“中国将推动新一轮‘新房改’”。10月26日，各大媒体刷屏报道。
将推动中国“新房改”的，是一份《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）。
文件已在8月25日在国常会上审议通过，并由国务院9月1日正式印发。
大V君特地在网上搜索“14号文”，但未见具体政策。
这样一个重磅文件，2个月后才由媒体爆出，可见推动“新房改”颇为谨慎。
“新房改”来了，它将如何影响我们的城市和生活？
根据“14号文”，“新房改”核心内容是实施保障房和商品房“双轨制”。
图|网传的相关新房改报道（来源：网络）
“14号文”要求：
一是加大保障性住房建设和供应，让工薪阶层逐渐“居者有其屋”，消除买不起商品房的焦虑。
二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地产、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
就深圳等地的政策来看，未来保障性住房建设有几大特点：
保障房不得上市交易，只能保障系统内流转，彻底堵死保障房交易套利。
土地为划拨供应。土地成本为零，意味着共有产权住房价格将大大低于商品房。
建设资金由公共资金来承担。国家、地方政府、集体单位，都可以按比例出钱。爱看新闻的你应该知道，前几天刚刚通过1万亿的国债。
建设主体是各地国企和城投，鼓励民企参与代建。
惠及人群主要有三类：工薪阶层、新就业大学生和创业人群、无房但有户籍的夹心人群。
保障房的类型按照深圳的划分，基本分：公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房3种类型。
商品房方面也有重大变化。显而易见的是，“房住不炒”没有提及。
重磅首提的是，让商品住房回归商品属性。商品属性是什么？自由买卖，自由涨跌。前段时间，各大城市纷纷取消限购和限价政策，这在为“回归商品属性”做准备。
自然资源部也发文，建议取消城市郊区容积率1.0和对大套型住宅项目的限制。
图| 相关报道截图
合肥等多地土拍规则调整，重回价高者得。
以后再出天价“地王”、“楼王”请不要惊讶，这是有钱人的游戏或者爱好。有钱爱买啥就买啥，没有钱就住保障房。
还有重要一点，“满足改善性住房需求”。传统的“刚需”，可能到要归入保障性住房领域了。
换句话说，商品房是有钱人的，改善者的，可能价格还不低。“改善”起来，什么高科技设备、超大花园、高端服务都给你加上去。
总而言之，“新房改”在学习新加坡模式。
图|五象总部基地高楼林立
25年前的“房改”，取消福利分房，住房商品化，住房按照货币化分配。这是“香港模式”。
商品房，成就了一批一夜暴富的炒房客，也让很多人享受城镇化建设的红利。可是，更多中低收入家庭被挡在商品房大门之外，“充满焦虑”。
高房价的负面结果显而易见。年轻人不敢消费，不敢生育，甚至“逃离北上广深”。
如今，“香港模式”要告别了；“新加坡模式”正在到来。
“新房改”已经到来，这对南宁城市和楼市有啥影响？
首先得“感谢”强首府战略，让南宁市区人口突破300万。
根据“14号文”的重要精神，“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”
图| 中国城市规模层级（来源：网络）
截至2022年末，南宁市区人口430.35万人。
探索都是啥“新模式”？这意味南宁房地产的第一大变局：城中村改造结合保障房建设进行。
7月24日，中共中央政治局会议指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
国务院也明确要求将城中村改造与保障性住房建设相结合，鼓励将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房。
国家出钱，城中村出地，地方政府重点落实好“保障房”建设工作。上下同心，改善人居，拉动经济，好事！
你可能还看不懂，就再看一个新闻。
图| 相关新闻报道（来源：网络）
10月28日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》日前经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。
广州成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。
看到“房票”两个字，聪明的你应该知道会有啥影响。大V君还记得当年河北雄安等北方城市棚改，发放“房票”后一夜之间让海南房子爆卖。
这还不够，还让北海、南宁的房子猝不及防“火”了一把。
“新房改”的到来，意味着未来南宁将迎来城中村改造热潮。至于能不能形成，还要看政策落地。
图| 南宁有不少老旧楼盘
第二大变局，是轨道小镇兴起。
预计，南宁也会学习深圳的保障房建设“四跟”。
即“跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走”。
可以预见，未来南宁的城市住宅建设，不但要大型城中村改造，还会推进“轨道小镇”建设。
图 | 屯里小镇一二期规划图
有消息透露，屯里的轨道小镇将出现“全球贸易港”；地铁2号线延长线第二次继续向东延长，与五象站接驳。
第三大变局，是低效的土地和物业“盘活”后进入保障住房体系。
啥叫“低效”？就是一些暴雷开发商的烂尾旧改项目、商品住房项目。还有一些难以销售的大型商场、公寓项目。
图| 龙岗某重点保交付楼盘
未来的公寓，有没有可能被有关部门以收购的方式，变成保障房？既然是新房改，只要你符合政策，就可以。
第四大变局，国央企成为保障房建设主力，稳健民企努力做代建。
这点大家都很好理解，国央企有钱有项目，民企有效率有经验有品牌。
房企体系都被重塑了，下游的销售、广告产业呢？估计很多在看的业界朋友与大V君一样，掩卷长思，一声叹息。
一个时代，终究过去。
未来南宁的房价，如果商品房+保障房一起统计，整体是“平稳”的。
房价、地价、预期都平稳，就意味着调控将慢慢退出预期。
“双轨制”成熟后，房地产税就不可避免地到来。富人多占资源多掏钱多纳税，天经地义。
商品房回归“商品属性”后，高端、改善将逐渐成为商品房的主流。
图|五象湖核心板块
一些没有优质资源和品质品牌的房子，销售预计就困难了。
因为，未来的保障性共有产权住房，在成熟的城市中心，或者轨道小镇上。地铁、学区、公园、各种生活配套给你安排得妥妥的。
你房子的资源和品质比共有产权住房还差；共有产权住房的价格又比你的低。
这些房子如何卖出去？
年底，可能是最后的卖房机遇了。
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