今天看到有专家讲,全国50个主要城市房价泡沫终于挤完了,这个说法依据在哪里?

最近看到万科也很紧张了,对于整个房地产行业来讲,更重要的问题是,民营房企怎么活下去?

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我们认真拜读了专家的大作,努力寻找全国50个城市的房价泡沫终于挤完了,这个说法到底是从哪里来的?

专家拿出了一个数据,讲解说从2014年到2016年,房价泡沫指数是负值,负值的含义就是超跌了,市场很低迷,房价跌到很低的水平了。

从2015年5月份开始,房价开始由跌转涨,直到2016年的8月份,累计涨幅超出了合理预期,进入泡沫周期。之后房价泡沫不断攀升,到2021年8月份达到项峰,房价水平严重脱离了正常合理的水平。

2021年9月份开始,随着房价持续下跌,泡沫指数开始走下坡路了,经过两年多的挤泡沫,到今年10月份,房价泡沫指数正式告别正值区间,进入负值区间,这就意味着,全国50城房价再次回到合理水平线以下。

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但是,专家也说,关于房地产泡沫,一直以来都没有一个合理的量化标准。所以我们猜想,专家自己根据经验设计了一个模型,来测算房价泡沫。

这事实上跟拍脑袋也没什么区别,只不过了在数据基础上拍脑袋。究竟房价在多少才算没有泡沫了呢?

这个问题专家都讲不明白,我们当然也没有准确的答案,但是我们可以来看专家讲的2021年8月房价最高水平和现在的房价相比,到底降了多少,你再来看看满意吗?

我们找到了全国平均房价趋势图(下图),专家讲的2021年8月全国平均房价约为每平米10000元左右;然而到了2023年8月,平均房价已经每平米10500元左右,10月份这个数据基本也差不多。

所以,如果从统计数据来看,目前的房价明显高于2021年8月,我们想不明白专家是怎么得出泡沫已经挤完了这个结论的?

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目前房地产统计数据很乱,我们没找到2021年50城平均房价这个数据,所以只好用全国平均房价来做类比,专家的数据可能是专家所在公司自己统计的,无从考证。

如果看我们实际感受到的房价水平,大约每年下跌5%左右,全国平均房价也就在每平米9500-10000元之间。

那么专家讲的房价泡沫挤完了的结论,又是从哪里来的呢?所以,专家还是不要来糊弄老百姓了,要么讲清楚,要么就不要讲。

目前的房地产,房价是一方面,民营房企怎么活下去,出路在哪里?这才是更重要的问题。

从我们国家各行业发展来看,国有企业是主体,民营企业也不可或缺。目前国有房地产企业已经成为主体了,民营房企怎么办呢?

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万科已经变身为国有企业了,最近也紧张起来了,深圳相关部门表态坚决支持万科,看起来是问题不大了。但是企业的问题,还是要企业自己解决,不能总是靠政府。

民营房企到底遇到了什么问题?我们最近探讨过几次,今天总结几点。

第一,根源是房子不好卖了。不是房子完全卖不出去了,而是民营房企的房子比以前更难卖了,这是因为老百姓会害怕,万一你暴雷了烂尾了怎么办?

我们这么说当然是有依据的,今年1-9月份,全国商品房销售额约8.9万亿元,同比下降4.6%,这只能算是微降,并没有出现雪崩式下降。

第二,民营房企前些年搞大跃进,杠杆率债务太高了,也囤积了太多的地,这都成了沉重的负担,一旦行业发展速度慢下来,周转速度慢下来,销售回款慢下来,可能就入不敷出,出大问题了。

第三,美元过快加息,美元升值,美元债务负担突然加重,至少比原来猛涨了30%以上。这也就是说,原来用1个亿人民币还的美元债,现在要拿1.3亿去还。

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这样看来,问题就清楚了。很显然,只给民营企业解决资金问题,还是不够的,除非把他们庞大的债务全部担下来,但那是不可能的。

所以,归根结底,还是经济整体好转,房地产要进入健康周转,民营房企的信心问题也必须要解决,民营房企自己也要收缩生存,寻找突破方向。

中国的房地产行业进入正常发展周期,所谓正常周期,就是经济好的时候每年增长5%-10%,经济不好的时候每年下跌5%-10%。不要想着像以前一样,每年增长50%以上了。