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在楼市的草莽年代,国内建了不少大体量小区。
北京天通苑,贵阳花果园,一度成为世界奇观。
在上海,也有不少体量超大的小区,这些小区从来不缺话题度。
甚至因为体量太大,一定程度上成为观测上海楼市的风向标。
最近市场调整,这几个小区又一次走在了前列,挂牌量爆表,房东互相踩踏出货严重。
大体量小区,太难了。
1、上海康城,最新挂牌360多套。
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9月份出现了4万单价以下的成交价,这个价格已经回到了3年前。
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上海康城,当之无愧的上海最大小区,西南刚需大本营之一。
整个小区有288栋楼,12218户,最多的时候住了10万人之众。
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大家可能对10万人这个数字没概念,要知道一些大县城的城区人口也就10万,县城里公园、广场、学校、医院齐备。
在10万人这个基数之下,你在上海康城看到各种配套也就不意外了:
幼儿园,大型超市,公交车站,共享单车(可以进小区),甚至是公共厕所……
后来严打群租后,康城的常住人口降到了6万人,但这对于一个小区来讲人还是太多了。
小区内去年封控时的检测宛如运动会,各楼栋做检测都要举牌。
因为人多车多,上海康城车位严重不足,早上出门堵,晚上回家堵。
这样体量的小区,物业管理上也是十分艰巨:小区内私搭乱建,群租,盗窃,各种毛病层出不穷。
后期经过整治,各种乱象已经大为改观,但从根本上仍然难以杜绝。
而对小区内想要卖房换房的房东来讲,最大的问题是:因为小区规模太大,同一时间挂牌量就会很大,互相杀价严重。
想快速卖掉,必须要降价,否则根本打不过竞品。
别说客户不来看房,中介平台直接就不给你的房子在前台展示。
这种大体量小区,在下行周期,卖房真的是一场踩踏。
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1999年上海康城的开盘广告,“法国康城,上海再现”,当年也是奔着品质去的,现在沦为刚需大居,令人唏嘘。
上海康城这块地原属于松江,为开发这个上海天字一号最大小区,划归了闵行。
现在属于莘庄镇,但康城多年来这个涨幅实在是对不起莘庄大哥的名头。
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2、中远两湾城,最新挂牌300套。
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9月份低楼层成交价7.46万,针刺性笋盘。
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中远两湾城,仅次于上海康城的上海最大小区。
内环内,占地45公顷,建筑面积160万方,11599户,住户五六万人。
小区房龄最新的四期当时是直接在温州开盘的,所以温州投资客众多。
这些投资客直接把房子托管给二房东,搞出来很多群租房,各类从业人员集聚。
这里群租最严重的时候,楼道里写着不能随地大小便,混乱程度可见一斑。
甚至发生了一些冲突事件:二房东围堵租客,二房东大战小区保安等等。
好的是,经过大力整治,如今这里的群租房已经基本消失。
因为体量太大,管理困难,物业不作为:两湾城也是“臭名远扬”,多年来一直是内环内的房价洼地。
直到现在,一提到中远两湾城,很多人的第一印象就是群租、贫民窟。
因此在上海房价不断走高的2020年,中远两湾城却十分平静。
值得一提的是,两湾城后来的业委会还是十分给力的,先是投票换掉了小区物业,后来又打官司讨回来4000万的物业费,属实牛逼。
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因为换了万科物业,两湾城趁势在2020年涨了一波,单价破十万,洼地被填平。
而且经过15年的去化,现在温州投资客基本出清,小区内基本都是自住客。
其实中远两湾城还是有它的优点:
内环内,四轨交,苏州河景观步道,而且小区绿化率超高,40%以上的绿化覆盖率,中央花园也很漂亮。
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上海康城最早的一期99年开盘,价格3000多一平,99年的中远两湾城刚开盘时均价也就3500元左右,如今价格比上海康城贵了一倍。
两湾城从当年的刚需变改善,地段占多半。
3、世茂滨江花园,最新挂牌200套
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比起上面两位,世茂滨江花园3800多户的体量不算大,但放在陆家嘴滨江也是绝对的巨无霸小区了。
近期砸盘的人也不少。
最近世茂滨江花园一套法拍房成交,单价仅8.9万。
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须知这套法拍房位于46楼,前排江景没有遮挡,景观无敌;而且还没有任何法律纠纷或占用,是一套非常干净的法拍房。
这个价格成交,看来法拍砸盘可比房东狠多了!
作为陆家嘴的老牌豪宅,世茂滨江花园廉颇老矣。
有人说它是豪宅的面子,贫民窟的里子,因为物业管理也是很差劲。
小区房屋朝向东西南北各个方向都有,户型从一房到四房,不少是暗卫户型。
最近小区的二手房成交价格在9万-18万之间;楼层越高,单价越贵,能看江景的7号楼楼王单价近18万。
世茂滨江当年顶着上海第一住宅高楼的名号入市,最后成为整个滨江沿线品质最差管理最混乱的小区。
居然还有群租,在陆家嘴滨江还会有这样的场景也是很魔幻了。
2006年,世茂滨江花园单价34000元/㎡,仁恒河滨城是17800元/㎡,几乎相差一倍。
目前,仁恒河滨城单价已经大大反超了世茂滨江。
背后最大的原因,就是仁恒河滨城的产品力和物业管理要比世茂滨江花园好太多。
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4
上海康城,中远两湾城,世茂滨江花园,这三个超级大盘分别代表了刚需、改善、豪宅三个价位段。
他们都是前期投资客过多,自住率低。
而且因为小区体量太大,整个小区的房源质量参差不齐,成交浮动巨大,拉胯整个小区的成交均价,让这些超大盘很难跑赢平均涨幅。
很重要的一点是,他们的物业费都不高,但这对于小区来讲其实不是好事情:
康城物业费只有1.9元,电梯房这个物业费太便宜了,因为电梯运营就占了大头;
中远两湾城物业费也只有1.85元,世茂滨江花园五块的物业费亦是多年不涨。
一分价钱一分货,况且小区还这么大,管理跟不上来也就不意外了。
虽然经过这么多年的换手,炒房客已经基本出清。
然而在市场调整期,还是架不住老六砸盘。
没办法,业主太多了,总有人因为各种原因要着急变现。
其实跟着投资客随大流买房,都跌惨了;前些年分数很高的网红盘,也是踩踏出货,比如前滩某盘,算上利息根本不赚钱。
而无论是中产还是豪宅客户,对于群租、混乱这类标签无疑是拒绝的;一定程度上成为制约小区房价的不利因素。
按照挂牌率:世茂(200/3890)>上海康城(360/12218)>两湾城(300/11916)。
豪宅客换房冲动更加明显,对于房龄和小区管理环境更难容忍。
这些“垃圾资产”(非核心资产),只有在真正的牛市,才会迎来上涨,而在熊市又总是先跌。
买房的时候,尽量还是避开超大盘。
毕竟陪跑的过程,谁苦谁知道。
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