【基本案情】

2017年11月24日，原告余某与被告某房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某小区一期12栋2单元6层2-6-2号房，总房价为257422元，该合同第十二条规定燃气需要买受人自行办理开通使用手续。2021年3 月22日原告按合同约定付清全部房款。之后，被告通知原告收房，但告知原告需要其自己支付燃气开户费，否则原告不能使用燃气。为了通燃气，原告向被告交燃气开户费2180元，被告向原告出具了燃气开户费收据。原告认为被告向原告收取的燃气开户费属违法收费，遂起诉至法院，要求被告退还燃气开户费 2180元。被告辩称案涉房屋的价格不包括燃气开户费，原告系自愿支付该费用，不应将该费用退还给被告。

【裁判结果】

法院经审理后认为，本案的争议焦点为：被告某房开公司是否应向原告余某退还燃气开户费。根据2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第二款的规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于<贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。商品房的燃气费应当包含在商品房销售价格之中。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，《关于<贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》亦肯定了该条例第三十一条第一款、第二款的效力，故《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》具有当然的法律约束力。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”和第四百九十七条“下列情形之一的，该格式条款无效：（一）…（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的规定，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定燃气安装费由原告自行承担，但该条款系被告预先拟定、且未与原告协商，免除了自身责任、加重对方责任，故该条款系格式条款且无效。因此，被告应向原告退还燃气安装开户费2180元。

【法官说法】

“三通费”即开通水、电、燃气这三种生活配套设施的费用，燃气开户费属于“三通费”之一。房地产开发商通常在《商品房买卖合同》当中明确约定房地产开发商代收“三通费”，或者约定由购房者自行办理水、电、燃气的开通手续，或者在《补充协议》中约定“三通费”不计入总房价中，需要单独收取。实际收取“三通费”的主体通常是房地产开发商或者房地产开发商旗下的物业公司。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》（2009年5月1日施行）第32条之规定和《贵州省人民代表大会法制委员会关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》，商品房的价款应当包含“三通费”，房地产开发商不得再向购房者另行收取该费用。虽然该条例和答复不属于法律和行政法规，但因为商品房销售行业的特殊性，商品房买卖合同及补充协议均是由房地产开发商预先拟定，购房者无法与其进行对等协商，在司法实践中，法院会以房地产开发商在合同条款中关于收取“三通费”的约定违反《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，认定该格式条款无效，判决房地产开发商退还已收取的“三通费”。

来源：黔东南中院

审核：赵映 金晶

编辑：沈重阳 封瑜