以东京都为中心的日本房地产价格持续暴涨。日本全国公寓价格与13年前相比几乎翻了一番，而且越是超过1亿日元的高价房子卖得越好。

由于日本东京都房价居高不下，很多想在东京买房的夫妇只能通过夫妻共同贷款来购房。从厚生劳动省发布的2022年全国平均工资收入496万5,700日元（包含奖金在内）来看，很多普通上班族根本就买不起东京都内的房子。

目前，日本房地产市场的情况究竟如何呢？

01

93%价值超过1亿日元的房产已经售出

根据国土交通省公布的房地产价格指数，如果把2010年公寓的平均价格设为100，今年4月东京公寓平均价格为190.1，也就是说，这13年间，东京公寓的平均价格几乎翻了一番。

同样的，假设2010年新建独栋住宅的平均价格设为100，今年4月东京新建独栋住宅的平均价格也升至125.6，也出现了上涨。

据了解，新冠疫情发生之前，不管是公寓还是独栋住宅的房价上涨都相对缓慢，但从疫情发生后，东京房产价格飙升的速度加快了。

近年来，东京都中心公寓的价格上涨最为显著。预计于11月开盘的64层、330米高的港区超高层建筑—麻布台Hills的平均分售价格为20亿日元，平均最高分售价格超过200亿日元。

同样位于港区的“三田ガーデンヒルズ”计划于2025年竣工，最低平均分售价格为2.3亿日元，平均最高分售价格为45亿日元。

虽然这些高价格的房产被视为超高端房产，但是，近年来售价超过1亿日元的高端房产一直销售良好。

根据不动产经济研究所的调查，今年7月东京23区共有 1,542套公寓投入市场，平均价格为1.344亿日元，其中价格低于7,000万日元的房产仅占20%多一点。

价格在1亿日元以上的房产约占总数的一半，约93%的房产已经售出，而价格在8,000万日元至1亿日元之间的453套房产中，只有约64%的房子已经售出。

但是，近20年来日本国民的平均收入并没有增加。根据国税厅的《民间工资实态统计调查》，平均工资从2000 年的461万日元降至2021年的443万日元。

因此，随着房地产价格的上涨，一些希望购买房地产的人不得不重新考虑地域、房屋面积大小等条件。

02

价格上涨背后的两个 "冲击 "和劳动力短缺

近年来，日本房地产价格上涨的主要原因是劳动力短缺和建筑材料成本上升。

据日本建筑业联合会称，建设材料价格从2021年1月开始的两年间上涨了28%，其原因就是木材价格暴涨的“木冲击”和钢材价格暴涨的“铁冲击”。

至于木材冲击，经济产业省在报告中指出，新冠疫情前的异常的天气状况以及自然环境的变化，对木材的产量产生影响。

最初由于虫害、野火等原因造成的原材料短缺，再加上受新冠疫情影响锯木厂被迫关闭，世界各地对建筑木材的需求增加，导致木材价格飙升。

新冠疫情后的经济复苏同样引发了“铁冲击”，这种冲击在世界各地同时发生，造成需求急剧增加，导致钢材价格大幅上涨。

此外，日本人口减少和老龄化导致的人手不足问题也日益明显。因此，在建设现场工作的工人劳动力成本在“新冠疫情”前后上涨了约10%。

再稍微往后看，还有一个因素可能会导致价格上涨：2024 年工作方式改革。

从明年4月起，卡车司机和建筑工人的每日工作时间将受到更严格的限制，这就是所谓的 “2024 问题”。目前，工人们可以长时间工作来弥补人手不足，但从明年春天开始，这将变得更加困难。如果出现这种情况，劳动力成本可能会进一步上升。

从这些情况来看，今后房地产价格暴涨的条件似乎已经具备了。即使是现在，对于平均收入的工薪阶层来说，购买东京的房地产也是相当困难的，而且可能会变得越来越遥不可及。

但目前的情况是，正如上文所述，靠近东京都中心的高价房产销售火爆。

据了解，位于东京都核心五区（千代田区、中央区、港区、涩谷区和新宿区）的热门地区的高楼大厦一经推出市场，潜在买家就会立即出现。

这些购买高价房产的买家，曾经有来自中国和其他国家的海外客户，但现在的主要买家是日本人。尤其是最近能够轻松购买价值1亿日元以上房产的日本富裕阶层越来越多，有些人除了自己的住宅外，还购买了三四套房产。

03

千代田、港口等市中心5区居民收入大幅增加

调查发现，东京都核心5区的居民收入比以前大幅增长。这是为什么呢？

根据总务省的课税标准额调查为基础进行比较进行发现，2013年，日本全力推进安倍经济学，涉谷区工薪族的平均收入为702万日元，千代田区为848万日元，港区为901万日元。

到了2022年，涩谷区、千代田区和港区的居民收入分别增加了1.42倍、1.27倍、1.63倍，分别达到1,003万日元、1,077万日元和1,471.9 万日元，收入大幅增加。

虽然全体国民的平均收入比10年的收入有所下降，但东京都中心的部分地区反而大幅上升。所谓的收入差距越来越明显，能够购买高价房地产的人越来越多，聚集在城市中心，这可以说是这10年最大的变化。

与此同时，由于女性就业增加，家庭收入也在增加。日本基础研究所今年7月的报告中，根据统计调查分析出“妻子年收入越高，丈夫在高年收入层的比例呈现上升的趋势”。

从调查数据来看，2022年，年收入1,000万日元以上的妻子中，72.7%的丈夫年收入也在1,000万日元以上。另一方面，妻子年收入越低(不包括年收入200万以下的妻子），丈夫年收入相对较低的比例越高。

也就是说，高年收入或低年收入的夫妻存在经济差距。当前楼市出现的这些现象，很可能就是这些变化和购房人群差异的体现。

04

未来日本房地产呈现 "三极化

那么，未来的房地产市场会怎样呢?

日本房地产顾问表示，预计房地产的“三极化”将持续发展下去。

首先，以港区为中心的东京都热门地区的房地产价格将持续上涨。其次，“远离车站 ”等交通不便、条件较差地区的房地产价格将逐步下降。可接受的条件范围将逐渐缩小，部分地区的房价将逐渐下降。世田谷和其他地区的情况也是如此。第三，与空房问题一样，不适合居住的地方的房地产将变得几乎毫无价值。这样的“三极化”将会加剧。

这意味着，东京都核心五区等大都市地区的人气不会下降，而其他地区将根据自身条件进行选择，关键在于 “与市中心的交通”、“与最近车站的距离”和“周边环境（学校、医院、超市等）”的配合，不符合这些条件的地区房价将会下跌。

东京都23区中条件较好的地区，如距离市中心30分钟车程以内的地区，房价不断飙升，使得年收入低于1,000万日元的家庭难以获得贷款。在这种情况下只有降低选房条件，如 “离市中心稍远 ”或 “从车站步行15分钟”，才能找到符合预算的房产。房地产价格越高，房地产差距越大。

如果是价格很难下降的区域，将来出售的时候也不愁没人买，但如果是没有人气的区域，就很难找到买家了。

此外，随着双职工家庭的增多，一些人希望选择一个能兼顾工作和养育子女的地点。这个交叉点的位置将反映在未来的房地产价格上。

在人口减少、少子高龄化加速、收入差距显著的情况下，房地产的选择可能会导致地区的某种阶层分化。

華人网客服咨询

图片来自网络，版权说明：尊重知识产权，版权归属原创作者，文章源于授权作家或网络，网络其他素材无从查证作者，如有侵权，原创作者烦请联系我们予以公示或删除处理。 微信：xinshuo20122015

PART