广州成交二手房，32%楼龄超20年。9个“80后‘老破小’”5个成交价在升“老破小”仍有无可替代的居住价值

二手房挂牌量，一路狂飙！

截至11月1日，广州二手房挂牌数量达14.23万套，挂牌量节节攀升。

这，还是没算上贝壳内网的。

若算上“三证未全”、或是没经过平台验证的房源，内网数据可能达到惊人的18万套！

天量挂牌下，二手倾轧现象愈发严重。

加之，8月建筑新规助攻下，一手价格、产品都对同板块的二手市场造成降维打击，二手出货难度直接拉满。

尤其是“老破小”，多重压力下，此类产品直接进入了寒冬。

当下的老破小，究竟有多难？

天量的二手下，究竟有多少是“老破小”？

一般来说，老破小是指楼龄20年+、2房以下的住宅，挂牌45042套，占全区二手挂牌总量32%。

这意味着，广州每挂出100套房子，就有约31套楼龄在20年以上。

背后的供应大户，可能会颠覆大众认知。

遍地老破小的越秀，居然排不上，名列TOP3的竟是番禺、天河、海珠三区。

链家显示，番禺老破小目前挂牌有10097套，占全区二手挂牌总量40%，在全市范围内也是遥遥领先。

其次是，天河、海珠、白云三区，老破小浓度相当惊人！

三区老破小挂牌皆超7000+套，占全区二手挂牌总量50%以上，即每挂出两套房子，就有一套楼龄超20+。

再画个重点：

实质意义上的老破小，可远不止这些，不然拼老破小浓度，谁又能拼得过越秀呢。

1.二手散盘未计

比方说，越秀最多的，就是各种查无此名的二手散盘。

中山三路、东华西路、西华路等等，遍地都是二手散盘，楼龄动辄超30+，这些多数都未纳入链家前台。

广州其他区域，也同时此理。

2.自建民居未计

这一类房源，多数没有产权证明。

基本都是私人所建，别说买卖了，绝大多数只能坐等拆迁，或者自家攒钱推倒重建。

究竟“老破小”还有没有竞争力？还有没有升值空间？

将拉长时间维度，区姐也从中心六区成交量较大的“80后”中，发现了一个惊人现象：

10个“80后”老破小，就有5个在涨价。

当中，涨幅最大的“老破小”，数越秀区五羊新城的五羊小区。

在最近几年间，五羊小区曾传出改造风声，由此或对该小区的房价曾有一定的助升作用。

以一套建面59㎡的高楼层东南向户型为例：

2室1厅，2019年高层单位的成交单价是42339元/㎡米，而在今年6月，同样朝向中楼层单位的成交单价则为54543元/㎡。

当然，剔除楼梯楼的高楼层与中楼层之间的差距，所以其实际涨幅或达不到超20%。

但反观海珠区五一新村：

2019年5月成交一套69㎡的低层东向单位，当年挂牌总价290万，放盘一年方成交，成交总价283万元。

40879元/㎡的单价，创下该盘迄今以来最高的成交单价。

事隔将近四年，2023年3月，一套高层同样建面的两房以243万元挂牌，最终以237万元成交，折合单价34458元/㎡，降幅15.7%。

五一新村今年以来多为2、3万元/㎡的成交单价，似乎有在印证“老破小”的价值在消减。

一涨一跌间，区位是最大的关键要素。

即便五羊小区再老、再破，它距珠江新城也不过一站距离，直线距离仅在1.5km内；反观沙园，周边一手冲击不断，地段也非无可替代。

这些“老破小”的吸引力，究竟在哪？

1.地段秒杀

对比远大新，即便楼龄30+年，“老破小”光凭一个“地段”，也足以秒杀。

这也正是“老破小”一直有成交支撑的重要缘由。

在广州发展进程中，从西关到东山，从河北到河南，广州老四区如今不少“老破小”所处地段多为城市中心，或片区核心，坐拥成熟、丰富、便利的城市配套。

2.为博拆迁

几年前，广州多个老旧小区传出拆迁，不少业主一度坐地起价，更有甚者捂盘惜售。

但这几年，几近搁置的城区旧改，打醒不少人的拆迁美梦。

敢豪赌拆迁暴富者，接连被劝退。

3.学位加持

为孩子上个名小，卖掉新房去住老破小的家长，并非个例。

在越秀，3、40㎡的学位壳，更成了畅销货。

不过，从市场大势来看，绝大数的学位房都在下坡路，成交量和成交速度，都远远不如从前。

冷不丁的，这些失去居住属性+学位溢价过高的老破小，极有可能砸在手上。

4.租金溢价

事实上，“老破小”始终在吃着地段的红利。

在“远大新”可能只能闲置长草之下，“老破小”却因占据市中心的地段，哪怕业主不住，也相对少见空置，其优越地段及生活便利从来都令租客趋之若鹜，而且租金回报率不低。

有意思的是，对比“远大新”近乎“腰斩”的价格，“老破小”还算相对稳妥。

当下，全市房价都在跌，为何不考虑跌得少的？

尤其是，自身经济实力有限，又有成交需求者，只能在“老破小”和“远大新”中作出选择，相信可能更多人还是就近选择“老破小”。

比起舟车劳顿将时间挥洒在路上，还不如就近居住中心地段，省出更多时间拼搏，提升自身能力和经济实力，未来可以更快地在理想中的地段置换合适的居所。

综上，“老破小”的居住价值仍是无可替代，至少在远郊未发展起来之下，仍有相当长的价值红利期。