如何跨越周期？这家港资房企给出了标准答案|住宅项目|兴业|商业地产|太古地产|房地产|港资

处于经济结构调整与地产发展模式转型的特殊节点，港资房企再度成为跨越周期的研究样本。克而瑞地产研究认为，经历经济穿越周期的港资房企普遍偏向较为谨慎、务实的经营策略。其管理层整体的经营逻辑和对风险的认知，表现为更追求企业的长效稳健。

的确，在过去近三年的调整中，多家港资房企在内地市场的表现都堪称稳健。

究其根本，一方面，港资房企真正将“顺周期时审慎稳重、逆周期时抓住机会”的成熟经营策略，做到了贯穿始终并严格执行。这点在内地市场的土地储备上，表现尤为明显。近两年，多家港企开始内地扩储，仅香港兴业国际就曾耗资超20亿元，先后在上海、嘉兴竞得优质宅地。

另一方面，在市场要求 “回归产品本质”的当下，港资房企凭借一如既往的高产品力，越来越受到购房者的青睐，其所开发住宅项目在入市后受到购房者的高度认可和追捧。在地产转型向良性发展的关键期，备受追捧的港企具体做对了什么？香港兴业国际及其入沪后的首个纯住宅项目、位于松江洞泾板块的“兴云间”，或许能够给出一个答案。

低调的港资房企，打造城市限定作品

作为早期进入中国内地的港资房企之一，香港兴业国际几乎符合外界对港企的一切想象：稳健、低调、安全，在周期轮动中颇具定力。

财报显示，截至2023年3月31日，香港兴业国际的资本负债比率22%，较2022年底（31.7%）下降了9.7个百分点；财务安全边界的极致延展，体现的不仅是企业强大的经营能力，一定程度上也给予了企业穿越周期的底气，更为企业精细化打磨作品提供了时间与空间。

1977年集团创始人査济民购入险些流入外商手中的香港大屿山愉景湾土地，香港兴业国际由此正式进入房地产领域，并在其后近半个世纪里将其从“荒芜之地”打造成全港难以复制的国际化环保社区之一；2002年12月香港兴业国际拿下上海南京西路大中里板块核心城市更新项目，作为其进入内地的首秀，历时十五年与太古地产合力打造的商办综合性地标“兴业太古汇”，从开业至今一直是南京西路的商业名片；迄今为止的46年间，香港兴业国际在香港、上海、杭州、嘉兴等城市雕琢的项目，无论是商业项目亦或是住宅产品，无不始终奉行着“尊人重土”、为城市打造限定作品、创造品味生活的准则，拒绝“复制照搬”。

（香港|愉景湾实景图）

而正是这些独特的价值理念，渗入到香港兴业国际所开发的建筑作品中，使其充分融合了所在区域的人文底蕴，成为市场上的特殊存在，进而受到市场的关注。

越级的“产品超配”，筑造远不止于建筑

建筑，从来都不只是建筑本身，而是传承历史人文、注入时代活力、提升区域价值的作品。香港兴业国际作为稳健的港资房企之一，无疑深谙其理。

从香港愉景湾的开发伊始，香港兴业国际面对的是无人、无水、无电的荒山。而在其后46年间的开发过程中，在这块面积高达约1万亩的滩涂上，进行道路建设、交通出行等基层建设，员工宿舍、电话机楼、油站、变电站、直升机停机坪、货运码头及船厂等后勤设施，以及人造沙滩、游艇会、27洞标准高尔夫球场、住客会所等娱乐设施尽数俱足。

（香港|愉景湾游艇会实景图）

（左：私人行车隧道、右上：高尔夫球会、右下：高速专线渡轮实景图）

其中，1998年香港兴业国际耗资5亿港元，动工修建了香港唯一一条私人行车隧道，约30分钟便可抵达香港国际机场。

香港愉景湾早已不再是单纯的建筑作品，而是一个超配的国际环保社区、一座“世外桃源”，吸引着来自50多个国家和地区的约2万名人口常住于此。

如果说愉景湾让市场看到了港企超前的择址眼光和强悍的开发实力，那“兴业太古汇”、杭州耦园等项目无疑加深了这种认知。

2002年，在上海静安区旧式里弄社区改造下，南京路商圈逐渐形成了“金五星”和“金三角”格局雏形，而大中里地块上老旧低矮的石库门成为了城市更新的“失落者”。香港兴业国际在拿下该地块后，联手太古地产将原有的海派人文元素以及国际视野融入建筑之中，更聚集了星巴克臻选® 上海烘焙工坊、全球第二家素凯泰酒店、以及各大知名国际潮奢品牌，并平移整修了百年保护建筑“查公馆”（原“民立中学”校舍）等，一举突围成为了南京西路打卡新地标，而且多家《财富》世界500强企业及奢侈品品牌亦选择落址于此。

（上海|兴业太古汇实景图）

（上海|查公馆实景图）

数据更为直观，2022年兴业太古汇的办公楼平均出租率高达99%，商场部分平均出租率则达到了92%。香港兴业国际在内地开发的住宅项目，同样表现不俗。其初入杭州所开发项目杭州耦园，创下不到0.6%的超低中签率；嘉兴星逸园387套可售住宅吸引超千组认筹，开盘当日即售罄。而如今，香港兴业国际在沪的首个住宅项目——位于松江洞泾板块的“兴云间”，又将表现出怎样“尊人重土”的兴业理念呢？

（嘉兴|星逸园实景图）

入沪首个住宅项目，更新洞泾品质人居

香港兴业国际在上海的首个住宅作品选址在松江区洞泾镇，可谓颇具远瞻格局。

松江自古称之为华亭，别称云间，是上海的“人文之根”。而该项目“兴云间”之名，亦源于此。但是在过去，在轨道交通9号线的加持下，松江以九亭、泗泾、松江新城等板块为发展重心。

不过，据上海市松江区人民政府网站，随着12号线西延伸段的建设被调整进入《上海市综合交通发展“十四五”规划》，12号线与9号线将在洞泾站衔接。而处于国家级战略G60科创走廊起点的洞泾，被定为“人工智能科创小镇”，未来将打造成为“科创高地、城市客厅、和美家园”。松江区唯一的双轨道交通枢纽叠加战略性新兴产业的高定位，松江或将迎来洞泾“时代”。

（图源：上海松江官微）

在“兴云间”周边配置上，一街之隔的松江区洞泾学校；附近的同乐生活广场、G60龙湖天街云廊、规划约114万方的“洞泾未来湾”TOD综合体；联通虹桥机场、上海市中心的沪松公路快速路（在建中）；临近的广富林文化遗址、辰山植物园、佘山国家森林公园、欢乐谷、佘山国际高尔夫俱乐部；G60科创走廊以及洞泾人工智能产业基地……教育资源、商业配套、交通设施、休闲空间、产业赋能，洞泾板块在加速建设中。

（“兴云间”项目区位图）

俨然，不同于愉景湾的一切从零开始，洞泾厚积薄发的潜能尽现，而此时香港兴业国际需要做的，是一个真正能够赋兴洞泾品质人居的改善社区，提升洞泾整体的宜居属性。但显然，这早已是香港兴业国际熟悉的事情。

“兴云间”项目坐落于洞泾的低密墅区，西接佘山墅区、东邻莘闵墅区。别墅区的集聚效应，将带来更为纯粹的居住氛围。利用“兴云间”三面环水宛如天然半岛的优势，香港兴业国际将其打造成约1.1的超低容积率墅区。

其间，从入口处的精奢落客区，通过集现代风尚与美学视角的景观廊架，再到绿岛水院和下沉庭院的自然景观，立体空间浑然天成；曲径蜿蜒的步道取代了传统的中轴对称化设计，辅以叠翠园境，布置了流光水静迎宾组团、水上寻净邻里组团、马卡龙乐园等景观组团不一而足，盎然绿意，旖旎风光，跃然眼前。

（“兴云间”项目景观效果图）

（“兴云间”项目景观示意图）

204套约90㎡电梯洋房、54套约196㎡联排、4套约179-186㎡叠拼散落其中，住宅本身采用大面积玻璃及飘窗，高窗墙比使其更易融于自然。而立面则采用了进口的天然南非金钻麻石搭配浅香槟金、深咖色铝板、LOW-E玻璃、装饰保温板等高端建材，搭配以蓝灰色陶瓦结合金属挑檐的坡屋顶，将建筑、人文尽数纳进自然之中。