这篇文章谈一个扎心的话题，略带争议性，但本人不带有任何偏见，单就存在事实进行分析，仅供大家参考。

那就是重庆楼市，南北分化严重。回望过去10多年，以巴南龙洲湾板块和渝北照母山板块做对比，两个板块当时都是新区，均如火如荼的发展，当时的房价差距并不大，我无具体数据考证，大概建面均价8000左右两个板块都买的到。可是放到当下来看，分化就非常明显，龙洲湾依然稳在8000左右，但照母山已经2万+，甚至好的房子3万+！

我们从10月新房的数据也可以看出差距，环比成交江渝北环比大幅增加，而巴南区和大渡口的数据下滑较严重。二手房成交也一样，9月江渝北的二手房成交数据要明显好于巴南和大渡口。

重庆主城10月新房成交情况

数据来自锐理

过去20年房地产发展轰轰烈烈，不同城市的分化非常显著，可是为何同一个城市，不同板块之间的分化也会如此严重？

我们先对南北做一个定义，这个划分是我自己定义的，供参考，我们可以把重庆主城区分成4大板块：

北区：嘉陵江以北，包含江北区、渝北区、北碚区

中区：沙坪坝区（不含中梁山以西部分），渝中区，南岸区，九龙坡区（不含华岩寺以南、中梁山以西部分）

南区：大渡口区，巴南区

西区：泛指西部槽谷，主要就是西部科学城除去璧山这一片

接下来我们就重点谈一下，重庆楼市南北分化为什么会如此严重，从如下5方面进行探讨：

1）土地纵深，北宽南窄

地理是一门很深奥的学问，很多东西天然因为地理的原因，带来天差地别的不同。

举个有趣的例子，黄河流域代表的北方三座城市（郑州、济南、西安）和长江流域代表的南方三座城市（南京、武汉、重庆）GDP相差快一倍，很大原因竟然是长江这条黄金水道的优势无法替代，而黄河的航运和港口条件要差的多。

回到重庆，因为两江四大山脉原因，重庆各大板块被分得很碎，但土地纵深最开阔的板块毫无疑问是北区，特别是东西向的宽度。而南区就比较尴尬了，因为山脉和长江的阻隔，巴南区和大渡口的纵深非常窄，特别是东西向更窄。

土地纵深窄了天然不适合城市的发展，配套及道路的修建会受限，板块内各区域的关联性也会弱化。

所以北区有“开山通海兴渝州”7条“金字号”城市干道，更高密度的轨道线路覆盖，重庆北站、江北机场，高城市级配套集中，好的商业、学校也多，包括公园占比很高。这些都是因为土地纵深开阔才能更好支撑。

反观南区，因为土地纵深的限制，很难。

还有就是北区两江交汇，长江重要的航运港口果园港在这边，未来在江北寸滩还有游轮母港，这也是水运的一大优势。

2）GDP总量和产业差距

经济是房产的基本盘，经济不行，人均收入不支撑，房价是不可能拉升起来的。我们看去年重庆各区的GDP数据，渝北区一直遥遥领先，江北排名第3 ，巴南区第10，大渡口第30，但可喜的是大渡口增幅排名第一。

经济总量的差距终极原因还是因为南北产业的差距，北区的高新产业更多，包括江北的金融，产业密度更高，我们所熟知的重庆很多代表优质企业都在北区。而南区更多是偏物流、低端制造的企业。

这天然导致南北的人均收入是有差距的，之前听过一个段子，说就看高端生鲜这个品类，在北区市场容量很好，在南区就很低。

3）人口净流入差距

我们考核一个城市的房产有没投资价值，其中很关键的一个指标就是人口净流入，重庆近些年人口都是持续净流入的，还行，说不上非常优秀。

这一指标对于选择具体的板块也适用。2022年全市净增长0.91万人，中心城区增长8.77万人。除了渝中区负增长，其他均是正增长，这是否也在侧面说明渝中区的宜居属性还是要差一些。

我们从上表也可以发现，渝北区增长4.84万人，江北区增长1.59万人，巴南区增长0.77万人，大渡口区增长1.14万人。北区的人口净流入情况也是明显领先南区的。

人口净流入才有希望持续推动一个板块房屋流通性，从而推动房价上涨。如果连接盘侠都没有，市场就会陷入有价无市的囚徒困境。

4）规划能级的差距

规划能级也是我们选筹的一个重要指标。

北区规划为两江新区，这是国家级新区，战略高度显然不一样。而南区，包括巴南区、大渡口区，没有相对应的概念，能级相差很大。

规划能级不一样，带来的资源差距是天差地别的，大家看一下北区的交通规划，产业规划，配套的密集度，都明显优于南区。

所以很多人问我金凤有没投资前景，答案是肯定有的，西部科学城国家级战略规划+交通的爆炸性落地（第二机场+轨道规划等），肯定能起来，只是投资周期会比较长而已。

5）教育的差距

选择城市有个选筹逻辑是看优质大学的数量，每年大学生毕业人数，看的是人才的密度，所以这几年武汉发展还不错。

那么对于选板块，我们的小学初中教育的水平也很重要，孟母三迁，优质教育对于板块人口净流入的影响至关重要。这一点，很明显，北区也要优于南区，特别是渝北区非常优秀。当然大渡口最近也在弥补短板，这在向好。

6）豪宅密度的差距

一个房价走势较好的城市，它一定会有一个价格梯队效应，最优质板块的房价就应该是最差板块的房价的5倍以上，这样拉开差距之后，才会有标杆效应，房价能形成正反馈。

在这一方面，成都就非常明显，高新南区很优秀，重庆则有点吃亏，组团分散，没得明显的价格标杆板块，所以今年我们出台的土地分级制度就很有价值，也想实现这一目标。

对于选板块，我们可以看豪宅密度这一指标。很明显北区的豪宅密集程度要大大高于南区，我们就看一个维度就可以看出差距，当下比较流行的豪宅业态是大平层，我们可以发现北区大平层的项目数量很多，而南区则聊聊无几。举个例子，我之前有做过一个项目叫西派时代，是巴南区少有的精装大平层产品，极难卖，只有4栋楼，卖了五六年了，现在还没卖完。

以上，是我自己分析板块分化的一些底层逻辑，不构成纯粹投资建议。如果你纯粹是为了居住，选择哪里都可以。但是如果你带有一些投资属性，则要好好关注了。

重庆楼市，南北分化