奇怪，据说有学区。

我的需求是10年后自住或者换房，这10年出租，就是怕通货膨胀太严重了，所以想投到房地产里面抗抗跌。

A：

1、房子是用来住的，如果是真有需求，那只要不是行情后期就都算时机。但最好别期望值太高，在预算不是很高的情况下做不到各项兼顾。

像你这期望值就略微高了点儿，自住+保值+租金，还惦记着学区。怎么说呢，相当于拿这个普本的文凭，想找个钱多事儿少离家近的工作，而且还得福利好。也不是不可能，只是得看运气了。

只说一条吧，在预算不是太高的情况下，租金和升值是相悖的。升值好的必定租金低，租金高的大多数都是用升值慢换的。所以想好自己更重视什么，必须相对取舍。

2、另外听说过李嘉诚的那句话吧：房产的价值由什么决定？地段，地段，还是地段儿。那马驹桥这地段儿真觉得很好吗？我觉得到目前为止还相对普通，板块内所有的小区在之前这些年都是落后北京大盘的，更落后亦庄大盘。另外230万的一居室估计户型偏大，这种产品自住更合适，出租的话未必坪效高。这问问当地中介吧，只能说从投资角度说尽量选择紧凑户型。

3、房子除了地段儿重要也看产品性质，这就相当于说所有人生而平等，但实际上是分三六九等的，大多数一出生就确定了阶层。也相当于文凭中的清北985到蓝翔技校，人生发展未必都被文凭限制，只是说找工作时文凭很重要，尤其是年纪还不太老的时候。

房子也差不多，常规排序是商品房、公房、福利房、政策房、保障房、安置房和回迁房。保障房一类就是自住为主的，其他的期望值别太高。这种产品从投资讲是有隐形天花板的，就是不可能超过板块平均值，因为优势就是经济实惠，涨的多了就不实惠了，卖给谁？

另外问清楚学区吧，别人家说有就有，我还说买房送北京户口呢，但买完房就不送，你能怎么的？这就是话术，北京所有的普宅都带学区，只是学区的价值不同。当然南海雅苑也可以等着划入亦庄学区，一旦划入就是意外利好，不划入也不吃亏。

户型不好说，不到现场的话看户型图都没用。这看自己的判断吧，只是要记住，房子是用来住的，越宜居的户型越保值，至少是流动性要好的多。

4、简单就是这些情况，这两个选项在我看来都是自住为主的，投资性不是太强。如果从地段儿来说当然是河西占优，只是房源普通；从居住体验来说是马驹桥占优，但地段不占优势。这看自己更重视什么吧。

仅供参考。

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