一场大梦，狂飙二十年

自今年7月以来，碧桂园负面传闻不断，遭遇“股债双杀”、业绩预亏公 告、佛山市自资局催缴土地出让金的提醒函在网络流传，以及最近的美元境外债

预期无法如期履行

……市场上仿佛闻到了恒大暴雷前“同样的配方、同样的味道”，一时流言四起，号称宇宙级房企碧桂园将要爆雷，让本就脆弱的市场信心雪上加霜。

碧桂园作为目前屈指可数的销售业绩排进前十的民营房企（2023年1-9月，销售额排名第六），1992年于广东佛山起家，因临近碧江、靠近桂山而得名，更是以“给你一个五星级的家”而闻名全国，与恒大、富力、雅居乐、合生创展，被业界誉为“华南五虎”，虽然这其中大多大势已去，让人唏嘘。

回望碧桂园的发展历程，

发现历史总是惊人的相似。这个企业诞生之初的背景和现在面临的局面，如出一辙。

1992年，那是一个春天，改革春风吹满地，中国住房体系逐渐完成“福利化”到“商品化”的过度，商品房开发全面提速，各行各业争相进入房地产行业，1991年底，全国房地产企业只有3700家，1992年年底，房地产企业猛增至17000家。

地产狂热由海南发端，继而蔓延到广东珠三角，再扩散到福建、江苏、上海，处于改革开放最前沿的广东珠三角地区，房地产市场也迎来了第一次井喷。嗅觉敏锐的银行金融机构，在这一波行情中是最大的炒家。很多银行都到南方开了投资公司，买卖土地房产，为这一热潮推波助澜，随着 “击鼓传花”的持续发展，房地产泡沫越来越大。

1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》。随着16条强有力的调控政策的出台和执行，中央全面紧缩银根，狂飙突进的房地产突然间被釜底抽薪，失控的经济列车被重新拉回轨道，耀眼的地产泡沫在阳光下开始破灭。刚刚经历过一轮爆发式增长的房地产业，突然遭遇前所未有的危机。房地产市场一下子万马齐喑，珠三角楼盘也面临大面积死火。

很不幸，历史总是不断重演，把自己从

“供应商”干成“合伙人”的戏码，当年就在上演。

碧顺烂尾，发展商无力支付建筑款项，垫资建造项目的承包商杨老板无奈变成了开发商，在一片烂尾的哀鸿遍野中碧桂园实现了不那么华丽的转身。

智纲智库创始人王志纲也在这个初始的源头与碧桂园杨老板结缘，提出顺碧想逆风起飞、脱颖而出，指出

“房地产不等于钢筋加水泥”，只有跳出地产做地产，加大地产的文化内涵，上升到“生活方式”的高度，才有可能突破，出奇制胜。

以一套全新的理念和思路来策划，化危为机。

碧桂园策划会议

由此，命运的齿轮开始转动。时也，命也。不华丽的转身，却迎来了一个华丽的舞台，当时王老师给杨老板提出“十年不要离开广东”的忠告，杨老板也坚守珠三角十多年，

当碧桂园走出珠三角，众多开发商已全中国攻城掠地之时，一个狂飙突进的黄金时代开始拉开大幕！

狂飙二十年，虽然其中也有过起起伏伏的周期曲折，但一次又一次从触底反弹后走向新高的红色箭头，触动着被时代裹挟的每个主体的神经和利益，也让每一个主体自觉相信自我强化 “只涨不跌的信念”，在这辆轰隆隆、不断加速的列车上，房地产企业开始冲千亿、奔万亿，高周转到飞起；炒房团“钱多手快”占尽先机，攫取时代红利；老百姓攒六个钱包、用足杠杆挤着买票上车。

一座座小镇新城拔地而起，房地产这个行业也变成了一个“高杠杆、高负债、高周转”的危险游戏，地方政府也形成了对土地财政的高度依赖。

世界上有没有一辆不断加速而不失控的列车呢？当高速列车放缓时，又会怎么样？

时移势易，有什么不一样?

三十年前，在一片哀鸿遍野中，浴火重生，走出了一批后来笑傲江湖的企业。三十年后，在一片哀鸿遍野中，还会有这样逆天改命的机会吗？

时移势易，支撑房地产行业狂飙二十年的发展条件已然改变。

第一，动力变了。

支撑

中国

房地产

20年繁荣的根本动力，

是一场轰轰烈烈的城市化，这是全世界迄今为止

最大规模的城市化。

在碧桂园被迫接盘的1993年，中国的城镇化率仅为28.5%，在离开佛山进入广州华南板块的2000年，城镇化率36.22%，而到2022年底，已经达到65.22%。短短20年间，有将近4亿多人进城工作、生活，创造了前所未有的居住需求。

国家统计局数据，从2003年到2020年，房地产投资年均增长19.9%，商品房销售面积年均增长10.8%，商品房销售金额年均增长20.3%，这三个指标足可窥见，房地产持续高速增长的势头。

但是，

高速城镇化的历史阶段过去了之后，支持房地产高位持续增长的土壤不复存在。根据城市化发展规律，今后10-15年是中国城市化率进入天花板的阶段，城市化对于中国经济拉动效力将逐渐下降。

第二，逻辑变了。

诺贝尔奖获得者科斯先生在其著作《变革中国》中感叹：“1978年以来中国的改革开放是二战以后人类历史上最成功的经济改革运动。”4

0

年改天换地创造了中国经济的发展奇迹，创造成功的关键就是【工业化和城市化】双轮驱动。

而撬动双轮驱动的密码就在于土地。

一方面，通过低价工业用地、廉价劳动力以及优惠招商政策，吸引国内外企业直接投资设厂，承接产业转移；另一方面，通过高价出让商住用地，为工业化提供了大量廉价的土地和丰厚的资金，这种变相转移支付的模式是中国所独有的。

来源：智纲智库

但是今天我们看到，从高速增长转向高质量发展，内外部环境发展的巨大的变化，支撑

双轮驱动背后的条件已经改变，向中国进行产业转移的历史阶段完成，

由于土地、人力等成本上升，低端制造正在从中国向成本更低的东南亚、印度转移，高端产业受到复杂的地缘政治影响，面临多变的国际竞争，同时城镇化进程也进入到缓速阶段。

今天需要高质量城市化（绿色智慧、以人为本、公平共享…）与高质量产业化（智能化、绿色化、融合化）的双轮驱动，

房地产行业危机或者说是土地模式的危机，中国正把生产要素从房地产等行业中解放出来，是新产业兴起与旧产业交替并存的过程，是一次创造性破坏过程。

第三，需求变了。

不断有人需要房子，这是支撑房地产增长预期的价值锚点。如今出生率下降、人口老龄化等问题，让

房地产市场

失去

高速增长的内在需求。

截至2022年底，全国60岁以上老年人口已超过2.8亿人，占总人口的19.8%，接近中度老龄化的临界点，到2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。低生育率、少子化，年轻人非暴力不合作，是面对复杂问题给出的一个简单答案。

一方面人口增量下降，另一方面存量房子规模巨大，而且还在不断推出，

以2020年为例，全世界除中国之外新建的房子是20亿平方，而中国就造了17亿平米，接近全球一半。中国人口占全球人口20%，建造了全球将近一半的房子。当然这里面也存在结构不均衡、供需不匹配的问题。

尤其是对于未来年轻人来说，买房子已不再是一个必选项，有的年轻人不愿意为了钢筋水泥的房子背负沉重的生活压力，有的在上一辈的不懈努力下手握多套房，更有的追求一种不被两室一厅、格子间所限制的数字游民生活。

为了逃脱房贷等压力，很多年轻人来到大理生活

还有机会吗？向何处去？

每个时代都有自己的主角，

狂飙

时代

落幕

，地产主角的退场

，是宏观经济动能切换的必然结果

，浩浩汤汤不可逆

面对今天的房地产困局，不能否认房地产行业在上一轮发展中担当的角色与取得的成就，也不能把现在所有问题都归结到房地产企业身上，一句 “退潮时，才发现谁在裸泳”的万能金句，不能反映大部分事实，有没有一种可能是浪太大给卷走了。

那么，潮退后，留下巨大的海滩、需要填补的真空，地产企业和上下游的企业，要向何处去？还有机会吗？

智纲智库

从1994年服务碧桂园，30年来服务了地产排行榜上众多企业，

见证一批企业从无到有、从小到大发展壮大，也看到一些企业从登上高处急转直下。

智纲智库

认为

“房住不炒”的政策引导下，中国的房地产行业已出现颠覆性变化，智纲智库认为，未来房企的格局，将呈现三分格局：

来源：智纲智库

第一种，回归房子的社会属性。

只涨不跌的执念不断强化了房子的经济属性，真正做到房子是用来住的，不是用来炒的，首先要

解决大城市年轻人、新市民住房困难，

建设一个

“居者有其屋”的社会，能让每个生活于此的年轻人都与城市及其未来息息相关，形成正向反馈，这是一座城市最简单直接的引人方式。

加大政策性住宅和租赁型保障房建设，实现区域内的职住平衡，是许多央企、地方国企需要担当的使命。

尤其是租赁型住房，国务院提出在“十四五”期间要加大租赁型保障性住房的建设，住建部也提出重点城市应将租赁型住房用地在新增住宅用地的占比达到30%以上。

租赁市场是发达经济体住房供给的主力

多数发达经济体租赁比例在35%以上，如瑞士（57%）、德国（55%）、韩国（45%）、日本（39%）、美国（36%）。在核心大城市租赁比率更高，如洛杉矶、旧金山、东京租房比例均超50%，分别达到55%、54%和51%。

第二种，满足梯度化的市场需求。

保障社会属性的同时，也要满足梯度化居住需求，

现在出现的很多问题，是将

基本保障与高端市场裹挟在一起，很容易

误伤刚需，也造成有效需求被压抑。

新加坡“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供应体系，解决了居民的多样化需求。各国住房市场运行经验表明，住房高度福利化供给效率较低，而高度市场化则不利于风险防范，

住房供给应形成

“高收入靠市场、中等收入靠支持、低收入靠保障”的阶梯化结构

高品质市场型住宅，未来将占到30%-40%的市场份额，这个领域应该是市场化能力强的民营房企的主阵地，自我重组，沉淀优质的产品和服务，在大浪淘沙中寻求转型。

新加坡榜鹅水滨台组屋

第三种，走向专业化的运营之路。

王志纲老师在30年前，就强调“

房地产不等于钢筋加水泥”，真正有价值的是装什么内容，怎么运营内容。

对于房地产企业来说，行业正处于一个深度调整变化的阶段，

由增量时代向存量时代的转换是中长期趋势，从销售物业到经营资产，是很多房企的必修课。

未来房地产迎来运营时代，房企要树立“用家”思维，房地产销售不是主要的盈利模式，而是像商业地产一样，依靠未来持续性的服务获得利润，并打通REITs等资产证券化，形成资产经营价值的不断提升。

中国房地产存量资产规模已超过400万亿，且存量资产运营处于起步阶段，围绕资产运营和服务的诸多场景都存在巨大的机会。比如结合老龄化、新消费、新文旅等市场需求，布局康养、文旅、产业等方向。未来，走向细分市场的专业化，强化运营能力是考验房企的关键。

恒大、碧桂园是一个狂飙时代的注脚，起于一场危机，终于另一场危机，二十年间，起起伏伏，昨天的辉煌和今天的危机，犹如大梦一场。此情此景，就像最近引发共情的《大梦》所唱，”如果只是大梦一场，该怎么办？”

一个时代结束了

另一个时代开始

一代人有一代人的选择，一代人有一代人的使命，有人折戟沉沙、有人乘风破浪，但时代的大潮不会因为某个人、某个企业而停摆。市场规律的潮汐永在，涌动时代的大潮就永在，继续往前看，新的机会终将踏浪而来。（完）

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