买入2年立马亏损27%！朋友在佘北买房向我吐苦水。

01

最近一个朋友向我分享了他的买房故事，说为此感到后悔不已。

2021年底他以单价3.3万元/m²买下了松江区佘山镇佘北家园的一套87m²的三居洋房。

购买的理由是房龄新、8层洋房得房率高、环境好空气清新。

更重要的是看中了这片价格洼地，本身预算就不高，想着先上车未来等上涨后再换到市区，权且当一个跳板。

他在市区上班，每天骑电瓶车到9号线换地铁，单程通勤就要一个多小时。

这还不止，他向我吐苦水，说才买两年这套房子已经亏了不少，算上还贷的利息，首付都快亏完了。

由于老婆工作换到了浦东，他们小两口最近萌生了换房的想法，想换到近市区和地铁的地方。

但是问到楼下中介门店却被告知房子要挂到2.6万元/m²才会有人问，挂得高连个带看都不会有，成交更难了。

也就是说，市场价上这套房子已经亏了7000元/m²，是从3.3万元/m²降下来的。

他给我算了一笔账，从当初贷款到现在利息出了约17万，总共账面浮亏已经有78万，相对购入总价约亏了27%！

他说现在挂牌两个月过去只有3组客户有中介过来带看，但是没有一个和他谈价的。

为此他陷入两难的境地：

当初行情好3万多大家都抢着买，但是现在一降再降反而卖不出去了，很发愁；

而如果真的卖了，就要面临几年的工资得上交，白干了！

听完这位朋友的买房故事后，我也倒吸一口凉气。

他说当初要是选择租房住，没买或晚买，也不至于亏这么多，表示非常后悔。

02

其实这位朋友买房的时间节点非常特殊，是在2021年！恰巧赶上了上海楼市大涨之年。

2020年是上海楼市启动的元年，2021年市场已经是涨势如虹了，当初高点接盘的，谁不亏呢？

还好不是买在了临港，否则腰斩更难受了。

不仅他买房的时间点特殊，而且买的板块也很特殊。

这是松江的佘北动迁大居，是专门安置市区过来的动迁户，其中就有不少静安区动迁过来的。

这么多动迁小区都是集中在2017-2018年建造的，算上3年的禁售期，房东拿到产证后基本上在2021年下半年才开始上市交易。

当时上海楼市一片大好，大家都把这些“原始股”尽量往高的价格去挂，谁不想多赚点？

结果上述这位朋友恰巧是在特殊的时间点买到了特殊的“解禁股”房源。

就像A股解禁和减持前要拉几个涨停一样，市场配合得非常好，这种情况下接盘无疑是最坑人的。

所以佘北家园一系列的XX苑小区最高成交记录都停留在3.1-3.4万元/m²的山顶价。

这批房东是幸运的，一上来就卖个好价钱，在高点出货了。

但买房人却要受苦了，如今市场冷下来佘北家园多个小区的成交价格普遍跌到了2.4-2.6万元/m²，挂牌价统统跌破成交价。

看来高价买的要想出货只能选择降价了。

03

从这位朋友身上可以看出，佘北这个板块有太多的坑。

为了防止大家在其它地方还会踩到类似的坑，我们汲取出三条买房教训。

如果想图个便宜把房子买在上海远郊，最好买在有强劲产业支撑和地铁规划利好的地方，先确保流动性再确保升值潜力。

佘北大居虽然西部毗邻佘山工业区，但是产业能级不高产生不了高收入群体。

嘉定工业区也是这样，都吸引不了都市小白领过来，市场没有购买力。

佘北大居夹在17号线和9号线的轨交盲区中间，处在青浦赵巷与松江佘山交界的位置，远离两端地铁站好几公里，市区通勤族很难过来。

相较之下同是动迁大居的徐泾北城优势就体现了出来。

南部紧邻17号线，北部有示范区线在建，这是一个地铁双站加持的板块。

而且徐泾北城有一个强大的概念可以炒作：大虹桥。

一站地铁可享万科天空之城的配套，两站可达蟠龙古镇，去虹桥坐高铁飞机都没有几站。

17号线与2号线连接，徐泾北城可以透过大虹桥吸收到长宁的外溢，房子比佘北流通性高多了，而且本轮房价涨幅也很亮眼。

和佘北一样三林也有成片的动迁社区，以前是偏远的乡下，但随着上海城市的扩张和地铁的修建，地段、配套慢慢变好了，能源源不断地吸收浦江两岸的客源。

三林家门口就是前滩，但佘北家门口是佘山，不与产业区紧密相连的地方二手房就很难流动，也涨不动。

奉贤的西渡环境比佘北差远了，但江对岸地铁过去就是紫竹高新区和大零号湾的规划。

距离产业区近，有战略规划，地铁方便，西渡的二手房虽然破旧，但转手率却比佘北高多了。

所以即使自己不行，但有一个大哥罩着你，那也是幸福的。

奉贤海湾就是这样孤零零地无依无靠，没有产业可以依附，也没有地铁通过来，吃过曾经世界第九大湾区的亏，再便宜都不能碰。

所以上海远郊的房子要擦亮眼睛，最好买在有强大产业支撑和有地铁利好的地方。

如果确保不了升值，那得确保流通性，比起降价亏损更可怕的是卖不掉。

04

从朋友佘北买房亏惨的教训中我们也能汲取到，入手一个板块一定要研究当地市场供与需的关系，看看未来供需是否会失衡，进而影响到价格体系。

佘北是松江规划的三大动迁基地之一，松江南、泗泾-洞泾都是。

佘北动迁大居总规划面积7.03平方公里，住宅供应量370万方，规划小区46个，目前已建成交付的有32个；

规划的人口是15.5万人，目前人口5万左右。

也就是说，未来佘北动迁大居还会新建14个小区，再导入10.5万人。

注意这些导入的人口大部分是从市区动迁过来的，大家拿到安置房后都有卖出的需求，仍然想要买回市区。

所以未来佘北的二手动迁房供应量会加大，市场将会迎来一个解禁高峰。

供应增多、选择余地变大，互相压价、成交周期一拉长，前期买入的后面就很难出手了！

这样看动迁房社区里的商品房也是不能轻易碰的，价格很容易被拖垮，市场购买力会持续被稀释。

所以佘北新盘国贸鹭原（4.77万元/m²）不好卖，前期国贸天悦二手房涨幅也低。

供求关系的另一个经典案例是临港。

2019年自贸新片区的概念出来后，由于新房供应奇缺，给了二手房涨价的机会，大家都抢着买。

2019-2021年临港的“供”远小于“需”，市场总体保持健康，新房、二手房都好卖。

但是2022年以后新房供应急剧加大，从开始的摇号算积分，到后来新房扑街没人要，市场发生了180度大转弯。

当新房随便买的时候，没有人再去买高价的二手房了，以至于临港二手房市场彻底被击垮。

佘北大居后续面临的就是这样的情况，当那些新建的动迁房交付满3年后变成二手房出售，房龄更新、户型更多、位置更佳。

那么你手中2017-2018年建的动迁房还有什么优势？是否还能卖上好价钱？

所以如果准备下手一个板块，不研究供与需的关系，往往会吃大亏。

能买佘北家园房子的，基本上是西部工业区上班的人群。

而这部分人有限的需求被一次性释放完毕后，市场再难寻找接盘侠。

临港的人才就那么多，人才的增速远远赶不上新房供应的增速，供需失衡后价格体系也就崩塌了。

05

从佘北板块我们也能引申出一条置业链与鄙视链的观点。

佘北正好处在漕河泾-静安新城-七宝-九亭-泗泾这条置业链条的末端。

前面竞品太多了，来自市区的外溢都被吸收和阻挡了。

现在泗泾靠近佘山地铁站的新凯城动迁大居就有不少单价3字头的产品，与佘北形成了直接竞争。

本身佘北大居的产品同质化就很严重，这样对比竞品就变得更多了。

置业链条末端往往是市场最后一个反应的。

七宝凭借着学区率先涨价，九亭吃一个地段的外溢，然后才轮到泗泾次新的表演。

当市场传导到佘北那就是末端了，涨幅越来越小。

再看长寿路-大华-上大-顾村-美兰湖这条置业链也是这样，这完全是一条鄙视链，7号线经过的都是居民区。

长寿路地段最好、第一个涨价，房子最先卖掉，越往后越不行，美兰湖动都别想动，前面都是竞品。

虽然佘山是上海远郊，但也有地段好坏之分。

佘山是松江的富人区，以打造别墅闻名，佘山山顶别墅（居山）位置是最好的，佘山脚下（下山）也是好居所。

但是像佘北动迁大居这样的板块本地人是看不上的，而市区动迁过来的也不怎么认可，还是想着限售到期后换到市区去。

居住在佘北，基本上就是处于这个小圈子里的底层了，大家一致鄙视。

本身佘北动迁大居（望山）处在“山”的北面，据此有人说“山北为阴”风水不太好。

但我觉得这个东西吧，有人信有人不信，反正我不迷信。

佘北虽然有很多的不好，但也不能一棍子打死。

佘山是上海唯一的一座自然山脉，东佘山、西佘山高度分别只有100.8米、97米，为了保住自然风景线，这里的建筑都是严格限高的。

所以佘北大居多以4-8层的电梯房为主，主打低密和宜居，这样的产品放到整个大上海都是难得的，可以说是“房美价廉”。

佘北家园茸达苑实拍

佘北其实属于一个独立的动迁社区，自成一体，比如拥有区级的师范高中、区级的体育中心、商业综合体以及三甲医院等等，与天马社区、佘山镇、别墅区关联不大。

所以佘北大居产品优势是明显的，同时短板也是看得见的。

它处在上海西南置业链条的末端，未来市场还会有新增的供应，缺少产业与地铁的支撑，入手很容易踩坑。

从佘北买房的失败教训中我们也能看到，盲目地只考虑价格便宜就选择在上海远郊购房是不可取的，有的远郊房能碰，有的不能碰，任何一个板块的选择都需要做很多功课和分析影响因素。

在这个过程中，环线房产咨询是必不可少的。如果您需要购房咨询，请加客服微信（huanxiankefu），教您如何买房避坑！

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编辑∣环线咨询