△兰溪府

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2023年郑州最冷门也最热门的区域非北龙湖莫属。
冷门表现在因为高总价，郑州顶级改善的北龙湖一直是小众市场。热门在于北龙湖的恐怖销量，上半年郑州销售TOP20榜单，万科拾谧森语、保利璞悦、华润瑞府、保利璞岸、中海云著湖居全部在榜。

1、华润幸福里 16.75 亿

2、美盛教育港湾 15.55 亿

3、美盛金水印 14.64 亿

4、万科拾谧森语 14.60 亿

5、保利璞悦 12.17 亿

6、谦祥云栖 11.90 亿

7、万科大都会 11.87 亿

8、保利大都会 11.54 亿

9、龙湖熙上 11.30亿

10、电建洺悦融园 10.72 亿

11、亚星锦绣山河大二期 10.68亿

12、万科山河道二期 10.66亿

13、华润瑞府 10.48 亿

14、保利璞岸 9.66 亿

15、万科翠湾中城 8.88亿

16、保利和光屿湖 8.53亿

17、保利文化广场 8.28亿

18、金茂越秀未来府 7.93亿

19、越秀金悦文华 7.21亿

20、中海云著湖居 7.09亿

当下绝大多数改善家庭买房都会首先把视角放在北龙湖。

如果我们简单粗暴的以120㎡的购房面积作为刚需/改善的划分，过去刚需的占比高达64%以上，改善占比在35%左右，而2023年的数据显示改善已经上升到42%。
这也是整个当下郑州买房的趋势以及最重要的变化，今天我们就一次性梳理郑州改善买房必看的北龙湖新房！

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整个北龙湖分为南北岸两个市场，被龙湖及金融岛一分为二。

就房地产而言，南岸已经进入发展末期，相对成熟。北岸正在高速发展，高端住宅和产业建设齐头并进。

首先是南岸。

分为三类

1、尾盘项目
2、主力项目

3、待入市项目

△南岸新房项目分布

分类一：尾盘项目

正商珑水上境、正商丰华上境、正商祯瑞上境、永威上和琚、永威上和院、海马青风院子、雅居乐御宾府、金领九如意、宏光揽境。

以上项目所剩房源都已经不多。
① 正商珑水上境

△正商珑水上境

现房，近郑大一附院，个位数房源，均价4万/㎡。

② 正商丰华上境

△正商丰华上境

部分房源已经交房，近郑大一附院，在售房源2024年6月交房，一楼带院、顶楼、平层均有房源，目前均价3.9万/㎡。刚进行过一轮特价房促销，了解特价房具体价格，请文末扫码进北龙湖私密群咨询！

③ 正商祯瑞上境

△正商祯瑞上境

现房、尾盘，177㎡、192㎡、244㎡，楼层挑选余地不太多，目前释放价格4.5-5万/㎡。因为学区+现房加持，祯瑞上境销售速度还算不错。
④ 永威上和琚、永威上和院

△永威上和琚

永威上和琚情况比较复杂，因为各种原因精装改毛坯，售楼部释放消息年底可以交房，不建议关注！其特殊情况进北龙湖私密群咨询！

永威上和院，现房，目前还有少量房源未售出，可选择余地不大。对比项目质素、价格等，仍然建议选择永威上和院而非上和琚。

⑤ 海马青风院子

△海马青风院子

现房，叠墅、别墅价格不等，2000W-1.2亿，因为总价比较高，销售相对缓慢。

⑥ 雅居乐御宾府

△雅居乐御宾府

现房、尾盘、少量房源，总价750W起。

作为北龙湖唯一纯叠墅项目，在大平层时代，受众相对小众，如果喜欢复式型产品可以关注。

其他如金领九如意现房、还余少量房源，宏光揽境二期尾盘，仅剩部分房源。

分类二：主力项目
美林上苑、亚新星云湾

目前南岸市场的大头是美林上苑、亚新星云湾，房源比较多，位置不错、价格也比较有诚意。
△美林上苑

首先美林上苑北苑已经交房，仅剩部分房源，总价1000万起。南苑是期房，主力平层销售面积165-175-243㎡，单价4.1万-4.6万/㎡。一楼带院、顶层均有，总价660万-1600万不等，2024年底交房。

△亚新星云湾

作为今年刚入市销售的项目，亚新星云湾的工程进度还是比较快的，目前168-186-210-238㎡均可选择，价格从3.9万-4.5万/㎡不等。
分类三：待入市项目

金桥北泷府、建业君邻大院松苑

金桥北泷府地块位置不错，作为南岸一个重磅级项目，目前还未入市，产品规划信息均未知。

建业君邻大院梅苑、竹苑、松苑各个一言难尽，松苑实际上并不是一个新项目，但随着股东更换，原本如此高的定位如何兑现是个问题。

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北岸目前是整个北龙湖新房市场的核心，今年上半年的热门项目全部在北岸。

简单而言分为两类：

分类一：小高层项目
分类二：洋房项目

△北龙湖北岸新房分布

分类一：小高层项目

华润瑞府、兰溪府、金桥电建华曦府

△华润瑞府

作为北龙湖最畅销小高层项目华润瑞府吃进红利，过去9个月销售非常恐怖，目前也已经尾盘。

1、中海云鼎湖居交房，友商衬托；

2、原本的三足鼎立并没有实现，兰溪府因为各种原因今年不会入市，金桥电建华曦府同样因为其他复杂情况，一直没有销售；

叠加外立面兑现后的不错效果，10月之后华润瑞府热度再次反弹，当下北龙湖北岸购买小高层仍然只能选择华润瑞府。
目前仅剩100多套房源，129-145-155-179-213㎡，价格从2.9-3.3万/㎡不等，目前有清栋活动，具体进群咨询！

兰溪府、金桥电建华曦府均有特殊情况，今年不大可能销售，具体可进北龙湖私密群咨询！

分类二、洋房项目

保利璞悦、保利璞岸、中海云著湖居、绿城湖畔云庐

结合上半年销售情况，四个项目热度及销售排序如下：保利璞悦 ＞ 保利璞岸 ＞中海云著湖居 ＞绿城湖畔云庐

△保利璞悦

作为上半年北龙湖最热门项目，保利璞悦仅销售3个月已经进入尾盘，目前剩余全部为大面积产品，总价1000万-1500万不等。目前顶复关注度比较高，有喜欢顶复或者需求5房+，可以考虑！

△保利璞岸

保利璞岸的情况差不多，平层房源几乎没有，主要是L型挑空产品以及顶层复式，总价900万-1300万不等。如果喜欢顶复、需求在5房+，或者对L型挑高创新产品比较感兴趣的话，可以考虑。
△中海云著湖居

作为龙尾双子星之一的中海云著湖居，其地块素质和硬件都很不错，目前无论是会所、泳池、实景示范区、实体样板还是地下车库都已经有兑现，加上外立面的部分呈现，基本上交付轮廓已经勾勒出来。
但中海云著湖居应该是整个北龙湖价格体系最复杂、浮动最剧烈的项目，没有之一。具体情况及价格进北龙湖私密群咨询！

△绿城湖畔云庐

同为龙尾双子星绿城湖畔云庐是最典型的高开低走项目，很可惜并没有重现绿城荣光，最近一两年市场接受度并不高，甚至不如隔壁中海。
目前最大的优点是现房，售楼部释放均价3.4万/㎡。目前剩余房源比较多，现在有特价房促销还送车位，性价比猛烈提升，具体价格可进北龙湖私密群咨询。

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截至2023年10月北龙湖还没有新的土拍计划，鉴于保利璞悦的巨大成功和洋房160-200㎡平层的极度稀缺，保利有意向在北岸再摘地，大概率在2024年上半年拿地。

所以如果在半年内考虑北龙湖购房，特别是新房的话，大概率只能在上述项目进行选择。