摘要：流动性压力（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

房地产回稳再现悬念，这次的情绪蔓延到有国字号背景的“好学生”们身上。

前几天万科债市波动引发舆论关注，紧接着轮到金地。10月31日，金地集团上演“股债双杀”，股价当日收盘下跌5.31%。债券“21金地03”跌18.75%，“16金地02”跌14.62%，“21金地01”跌12.68%，“20金地01”跌12.53%，“21金地04”跌10.68%。

截至目前（11月3日），金地股价又更低了些，收盘价格5.02元。

1、股、债异动背后

在杠杆地产印象里，金地集团一向很稳，但今年似乎事情比较多。在这次“股债双杀”之前，已有过一次波动。

10月17日，金地集团就遭遇“股债双杀”，并且“跌”上热搜。也就是这天，该司公告披露：凌克先生因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。由公司董事、总裁黄俊灿先生代为行使公司董事长职务。

公开资料显示，凌克1959年12月生，高级经济师，华中科技大学工学学士，浙江大学管理工程硕士，是金地集团主要创始人之一，1998年就成为了金地集团董事长，很多人称他为金地的“灵魂人物”。

或许是一把手辞职来得有些突然，资本市场反应太强烈？10月18日金地集团发公告披露《关于公司董事长辞任的相关情况说明》，进一步强调：凌克先生的辞职是因为身体原因，黄俊灿总裁代为行使董事长职务，是正常的管理团队交接，有助于公司管理团队的平稳过渡，以及公司的长期稳定发展。

同时金地集团说明，目前公司生产经营情况正常，2023年三季度月度销售金额已连续三

个月环比回升，销售排名保持在行业前列。同时，公司合理安排开竣工计划，并确保竣工和交付如期达成。

图片来源|克尔瑞（特此感谢）

同比来看，克尔瑞最新发布的数据显示，2023前10月，金地集团全口径销售额1329.3亿元，权益金额823.6亿元。2022年同期，这两项数据分别为1833.8亿元、1136.2亿元，降幅分别约27.5%、27.5%。

总体来看，1-10月，百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，年内累计业绩降幅继续扩大。

2、三季报起伏

也是10月31日，金地集团披露最新三季报，主要数据如下：

单季度来看，2023第三季度金地集团营收154.4亿元，同比下滑38.15%，毛利润28.28亿元，上年同期为46.61亿元；归属净利润-15.74亿元，同比下滑207.16%。

第三季度，金地集团营业总收入滚动环比下降31.37%、归属净利润滚动环比下降243.93%。

前三季度累计来看，金地集团的营收同比微降1.47%，为523.0亿元；毛利润88.57亿元，同比去年的108.2亿元下降不到20亿元；归属净利润5802万元，同比下降98.27%。

金地集团这一成绩在行业里属于什么水平？此前wind数据显示，在A股房地产管理和开发板块发布三季报的105家房企里，整体营收约1.51万亿元，同比下降0.5%。

净利润方面，1-9月105家房企的合计净利润383.17亿元，同比降14.07%，净利润下滑的房企占比超过一半。

可以看到，无论是金地还是整个地产行业，压力仍没有减轻。

相对销售端的萎靡，金地集团债务端还算稳的，尽管部分数据也有些异动。

截至2023年三季末，金地集团货币资金338.5亿元，2022年末该数据是500.4亿元，2023年6月末为460.8亿元。

今年的金地并没有停止拿地动作。截至9月底共新增土地储备95万平米，总投资额125亿元，多布局在上海、杭州、南京、西安等核心城市。

总资产方面，2023年三季末金地为4099亿元，相比2022年末的4194亿下降不到100亿元。

总负债也下降了大几十亿元。三季末金地集团总负债2954亿元，2022年末该数据3031亿元。

具体到流动负债上，相比2022年末，金地集团略有上升。从彼时的2212亿元微升至2269亿元。杠杆地产看了下，主要是合同负债的上升，从2022年末的768.0亿元涨到929.0亿元。

熟悉地产行业的大都知道，合同负债大都反映的是企业卖房情况，这一数据上升其实是件好事。

短债方面，截至三季末金地集团的一年内到期的非流动负债为408.2亿元，相比2022年末的397.1亿元略有增加，短期借款还有11.81亿元。

对比下397.1亿元的货币资金，金地集团的流动性压力还是有的。

3、筹资活动现金净流出

金地集团的融资能力如何？

截至2022年9月末，金地集团筹资活动收到现金321.7亿元，2022年同期为363.6亿元。

今年前三季度，该司偿还债务支付了现金456.1亿元，2022年同期为406.5亿元。今年前三季度其筹资活动现金净流出221.6亿元，2022年同期为净流出202.7亿元。

此前中期业绩会上，金地集团曾表示，针对运营成熟产业园项目，已启动REITs研究及申报工作，借力良好政策工具，力争实现资产盘活。

目前这些工作有了明确进展。近日，金地威新正积极申报园区资产公募REITs，其中几个项目已经报到国家发改委储备库了，目前正在积极地和发改委、地方政府沟通。

公开数据显示，截至2023年9月，全国已上市的28只公募REITs中，有九单产业园区基础设施REITs成功发行和扩募。

图片来源|企业预警通（特此感谢）

不管怎么样，和万科一样，金地集团有国资背景，融资方面也是更有优势的。

最近的重要会议也提出，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

房企融资，以后应该会更好。目前的情况，挺住就意味着一切！

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