曾经的美联储主席伯恩斯曾说过：“世界发展有多快，你犯错误的概率就有多高。”

同理，可以缩放到地域板块、国家和城市。

例如二战之后迅速崛起的日本，在上世纪90年代之际，从盛世繁荣狠狠衰落...

但其实，日本只是在全球视野下的代表经济发展规律的一个缩影。

直至现今，能源危机、地域战争、金融滞涨、经济崩盘，仿佛不断地重演和循环，而“周期性”，也成为了世界发展的本质规律。

对于我们来说，需要的是在不断地变动中，去找到周期中的“确定性”。

毕竟，现在不是增量时代了，也不是财富大爆发时代了。

所以当下的主线任务是：

守财>赚钱，保守>进攻。

那么如今的日本，也许就是最好的选择。

11月6日晚，米公子从日本回国的第二天，兴致勃勃地为我们带来了一场两个多小时的日本专场直播。

对于日本乃至全球发展格局和趋势的宏观解读。

今天延续昨天的内容，继续为大家追更下篇——米公子对于日本、日元和日本楼市的深度分析。

04

为什么是日本

·日本的独特优势

（1）全球高端产业、金融、人才涌入的共识之地，是一种趋势；

（2）作为中国的邻国，距离近，直航2个多小时；

（3）日语好学，因为其中一半以上由汉字组成；

（4）日本的文化和饮食习惯与中国相似；

（5）在日华人很多，将近100万，其中东京有70万；

（6）日本医疗技术世界第一，而且具有全球医保。

·日本的新周期和新机会是什么？

投资日本，讲究的是赢者思维。 股神巴菲特就是最好的代表。

早在2020年8月（疫情期），巴菲特就入场了日本，他看重的是日本全新的成长机会和日元低利率。

当然，巴菲特非常清楚自己要的是什么。

他知道日本股票会涨，所以当他投资的这几家日本商社基本都已经赚了两倍以上之后，接下来他的做法就是，所有股票质押给日本银行，利率仅需0.1%，然后再拿这笔去投资别的。

由此可见，巴菲特站在了万米高空上利用日本的优势，为自己的财富加分。

·站在新周期起点之上，属于日本的新机会都有哪些？

先来看这几张图，具体看数据说明了什么。

一、近六年来东京核心区新房均价

图源：日经中文网

2022年-2023年，东京23区新房均价从8000万到1.4亿，大涨了50%以上。

所以说，趋势已经很明显了，新房先涨，二手市场后之，虽然二手房市场目前还不及新房涨势凶猛，但每年的涨幅也有10%了。

二、疫情前后的访日游客数量和消费额对比

图源：日经中文网

目前，访日外国游客数量已基本恢复到疫情前，达到2019年总数的96%。

从数据上来看，在2019年的访日人数中，中国大陆占比居于首位（约900多万）；到了今年则排在了第三位；

但值得一提的是，即使大陆游客的恢复还没恢复到疫情前的40%，但消费却赶超2019年的总额。

很明显，外国游客很乐于去日本，而且是真实地为日本提供外币消费。

三、日经指数恢复到31年来最高点

再次印证之前那句话，股市快于楼市，新房快于二手房。

那么从投资的思维来看，想最先获得第一波的红利，对趋势的前瞻性思考和敏锐度，非常重要。

放进日本房产投资市场中，虽然现在二手房还没有像新房那般大涨，但处于稳定上涨周期是确定性，况且东京核心区的地价也在逐年连涨...

所以，预见的是大趋势的确定性，聪明的投资者也会知道该怎么做...

四、全球著名产业资本纷纷入驻日本

伴随着台积电、美光、Rapidus、三星、Google等各大资本大鳄的陆续进场，由此可见，日本正站在产业链的顶端。

综上，当产业资本大量涌入同一个地方时，就会引来全新的机会。

套进整个世界的格局观中会发现，产业资本先行，金融资本跟上，带动就业和收入，促进消费，形成经济上涨，带来赚钱效应，导致虹吸，形成国运。

05

日元的机会

绝对是空前绝后的

目前，一美元兑日元是150。

米公子对于未来的判断是：一年以内，日元升值到120-130，涨幅20%，这是确定性的机会。

要知道，在2021年8月，一美元兑日元是83，现在是150，所以说日本当下正处于一个历史性的低位。

所以说，未来一年的确定性趋势：

（1）日元会升值；

（2）涨幅20%+

那么，日元会涨到何时？

日本央行宣布预计在2024年退出宽松货币政策，这也就意味着，日元的上涨周期，也许会在明年关停。

06

日本楼市的确定性机会

（1）5年为期，每年上涨6%，5年30%的涨幅，这是确定性上涨；

再加上每年4%的净收益，五年之后可达到50%，这是确定性收益；

（2）产业资本（台积电、美光、三星、Google）和金融资本（例如巴菲特）都在涌入日本；

（3）日本当地楼市给予的反馈：

东京每个月一万五千套的发售量，其中70%以上是日本当地人，海外购买量不超过30%；

（4）日本楼市正在回暖，但还没有大热，所以当下是窗口期。

07

属于日本的确定性机会

（1）未来两年间，日元20%+的升值空间，针对日元兑美元；

（2）未来五年间，日本楼市确定性一年6%的涨幅和4%的租金收益，针对东京市场；

（3）综上，以五年为期，东京楼市70%的确定性回报率；

（4）具体范围区间：仅限东京核心23区的大站地铁次新房（楼龄20年以内）。

那么，重点来了！

在日本，什么样的房子才是真正值得投资的呢？

放眼东京和大阪，怎么买才不会出错？

在直播那天晚上，米公子也中肯地给出了日本楼市最真实的答案。

例如：

为什么米公子会建议：能东京，不大阪？

投资东京哪些地段铁定安全？哪些区域直接放弃？

东京市场中最安全的选房原则都有哪些？

在日本买房最看重住宅的哪个方面？是房龄、朝向还是户型？

看似大热的民宿、旅游和商业地产，到底有多坑？

在低总价+高租售比的表象下，那些其他中介不愿言说的业界“真心话”!

这些关于日本楼市的种种疑问，还有米公子对于日本楼市未来的风向预测和绝对看好的“安全投资区”等，由于篇幅有限不能一一展开详细讲解，所以本次直播全部独家完整版干货笔记，会在我们日本内部交流群里免费发给大家。

其中集合米公子2个多小时直播里的全部观点和精华，当然也有今年5月米公子去日本考察的真实随笔和客观思考都会免费发给大家。

所以感兴趣的朋友欢迎扫描下方二维码进群，让您在入场日本市场之前，先学习，再做选择。

另外，米宅还给您准备了四大内部福利：

1.投资新手也能看懂的《日本万字投资宝典》

2.能高效避坑的《东京和大阪投资地段黑红榜》

3.米宅内部独家精研的《日本房产百问百答》

4.日本两大主流移民签证的具体细则/区别分析


进群之后发送关键词“日本”，会有专属顾问把以上资料私发给您~


同时，若你还想提高自己对我国乃至全球格局变动下的认知，以及增强对今后趋势和风向的敏锐度，

那么也欢迎加入米宅全球内参私密群，因为在这样一个汇聚最客观认知的平台中，与全国的高净值人群一起来碰撞智者思维，不仅能打破信息壁垒，还可以对全球变动之下具有最清醒的认知。

它集合了米宅所有的核心研究团队，会每日汇集时时发生的楼市、汇率、政经、海外、金融消息进行及时解读。

简单来说，那些公域“不能讲”的内容，在这里可以畅所欲言，聊一聊发自内心的“大实话”。

重要的是，米宅基本所有的核心研究团队，都集中到了内参。

加入米宅全球内参私密群之后，可以获得什么？

以后很多公众号不能说的话题，所有公域不能解读的消息，我们都会在内参和大家聊，39.9一年。

关于这个定价，米宅其实并不是想赚这39.9元，而是想避开无关人等，为真正有需求的人提供最专业且全面的信息和服务。

有需要欢迎扫码，进内参了感觉不需要，也可以全额退款，39.9一分钱都不会少。