买别墅却遭遇了“地道战”，自己花园被邻居挖通，如何解决？

浙江杭州，一男子以将近4000万的价格购买了一栋别墅，本来开开心心准备装修入住，开始美好又舒畅的生活，不曾想遭遇烦心事，竟发现花园地面出现了裂缝。本以为只是小事情，经过细心查看后，大吃一惊，发现邻居挖地下室，已经挖到了他家花园下面，这真是让他十分恼火。

（来源：浙江电视台）

在城市里，特别是一线城市，能够买一套自己拥有的房屋是非常困难的事情，如果是普通年轻人买房，只有那种家庭条件优越、父母祖辈鼎力支持的情况才有可能成功购买的，或者是那种人中精英，在自己是高端职业高收入或者是自己做生意小有成后也是有这个可能的。

但是要想买别墅，那就是难上加难了，基本不是成功人士的话想也别想，新闻中的李先生就是这样 成功人士。他购买的别墅是联排，由于经济实力优越，还一次性买了两套，然后计划打通了一起边长一个大房子来居住。据悉，为了这两套别墅，他一共加起来花了3800多万元，上下有四层，前院和后院都有花园，想搞点绿化种点花花草草和蔬菜什么的还是很方便的。

可是等他装修时却发生了让他意想不到的事情，李先生发现花园地面出现了裂缝，他本以为是普通的地面破裂问题，可是经过一段时间的仔细观察，他发现根本不是这么回事，这事有点蹊跷，最后他发现这些裂缝是因为邻居挖了地下室，你挖自己的地下也就算了，关键是邻居的地下室，直接挖到了他家花园里，这才导致他的院子花园出现裂缝。换了谁都会思考一个问题：这谁敢住啊？

为了解决后患，不要有危险的事情发生，李先生和邻居因花园的事情进行了协商，希望对方能够解决，可是未果，后来又曾找到物业和开发商，但他们推卸责任，要李先生和邻居自行解决。看来这个物业也是属于不作为的，只收费不作为，这也是很多网友反映物业的普遍表现了。

之后李先生还发现邻居违章搭建了一层楼，原来的4层楼私自搭建成了5楼，无奈之下，李先生只好将邻居违建一事，向街道拆迁办投诉。街道还算负责任，我们从他手机出示的信息来看，某拆迁办还是高度重视的，也表示会依法处置。可是，街道找第三方现场勘查后，发现第5层的扩建部分与房屋主体结构成了整体，直接拆除扩建部分，将对房子的主体结构造成影响，还是保持原状比较好。这种第三方机构一般是建筑方面的专业机构，如果是没有违规操作的话，出示的鉴定意见基本还是可信服的。

那么，从法律上来说，这个问题应当如何看待呢？

首先第一个问题，李先生的别墅的花园，属于他自己单独所有，还是属于小区全体业主共同所有呢？

关于这方面的法律规定，可以从《民法典》找到相关规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同的权利。

一般很多开发商为了卖房会和购房者承诺一楼的买房送院子，但是其实这个院子是属于小区业主共有的公共面积。而别墅的花园属于专有，还是共有，则取决于购买别墅时签订的合同和产权证明。如果别墅的花园在产权证明上明确标注为私人所有，那么这个花园就属于购买别墅的人单独所有。

如果别墅的院子、花园在产权证明上标注为共有，或者没有标注为单独所有，那么这个花园默认就是属于共有。反过来如果购买别墅的购房者，可以自由地使用、改造和维护这个花园，不需要征求其他人的意见。

院子属于共有还是私有，还是要看房屋产权证明上的登记有没有标明，视情况而定的。

而据新闻报道，李先生购买的别墅，其实是标注了花园属于李先生所有，那么这个就是明确私有了，所以邻居的行为，侵犯了李先生的所有权。根据《民法典》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

这个邻居私自直接将地下室挖到了李先生家的花园里，虽然没有直接挖空到地面，也是侵犯了李先生的权利。依据民法典之规定，李先生可以起诉到法院，让邻居恢复原状、消除影响和赔偿损失。有时候我们本着与人为善的态度和他人商量被侵犯的事情，可是有的人是蛮横无理，此时我们不要太客气了，可以雇请律师直接向法院起诉要求对方拆除以及赔偿经济损失。

第二就是此小区物业的做法其实是逃避法律规定的义务的，也是违反物业法的行为。

物业是有义务对业主的进行相关服务的，这其中就包括房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理，应当按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、公共部位及设施设备日常维修养护等服务，而当李先生发现邻居有违章搭建行为告知物业时，物业有进行管理或者向上级相关部门报告的义务。可是他们却置之不理，这是不作为的行为，也是违反与业主签订物业服务合同约定的行为，同时，根据物业管理条例，应当承担相应的法律责任。

《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

接下来第三个问题，第三方建筑机构鉴定这个邻居违章搭建不宜拆掉，那么，这个违章搭建要怎么办？

关于这点，《城乡规划法》第64条对违章建筑的处理，作出了详细的规定：

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%-10%的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

所以结合法律和新闻报道，这个邻居的房子是无法拆除的，因为是在4楼之上，扩建加盖了一个五楼，如果拆除会影响房屋结构安全，所以不能拆除，也无法没收，那么可以考虑对其进行相应的罚款处理了。

第四个问题，私自挖地下室是违法行为吗？

答案是确定的，私自挖地下室是违法行为！

该业主的行为已经违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，应当限期整改拆除。如果造成房屋倒塌伤害他人身体生命的，还会涉嫌犯罪！

最后，如果邻居违章搭建影响李先生的采光了，李先生是否可以因此而起诉对方？

答案是可以！看法律规定：

《中华人民共和国民法典》

第二百八十八条规定 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百九十三条规定 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

这个邻居首先是挖地道挖到了李先生私人花园，然后又违章搭建，明显是侵犯了李先生的相邻权，海可能影响李先生的采光，是侵权行为，应当承担侵权责任！