收租，无数深圳打工人的终极梦想，尽管现实往往只有交租和被涨租，打不过也加入不了。
作为每个深漂熟悉又陌生的“群体”，二房东出现在每月一次的”催收房租“、“缴纳水电燃气费”，以及偶尔的“房屋家具维修”时。在绝大部分深圳打工人眼中，二房东永远站在对立面，是无情的“工资收割机”。
“在深圳，收房租，听着光鲜，但直到现在，我整体的收入还没有以前的高”，二房东洪大成却如此说道。
2019年，28岁的洪大成从上海来到深圳，一口气承包下8栋居民楼，身份从985毕业的“金融白领”变成人人羡慕的“包租公”，然而，学历与职业的错配，疫情、深圳城中村保障性住房建设等的接连到来，也让他的深圳收租故事，并非一帆风顺。
Vol.1
从上海IFC到深圳城中村
洪大成说这话，不是说做二房东不挣钱，而是，收租是一个靠资产和资金撬动收益的事情，“一无所有的穷小子，怎么可能在短时间内，完全实现阶层的跃升”。
洪大成对于自己来自草根这事，毫不避讳，在社交网站中，他这样介绍自己，“来自贵州偏远农村，从小野蛮生长，半个学霸，毕业于华东师范大学”，甚至，他觉得用时下流行的“小镇做题家”也不能准确形容自己，“我的老家离镇上那可是还有好几十公里”。
人生的头十几年里，洪大成的经历和山区里的孩子别无二致，贫穷与困顿，狭隘与浅薄，都曾是笼罩在他头上的那朵乌云，但直到他凭借着高考，走出了偏远的家乡，才在懵懂之中攻破了人生的第一道关卡。
来到深圳之前，洪大成大学在上海工作过4年时间，和所有初入社会的人一样，他自认自己是缺乏认知地、误打误撞地进入了地产相关行业：品牌公寓公司的项目拓展和地产基金投资经理，虽然每一份工作都和他大学读的“电子科学与技术”没有什么关联，但命运就是有这样一种能力，总会在不经意间把你推到一条意想不到的路上。
2014年，楼市红火，由小米雷军仅用时5分钟豪掷1亿元催化的、以“社交+精装公寓”为亮点的长租公寓成为资本的宠儿，彼时，全国各地的公寓品牌层出不穷，地产企业也下场跑马圈地。洪大成回忆，自己入职的2015年，当时自己所在的长租公寓创业公司，一个项目都没有，但账上已经趴着1个亿的融资。
“穿着300块买来的西装，每天出入上海陆家嘴IFC的顶级写字楼，”，洪大成说，“那个时候，在办公室，能俯瞰黄浦江，也算是见识过世面，特别是，后来转做地产基金投资经理时，经手的项目数据测算模型，动辄百万、千万”。
然而，“云端的日和月，不是自己生活里的米和盐”，在金融圈子浮沉2年后，洪大成意识到，光鲜亮丽的CBD不是自己的归宿，于是，他把目光转向了深圳城中村。
Vol.2
“陶吓村”公寓改造开荒者
“人口不断涌入，有巨大的潜力空间”，这是洪大成在选择城市时用作判断的依据，在把全国各个城市细细对比后，洪大成义无反顾地来到了深圳。
在他看来，深圳不仅每年有几百万人到来，还拥有其他一线城市不具有的、庞大的城中村租赁市场——1200万的深圳人需要租住在多达1000多个城中村里，“这里可太适合大干一场了”。
由于有投资人的资源，洪大成很快锁定了位于深圳龙华大浪片区的陶吓村，2019年3月，洪大成在陶吓村签下了8栋农民楼，这些楼少的有5层楼，多的有11层楼，签约价格每平米30-40元不等，整体投资为800万，前期押二付一需要支付的资金大约50、60万。
即便有着一些积蓄，但这么一大笔资金的投入，洪大成也感受到了心理上的压力。因而，将钱分别打给房东后，洪大成马不停蹄地开始进行房租的装修和招租，毕竟晚一天收租，就是一天的损失，“我们整体评估了之后，挑出其中2栋成色更好的楼，打算进行精装修，而将剩余的6栋楼简单检修后，就开始招租，1个月内，6栋楼全部入住满了”。
那段时间，洪大成风风火火，请了人来盯装修，自己则忙着去拉融资，因为除了前期租金、押金的投入以外，后续还有大额的装修费用需要支付，融资到位了之后，他又把精力放在精装修的2栋楼上，“从项目投资者转变为实际的操盘者，以前项目测算表上的一个一个数据，变身为一个个具体又繁琐的问题，很耗费精力”。
6个月后，2栋精装修的楼完工，洪大成给它们挂上了“起航寓”的招牌，并把其中一栋5层楼的1层改成了办公室，公司人员陆陆续续入职，渐渐组成了一个7、8人的团队。洪大成说起公司名字的寓意，他说，“‘起航寓’，有2层寓意，象征起我事业的起航，同时也是希望给刚来深圳的人提供一个人生起航的住所”。
在往后的半年，洪大成感受到创业带来的甜头，“陶吓村是个大社区，有537栋楼，但正儿八经做公寓改造的人还没有，我几乎是这个村公寓改造的拓荒者，所以房间出来后，单间每月的价格做到1200-2200元，依然很好出租”。
市场行情好，洪大成也备受鼓舞。洪大成说，当时整个团队都很有激情，最疯狂的一次，团队去爬梧桐山团建，每个人都随身携带着招租广告牌，从大门一路狂奔到山顶，洪大成也时常用“在深圳买下一套房”鼓励员工，事实上，他也暗自在心里这样希冀着。
Vol.3
“今年是二房东最憋屈的一年”
然而，洪大成感叹，自己下场创业的2019年，没有赶上深圳城中村二房东市场的好光景。
事实是，长租公寓的红火也不过4、5年光景：2014-2017年，长租公寓的集中曝光，引来资本的竞相角逐，全国涌现出多达2000多个公寓品牌；2018年，一名租客入住自如公寓罹患白血病事件引发舆论风波，市场投资方向骤转，资本快速撤离；2020-2022年，疫情随之而来，盲目扩张、玩转“金融把戏”的蛋壳、青客暴雷，YOU+因为长时间入不敷出也不得不舍弃部分签约项目……长租公寓行业进入寒冬。
2019年，在深圳城中村，也正值长租公寓的“多事之秋”，此前一年，万科在深圳城中村的“万村计划”遭遇了舆论空前力度的口诛笔伐，并在2019年“匿旗息鼓”，然而，推高的房源价格已成市场事实，此外，深圳也在进行一轮产业升级，产业工人的迁出，也造成了城中村租赁市场一段时间的空房期。
“二房东的盈利，关键还是在于价差，特别是城中村的公寓，其他服务营收的占比几乎可以忽略不计，而房源的成本高了，自然回本周期就要增加，60万的装修，3年的回本周期，能做，但算不上是很好的项目了”，洪大成说。
然而，随之而来的疫情，才是洪大成创业的难关，“2020年的时候，其实入住率都还可以，但2021年过完年后，就开始受影响了，于是我开始做线上的招租渠道，做个人的抖音账号，分享得多了，这个渠道也给我带来意外的收获”。
洪大成介绍，不少同行看到自己的抖音后，推荐了一些好的房源，他以8000块的月租拿下了安宝1栋楼，后面又在坂田捡漏了1栋楼，虽然疫情耽误了装修时间，但总体还是有价格优势。
不过，商业市场向来瞬息万变，洪大成当初预估到了很多，但唯独漏了致命的一个，他说，“2019年创业时，我认为，深圳城中村的租赁市场，第一，未来一定是机构化运作的，第二，新涌入的年轻人一定有更高品质的居住需求，我判断的这些趋势没有错，但变数就在于参与其中的竞争者太多了”。
如洪大成所料，在地铁和高铁的双重效应带动下，有着深圳北站的龙华区一跃成为深圳重要的交通枢纽，而距离深圳北站15分钟车程的陶吓村虽然远离深圳市区，但其周边围绕着不少的创意园、科技园，白领的住房需求激增，然而，各路资本的公寓品牌也逐渐深入这座大型村落，“2019年我是陶吓村的公寓开荒者，但如今，陶吓村500多栋的楼，已经有一半被承包改成了公寓，同类产品饱和，我们之前的房源，这几年，不仅没有涨价，反而还降了价格”。
陶吓村与另一百年村落元芬村仅一路之隔，从元芬地铁口出来，穿行在2个村之中，随处可见“微棠”公寓的招牌，元芬村是“微棠”的试点村落，由于保障性房政策的实施，2023年2月，由深圳人才安居主导的“安居微棠”，开启了深圳城中村“统租”步伐。
洪大成分析，“政府统租会以高于市场的价格收房，并且还会以每平米2500-3000元的装修标准进行楼房翻新，这样的条件，普通的二房东竞争不过”。在洪大成看来，长租公寓本身是一个资金周转慢的行业，短时间内很难赚什么大钱，而随着收房租金上涨、竞品增多、招租困难加大，如今的二房东行业已经是夕阳行业，是个机会型市场了。
2022年，洪大成解散了团队，2023年，随着他最后一个视频剪辑的员工离职，他也成了光杆司令，“以前每逢过年开工时，给员工发红包，很有仪式感，很开心，但业务一直没有进展后，每个月发工资成了很大压力的事，去年团队解散时，心情没有低落，反而觉得解脱了“。
洪大成说，之前承包的项目，他要么进行轻托管，要么找合伙人，他希望空出了自己大部分的时间，寻找一些具有爆发力的事情来做，例如，尝试去做跟二房东相关的直播带货，做二房东生意的咨询等，“二房东是一个门槛相对比较低的行业，一个985的人来做二房东，反而没有那么踏实，在身份认同上，我一直有游离感，一直觉得自己能做的事还可以有更多”。
Vol.4
深圳城中村二房东“江湖”
洪大成对自身身份的犹疑，或许也跟他并非“典型”的二房东有关。
“我的学历让我能够借助金融手段，一举撬动8栋楼的承包，而绝大部分的二房东是守着一栋楼，把自己的老婆和孩子带来一起做公寓楼的管理，平常的卫生、维修都是自己来做，他们通常资金不是很多，包下一栋楼，或者花几万块收几套房，做好了，有一定资金了，再去滚新的房源”。
二房东这个群体究竟是怎么样的？洪大成介绍，这个圈子里的人，不外乎这几类：要不就是深圳土著转做二房东的，要不就是扎根深圳，早早抓住市场契机拿下几千套房源的人，要不就是被亲戚、同乡带入行的，要不就是通过装修工程接触到二房东这行业然后入行的。
“年龄大的二房东，可能把这事当退休后打发时间的行当，年龄小的二房东，大多可能辍学跟着亲戚来做生意。”
洪大成说不清深圳的二房东群体有多少人，他估计大概有2、3万人，但通过纽带关系，有人做成了家族甚至村族生意，其中江西人和湖北人自成大的派别，而他曾经待过的上海，则以福建二房东居多。曾在房企做品牌公寓项目的阿辉回忆，他之前在深圳找项目，“每10个项目中，江西二房东就占了7、8个”。
“单枪匹马”闯入深圳二房东圈子，洪大成说，虽然这里“帮派林立”，但却也是市场化运作的市场，那种想象中“刀光血影的”的事情并不存在，很大一部分人都是脚踏实地做事、“闷声发大财”。
“一个月就上2天班，一天抄水表，一天收房租，这是对深圳土著房东很大的误解”，洪大成曾去拜访过一个深圳土著房东，而这位房东也做着二房东的生意，在福田、南山核心地区有着12栋楼800多套房源，这位“实力雄厚”的土著二房东说，“脚踩人字拖，裤子别着一串钥匙，这种刻板印象，至少我在年轻的一代房东中没有见过，即使有收租收入，但他们也不是都闲着，平日里都是有自己工作的”。
洪大成说，自己见过最让他震撼的二房东是来自东北的一位老大哥，这位老大哥退休后，带着老婆、儿子、儿媳在深圳包了一栋楼，按照一般的操作，由房东把楼房清空了之后，交由二房东进行装修，但是这位老大哥为了把成本控制在最低限度，跟房东要了一个月的免租期，先在其中2层进行装修，剩余的楼层继续出租着，等这2层装修好了，一边自己去村里张贴广告进行招租，一边清退剩余楼层的租客进行装修，“其实最关键的还是不怕辛苦，他这栋楼谈的包租条件不是很好，但这样一来，大大减少房间的空租期，算是把楼做起来了”。
酒店的门槛太高，办公室的招商专业度太强，在洪大成看来，在城中村做二房东的人普遍学历不高，但务实、不怕辛苦是他们的优势，因为对于一些小二房东而言，在城中村做二房东是他们的营生。
而就是这样一群外人看起来或许不打眼的人，也有人确实赚到过大钱。洪大成回忆起圈内人经常聊起的2017年，“那一年，深圳城中村的公寓市场十分红火，大量的资金涌入，有些二房东把收过来的楼装修后招租，短短2、3个月，提价2、300万，也有人接盘，另外，也有二房东开始转做重资金生意，包下厂房改办公室，流水和利润都远远高于公寓改造”。
如今，这样的好光景已不复现，洪大成对二房东这个行业也没有再过多关注，最近听友人提起深圳某些二房东同行转移“战场”，正在汕头做得起劲，他也兴致泛泛。
“回顾这几年的经历，虽然创业不算成功，但也搞定了很多看似不可能的事情”，洪大成眼睛眯弯着，又笑出了标志性的“哈哈哈“，他说，“现在呀，我最大的想法就是希望把包楼欠的债快点还上。”
文丨谷芽
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