最近，据证券时报报道，深圳二手房银行评估价正普遍下调。该报记者还走访了福田华强北、罗湖翠竹等地，此说法得到了房产中介经理及银行个贷经理的证实！

图源： 证券时报

万万没想到，深圳二手房的银行评估价普遍下调，置业者的首付门槛变高了！

要知道，银行评估价，是银行抵押类贷款重要参考指标，决定着贷款的额度。

这次银行评估价下调是怎么回事？对市场有何影响？

01.

评估价降了

买家还要多掏钱？

关于目前深圳很多小区银行评估价下调的情况，壹地产第一时间咨询了相关人士，经确认，评估价下调确有其事。

个贷经理表示，银行评估价是动态变化的，如果该小区房价下跌，评估公司给到的价格也会对应下跌，每个银行都是如此，具体价格会因评估公司的不同而存在差异，但这种差异不会太大。

自深圳今年二手房指导价放宽以来，银行评估价就成了按揭的重要参照，其中大部分银行都按照市场评估价的7成来放贷。

经过调查发现，除了外围，包括福田华强北、宝安新安、罗湖翠竹、南山科技园等地段较好的小区，今年都出现了银行评估价下调。

今年7月，就有中介发文吐槽，华强北的现代之窗大厦，一套建面约62.66㎡的房源，年初评估价还在680万，仅仅7个月时间，总价直接掉了200多万，比指导价还低！

此外，南山科苑学里揽翠居一套建面约145.63㎡的房源做了两次评估：

其中，4月25日第一次评估总价为1600.474万元，6月8日第二次评估总价为1456.3万，短短一个多月，单价直接掉了1万/㎡，评估总价直接降了近144万！

银行评估价下调，相当于变相提高了首付款，这是怎么算的？

以福田的桐林城市广场为例，假定该小区一套约54.39㎡的房源，业主按目前指导价（7.35万/㎡）挂牌，总价约400万；而该户型此前的银行评估价为480万，最近下调至436万元。

图源：证券时报，链家网

按3成首付款，7成贷款测算：

个人首付：400万*0.3=120万、贷款：400万*0.7=280万；

调整前银行放款=480万*0.7=336万，与实际贷款（280万）相比，就从银行多贷出了56万，而这56万就补足在首付里，买家实际首付=120万-56万=64万。

调整后银行放款=436万*0.7=305.2万，与实际贷款相比，从银行多贷出了25.2万，将这25.2万补在首付里，买家实际首付=120万-25.2万=94.8万。

两次首付相差：94.8-64=30.8万，下调后，买家就需要多付30.8万的首付款。

同理，科苑学里揽翠居目前的市场成交价在9.5万+，按照约145㎡房源测算，实际总价在1370万+，而该房源评估价由1600.474调到1456.3万，意味着，一个月时间，业主需要多准备约100万的资金。

图源：科学找房

可见，评估价下调后，银行贷出来的钱变少了，需要买家补齐。

值得一提的是，无论过去还是现在，深圳都有高评高贷、抵押贷等情况出现。

目前，很多房源都清晰给出了评估价，有的房源比评估价还低，对买家来说，一旦评估价高于放盘价，从银行贷出来的钱就变多了，不仅能降低首付，有的甚至还能完全覆盖首付。

以下图中A、B、C三个小区为例，均按3成首付、7成贷款测算。

罗湖A小区，约123㎡房源，业主报价200万，3成首付60万，贷款140万；银行评估价为340万，银行放款238万，这个总价比业主报价还高，不仅抵掉了首付，还能多贷38万。

图源：小红书

福田B小区76㎡户型，业主报价380万，首付114万，贷款266万；评估价540万，从银行贷出约378万元，与业主报价的380万仅差了2万元，几乎把首付覆盖了。

南山C小区122㎡户型，业主报价780万，个人首付为234万，贷款为546万；评估价883万，银行放款618万，低于业主实际报价，不过与实际相比，依然从银行多贷出了72万，买家的最新首付为162万元。

这种方式的确能降低门槛，但无形中也拉高了杠杆，尤其随着评估价下调，再做抵押贷、高评高贷的难度和压力就更大了，过高的杠杆，可能面临资金链断裂的风险。

图源：新浪微博

去年12月，就有深圳业主因小区房价大幅下跌，收到银行的补缴电话，需补交50万本金！当时就有人推测，该业主可能使用了高评高贷。

事实上，当评估价下调，且该小区房价下跌到一定程度后，置业者很可能会被银行通知补交本金！这一点，在各大银行的抵押贷款合同中都有写明。

图源：汇丰银行房地产抵押贷款合同样本

02.

指导价也无法托底

业主出奇招


银行的评估价跟市场走，对银行而言是比较保险的，尤其在深圳目前的市场来看，近一年来，二手房成交量持续走低，都没有超过5000套大关。

值得注意的是，10月截止到26日，乐有家门店成交的二手房源里， 已经有超7成房源低于指导价成交。 这意味着，如今即便是指导价也不能再为楼市托底了，后续的评估价如何变动与真实市场息息相关。

事实上，无论是评估价的波动，还是当前真实的市场，都表明深圳楼市从卖方市场变到买方市场的巨大转变，对此，深圳业主的感受更为直观。

如今，深圳业主找中介卖房，都要返佣3个点左右，而三年前，这部分费用几乎都是买家来承担。

有业主为了尽快出货，屡出奇招。

有主动上中介门店吆喝自家房源特色的；有给中介门送果篮、送饮料、发红包的；还有自掏一百多万将房间装修成样板房的……

还有业主借助社交平台卖房，但却发现，线上咨询的多，现场看房的却很少。客户多数都在观望，想出货只能忍痛降价，甚至有人感觉降价没意义，干脆先出租。

对此，有中介坦言，即便是南山这些中心区的热门小区，也要价格卖的便宜点才好卖，当前的市场就是这样，你不降，别人就降了。

为何明明亏钱还要坚持卖房？

有业主表示，好不容易看到福田那边心仪的笋盘，就想赶紧把手头的房子卖出去，即便相比当初买房时已经亏了不少，但如果此时能捡到笋盘，也算及时止损。

03.

评估价下调+新一轮“房改”

专家怎么看？


除了评估价下调，最近关于“新一轮房改”的讨论也引发了热议，这对深圳置业者有何影响？对此，我们跟两位业内资深专家聊了聊。

银行评估价下调的原因是？是否有客户因评估价下调影响置业计划？

《永高楼市创始人》@永高：

银行的评估价下调，主要是因为房价下降了，银行本来就是商业机构，当前深圳楼市的交易量在下降，交易价格在下降，信用体系也要下降。

有，但是这个不是主要因素。

现在影响置业规划最大的原因是，大家对未来预期的不明，所有人都认为房价可能还要降，我如果此此刻买了，再下降个三百五百万，那怎么办呢？ 所以，就会变成了买家极其焦虑，怕买到半山腰。

二手房指导价是否还有存在的必要？接下来，深圳出哪些招才可能激活市场？

@国家高端智库CDI研究员宋丁：

现在很多成交价都低于参考价了，就这意味着这个政策事实上已经消失了，真正管到的地方也非常少，而且也越来越不管用了。 要是宣布正式宣布取消，当然更好，但是已经没有意义了。

在北上广深里面，深圳楼市是比较低迷的，和这两年来整个大的经济形势有关系。经过这几年， 很多人没有信心，这个时候，完全指望认房不认贷这些政策，并没有多大的作用，更多的是经济，经济形势只要转好，这个市场就会好起来。

《永高楼市创始人》@永高：

二手房指导价早就没有存在的必要了，因为现在超过六成的房子已经是低于指导价成交，指导价名存实亡。

我认为深圳要在限买、限卖、限离、限贷、限购等方面激活楼市。

限买 ：深户三年社保、非深户五年社保；

限卖：三年的住宅、公寓限卖；

限离：三年的时间累计算的购房名额；

限贷：现在认房不认贷了，利息是不是可以下降？首付款可以更友好，比如二套的首付变6成，个别区域首付可不可以变两成?

限购：库存特别大的个别区域，可不可以放松？

这些都是方法。

“新一轮房改”跟新加坡模式相比，区别在哪里？可能对深圳楼市带来哪些影响？

@国家高端智库CDI研究员宋丁：

新加坡和中国差异还是很大的，他们是几百万人的小国家，而我们有十几亿人，所以不可能完全采取这个方式，现在我不是太主张说中国在采取新加坡模式。

这么多年来，我们其实一直在“双轨制”。 一直有保障房，只是保障房做的规模不够大，不够好。现在就强化了这个保障房，可能量会增大，但也不可能达到新加坡那个85%的程度，我们可能像深圳的房改，二次房改也就是60%左右。

所以，关键还是协调好双轨制，做好这个新的发展模式，就是让商品房归属商品属性，让普通老百姓通过保障住房能够有居者有其屋，达到这个目标就行了。

这轮房改，深圳其实已经搞了五年了，二次房改从2018年就开始了，所以， 这轮房改对深圳没有什么特别明显的影响。

注：本文部分资料来自证券时报、诸葛找房、乐有家研究中心、小红书、华兴快贷、科学找房等。

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