招商蛇口江山境是约70万方综合体学府大城项目，叠加优质地段、多维配套、万亿央企以及硬核产品力的优势，7个月实现21.96亿销售额，一己之力带动市政府板块量价齐升。销售业绩稳居市场前列，深受市场认可，成为市府滨江片区的标杆项目。

# 业绩表现 #

片区销量TOP1，入市半年销售额突破20亿

招商蛇口江山境3月底首开后持续发力，4月、10月单月业绩均获得了长沙九区县项目榜单第一，入市7个月累计销售金额达21.96亿元，稳居片区榜单TOP1。

（榜单数据来源：克而瑞）

周度来访成交热度持续高于全市平均水平，9月在实景示范区开放之后热度更是一再攀升，黄金周叠加新品加推来访认购热度达到了峰值，是片区的明星项目。

（数据来源：克而瑞）

招商蛇口江山境入市后带动片区量价均实现跳跃式增长。

2023年片区成交14.91万方，同比上涨近五成，其中招商蛇口江山境成交11.17万方，占比达75%；片区成交均价19256元/㎡，同比上涨33%，其中招商蛇口江山境成交均价达20908元/㎡，一己之力带动片区量价上行。

# 热销因素一 #

核芯地段+万亿央企+优质教育共同赋能

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先天区位优势

观沙岭城市更新片区的华丽变身

片区发展再上台阶

观沙岭城市更新，是长沙市首批启动的8个城市更新项目之一，也是湘江新区近年来主城区规模最大的城市更新项目，整体以教育优势为基础，将片区定位为长沙教城融合示范区。

总占地面积3.72平方公里，总投入达360亿元，肉眼可见的含金量助力片区华丽变身。

观沙岭城市更新片区地处河西“头部”位置同时也是主城核芯，囊括市府、滨江等核芯区域，占据市府金融交汇地，先天的地段优势叠加高定位，观沙岭片区的板块优势愈发凸显。

（效果图来自长沙城市更新公司官微）

22年开始片区进入建设高潮，土地出让加速，基础设施（学校、公园、道路、医院等）建设愈发完善。

根据规划显示，将新建4所学校、10条支路、1所医院、1个公交首末站、1座变电站、3处安置房等基础配套设施，并对区域内9条道路、6个老旧小区进行提质改造。

（航拍图：日期2023年7月）

2

品牌实力

万亿央企招商蛇口，与区域更新相互成就

招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，实力雄厚，布局全球超110城。

身为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口承载着万亿央企的责任与使命，深度参与并推动着每一个国家战略高地的经济建设与城市革新。

经过44年的开发、建设、运营，招商蛇口完成了多次大规模产业升级和创新，“大城模式”也更新到了4.0版本。

招商蛇口2019年进驻长沙，近几年在长沙步履不停，每一次谋篇布局，都深度参与了城市更新及建设。从梅溪湖二期招商花园城，到观沙岭片区约70万方综合学府大城再到即将入市的梅溪湖全新地标项目招商蛇口·臻境，都在驱动板块大步迭新。

这一次，招商蛇口再次以城市引领者的占位，展现44载的造城能力，为长沙打造一座全新的超百亿城市级综合体招商蛇口江山境，助力观沙岭城市更新片区焕新貌。

招商蛇口近两年在长业绩突飞猛进，2022年迈入TOP10行列，2023年1-10月以71.27亿元的业绩登顶长沙楼市，荣获九区县全口径榜单第一，领先第二名近6亿元。

(榜单数据来源：克而瑞 ）

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教育优势

优质教育层层加码，教城融合示范区初具雏形

原来的市府滨江教育配套并不突出，但是在“教城融合示范区”的顶层规划下，弥补了这一不足，且教育优势已然成为片区的核心竞争力。

此前，市府最为出名的便是长郡双语实验中学、长沙实验小学、麓山国际实验小学等，但受限于学区配套入学，别的楼盘也只能望尘莫及。

而现在随着麓山国际实验二小（已开学）、长郡双语实验中学高中部（在建）、南雅中学（规划）、长沙市实验小学二小（规划）等众多优质教育的迅速落地兑现，教程融合示范区已经初具雏形，片区教育配套实现高质量发展。

(示意图）

从学校分布来看，招商蛇口江山境直线距离约1公里范围内遍布了优质教育，斜对面便是长郡双语实验中学高中部以及麓山国际实验二小。

# 热销因素二 #

70万方综合体改善大盘

重重优势叠加契合市场需求

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学府大城

约70万方超百亿综合体大城，集全维配套一体

作为观沙岭城市更新片区的首发项目，从拿地起便获得了极高的关注度。

约70万方超百亿的综合大城规划，这样的高起点也就意味着项目自面世起就不同于一般的住宅项目。

(示意图）

在生活需求不断升级的今天，人们对于住宅的需求不再局限于单一的居住属性，而是从“可居住”演变为“资源的占有和质感生活的追求”。

那么集大型商业、住宅、商务办公、休闲娱乐等多功能场景为一体的招商蛇口江山境项目可以最大化的满足这一点。

于内，消费、娱乐、购物、居住、通勤高效对接；于外，地铁、商业、医疗、公园、学府全维配套集齐。

(示意图）

  • 教育方面：周边优质教育资源云集，已建有长沙市实验小学、麓山国际实验二小、长郡双语实验中学、湖南师范大学附属滨江学校等品牌学府，规划中的南雅中学和长沙市实验二小进度也在不断推进。

  • 商业方面：随着观沙岭招商花园城（在建）、万象城（在建）、山姆会员店等旗舰商圈逐渐落地，片区商业能级不断升级。

  • 医疗方面：以湘雅三医院、湖南师范大学医学院为核心的约270万方的新湘雅健康城建设如火如荼，建成后将成为核心医疗圈。

  • 交通方面：“5纵5横”主干道路网通达全城，4号线、长株潭城际已投入运营，规划8号线及10号线。

约70亿万方的超大体量代表着对城市资源的最大化占有，做足自身价值的同时带动周边区域地块增值，更能满足业主的生活所需，这也是招商蛇口江山境与普通的纯住宅项目最大的区别。

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地标商业

自建18万方观沙岭招商花园城

焕新片区商业体验

盘点片区目前的商业体发现，市府滨江片区目前已开业中最大的综合体商业是凯德广场，但实际逛起来体验感不佳，品牌较少。其余如铂金岛商业街、渔人码头、山姆会员店等均以单一业态为主，不能形成城市级别的商业氛围。

(示意图 ）

招商蛇口江山境自建的观沙岭招商花园城则很好的填补了片区的这一空白，18万方的体量打造高端购物中心，计划引进230+优选品牌，涵盖新零售超市、影院、儿童成长、新锐艺术展、餐饮等多重业态。

预计在住宅交付前开业，将成为板块商业配套的重要里程碑，焕新片区商业体验。

(效果图仅供参考）

3

户型设计

190-281㎡尺度大宅，195㎡新品上市

项目在售建面约190-195-225-278-281㎡户型，满足改善群体置业，户型设计周正，3-4开间朝南，户户均有北向空中花园（计半面积），实现大尺度奢阔居所。

左右滑动，查看更多户型

招商蛇口江山境在产品设计上下足了功夫，不断超越迭新，推出了更适合中坚改善人群的全新产品195㎡。

●南向面宽做到了约17.2米，因此户型做到了四开间朝南，大横厅，观景阳台和双套房朝南。

●室内动线设计合理，访客、家务、居家动线划分十分清晰，最大程度保证私密性。

●户型设计合理，两套房+两房间，其中三个卧室朝南，视野开阔，采光好。

●客厅做了宽约6.2米的横厅布局，居家待客尺度都很舒适。

●厨房U型设计，利用率高。

●景观阳台长约9.5米，可以满足多重生活需求，比如运动、储物、观景等等。

●四飘窗+设备平台+生活阳台+景观阳台+空中花园的配置，整个户型的得房率很高。

在户型装修上同样细节满满，选取国际知名品牌，如科勒、松下、简一、中科睿赛等等，同时运用新一代智能家居，带来质感与舒适的双重升级。

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品质公区

实景园林+酒店式车库+公建外立面，质感满满

在客户愈发关注品质的时代，项目的公区品质变得更加重要，且逐渐成为影响购房的重要因素之一，因此各开发商也在实景展示区中各展拳脚。

而始终致力于研究与思考如何打造全新主城高阶生活方式的招商蛇口，在江山境项目为大家呈现了一个“大平层实景示范教科书”，备受业内同行及客户的关注与好评，也是片区内首个实景展示的项目，起到标杆示范的意义。

(示意图）

实景园林

“森系五境”，呈现六进归家礼序

以“璞、萃、漫、悦、逸”森系五境为框架，实现步步观景。

从尊贵门庭开始，约4.5米入园连廊、L型艺术会客中庭（配置沙发洽谈区与品茗区）；近200㎡艺术水境、宅间花园、星级标准入户大堂配置人脸识别系统、杭州柏悦酒店同款“紫山水”奢石背景墙……一同构建了六进归家礼序。

(示意图）

通过实景的呈现，让客户能够身临其境的感受到未来居住的动线，购买信心也会增加。

酒店式艺术车库

内外兼修，星空顶车库

地下车库采取酒店式建筑标准，还原表里如一的高级质感。

地面选取聚氨酯地坪，相较于常用的环氧地坪具有更好的耐候性、耐磨性以及防水防腐性能，造价也更贵。吊顶采用密铺格栅铝设计，大幅提升车库档次。

(实景图）

细节处，采用特质金属+柔性防撞带+地钉减速带，用心随处可见。

车马厅根据豪车设计元素，将漫天星光藏入定制金属顶面，给江山境业主带来尊崇的归家体验。

(实景图）

SuperFlat美感的公建化立面

招商蛇口江山境采用具有SuperFlat美感的公建化立面设计，最大化提高铝板+玻璃在建筑中的占比，最大化南向窗墙比，建成后将成为市府片区的封面作品。

(效果图仅供参考）

扫码了解项目详细信息

招商蛇口江山境作为观沙岭城市更新的首发项目，坐拥城市规划红利，同时以城市共建反向推动板块市场价值。约70万方综合体全维配套大盘和高品质产品打造加持，已经成为片区榜样项目。

来源：克而瑞湖南区域

撰写：曾旭丹

审核：刘芳/蔡嫣

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