一千个读者，就有一千个哈姆雷特。
放在房子上面，
一千个买房人，心中未必有一千套房子。
因为好房子是有价值共识的。
我们总结过影响房子价值的六大要素：
交通、配套、学区、增值保值、居住体验、价值认同。
也用这套体系帮助了几千组家庭选到了满意房子。
最近，房外房研究院，针对这个体系做了新一轮研讨。
唇枪舌战之间，我们有了不少新发现。
上海楼市，价值认同正在颠覆。
相信，今天这篇文章，值得你在决定签合同时再拿出来看看。
废话不多说，上干货。
1、地铁
地铁一响，黄金万两。
曾经只要是地铁开通的地方，房价必涨。
可如今，地铁对内中环房子溢价能力在慢慢下降。
上海内中环地铁不再稀缺。
30年间，上海已经拥有了全世界第一的地铁运营里程。
地铁密度，国内第二，仅次于深圳。
可以说，4号线以内，上海已经不缺地铁了。
地铁对于房子的溢价区域，会在中环之外。
比如，规划中的26号线。
这条大中环地铁能填补很多区域的地铁空白。
未来会像虹口凉城的12号线一样，让不少板块翻身。
新增地铁除了给临港、金山这样的地方带去高溢价以外，很难拉高房子价值的上限了。
在未来，地铁的便利程度会成为房价的下限。
使得房子可以更好的流通换手。
2、配套
在未来，房子周边的配套设施不同，房子的溢价会大不相同。
1、配套有医院、绿化空间的房子更有溢价。
上海已经步入重度老龄化阶段了。
医院、公园等绿色空间，是老人群体的刚需。
这550万上海户籍老年人，规模大且消费能力强劲。
绝对有实力让附近有好医院、星级公园的小区，溢价更上一层楼。
2、商场重要度在下降，对房子溢价能力减弱。
一方面，地铁的发达，降低了大商场对于周边房价的影响，
另一方面，上海的重要商圈格局已基本定型。
◎上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）市级商业中心规划布局图（主城区范围内）
从商业空间的2035规划来看，市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个，大半在浦西。
这里面，主要是对中央活动区和原有商圈的升级改造。
如今，很多大型商业体要么人气不足，要么半死不活。
别说靠商业拉高房价了，很多商场养活自己都难。
30多年的上海六百不也是说没就没了吗。
所以，未来配套的商业体对房子的溢价程度在降低。
3、学区
学区已经成为中产买房的刚需。
未来最大的变化是：
初中学区竞争，会越来越激烈。
图：上海统计局
从官方数据，
我们可以看到，2012-2017年是上海新生儿高峰期。
从15年开始到22年，上海的小学学区房热度一直不减。
经历过，20年学区房暴涨的人，知道我是在说什么。
可以遇见的是，2023-2027年会是初中学区房购房高峰期。
学区要素已经成了刚需中的刚需。
这个趋势下，有两类产品要小心了。
一类是没有学区的老破小，未来将毫无竞争力，
二类是纯粹挂户口的小户型，会越来越难卖。
这两类房子需要早做准备了，可别砸手里了。
4、保值增值
保值增值方面会有一个大变化：
未来的上海楼市，租售比会越来越重要。
房住不炒执行多年，房子暴涨的年代早已一去不复返了。
在未来租金收益高的房源，会有更多的溢价。
我认为，
高租售比要素有：国际社区、公区高品质、KFS统一精装、高物业费。
低租售比要素有：纯本土社区、公区品质差、简装、低物业费。
举个例子，挂牌价1380万的古北One和挂牌价1450万的海悦花园。
古北One 挂牌月租金可达到28000元，租售比2.43%，
海悦花园的挂牌月均租金才有16000元，租售比1.32%，略高于古北One的一半。
要尽量避开地租售比要素的房子。
租金回报好的房子，还可以抵御这一波旧改政策和二次房改政策的冲击。
上海目前不少保租房的品质已经不输一些新盘了。
租赁市场的竞争，未来也会加剧房子价值的进一步分化。
5、居住体验
23年之后，刚改群体普遍追求更好的居住体验是大势所趋。
一方面，这是全国的趋势，
依据贝壳研究院的分析，未来的十几年，改善需求比例会持续扩大。
这也意味着，品质好房会越来越成为市场的抢手货。
另一方面，上海中产主流偏好已经形成，优选2015年之后的次新房。
也就是常说的，上海第四代产品。
这类产品，小区物业管理好，人车分流，户型动静分离、功能布局合理，居住体验舒适度一流。
小区外观审美上也在进化。
从真石漆到干挂石材，再到定制铝板外墙，无处不在追求品质力的彰显。
从「能住」到「好住」，品质之路不会回头。
上海不缺房子，缺的是好房子。
新中产对于居住体验的不妥协，也会成为未来KFS提高产品力的动力。
6、价值认同
以上五条，都是相对客观的要素，看起来对于房子的溢价影响巨大。
其实，真正影响房子的最大要素是：价值认同。
在《人类简史》一书中，历史学家赫拉利提出过一个重要概念——“想象的现实”。
他从人类历史角度，论证了国家、法律、宗教、人权，甚至正义之所以存在，都只是因为人类共同相信的一个虚构故事。
同样，对于地段的认同，也不过是人们想象的现实。
如果有钱人不认可地段，则地段就没有价值共识。
老上海人眼中的顶级地段是衡复风貌区 、淮海路、南京路、延安路，加上老静安、古北、西郊。
新上海人眼中的顶级地段，是黄浦江两岸，陆家嘴滨江、黄浦滨江、北外滩、徐汇滨江。
新上海人还有一些偏好的新兴地界，如联洋、前滩、张江，这些称不上最顶级地段，但购房人却趋之若鹜，区域的认同感非常高。
随着新上海人购买人数的增加，老上海认可的地段价值，会被慢慢地改变。
价值认同，是一种共识，更是一种想象的现实。
时间会冲淡原有的一切。
未来上海的新富阶层认可的地段，会是上海频出楼王的地方。
7、人更重要
这六大维度，可以归结为一句话：
上海楼市的价值认同，人的重要性越来越大。
交通溢价的变化，背后其实是人口跟着产业去了新城，
配套溢价的变化，背后其实是人口老龄化已经板上钉钉，
学区溢价的变化，背后其实是人口出生率的下降和人口峰值的转移，
增值保值溢价的变化，背后其实是城市人口政策和民生保障政策思路的调整，
居住体验溢价的变化，背后其实是新中产对于居住产品力的不妥协，
价值认同的变化，背后其实是上海这座国际化大都市对于人口吸引力的强大。
一切房子的价值，归根到底是由住在房子里的人决定的。
写到最后，想和大家扯一扯爆火的上海万圣节。
我看到年轻人的疯狂，
不禁感叹，这一届的年轻人，价值认同感，真的变了。
年轻人，已经不再愿意苦哈哈地奋斗了，
他们更想要实在的开心与快乐。
公司里还有个同事和我抱怨说：
疯了，疯了，观观老师，这帮子年轻人只想着玩了。
这以后上海的房子还卖给谁呀？
我说，你担心啥呀？
我看到的是，上海这座城市对于不同价值的包容。
这一次的万梗节，其实是上海城市文明新高度的展示。
正是这样包容的价值认同，会吸引更多的年轻人来到上海，
上海也会吸引更多世界各地的财富聚集到这里。
不用担心，上海未来楼市的价值。
借用万圣节上的梗，作为结尾吧。
就想问你一句：
上海的房子，哪里贵啦？
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