上个星期，我们团队去福田考察了一轮，发现在福田的房子，硬伤真不少。

你以为你买到了核心位置的房子，啥好处就都有了，实际上你根本占不尽便宜。

在关内核心区中：

罗湖太老、南山太贵。

看起来只有福田比较符合多数人的需求。

既有千万级别的豪宅盘，也有300-400万能拿下的刚需盘。

表面看：你能占到地段的便宜、又能拿到福田优质配套的红利。

简直完美。

呵呵，事情没有想象的那么简单。

我们这次考察，首先去了福田最南边的福田保税区.

先说福保特点：三无产品：无商业、无学校、无居住体验。

客观地说，如果是纯刚需，想要上车福田，只能选价位最低的上下沙、皇岗、华强南和华强北这些板块。

但是这些板块界面乱、居住感差、人流也混杂，更适合打工人租房，不适合买房。

如果真想要买房，福保还能选选。

福保给我的第一感觉很好，仅限于第一印象。

城市界面是干净的，街道是宽敞的、车流量不大、人流也不多。

福保本身也分三个小版块，南区是产业区，高楼不少、写字楼都集中在这里。

住宅则主要集中在东区和西区。

可惜福保大部分房子楼龄基本都超过了20年，外立面看起来也是破旧不堪。

当然，如果只是楼龄老一点，这还不是大问题。

更大的问题是这里的小区都是小社区。

比如福保的标杆楼盘朗庭豪园,只有4栋楼而且是一字排开，小区两步路就走完了，典型港式楼设计。

除了小区小之外，福保的大型商业几乎没有、学校也不咋地。

整个区域的小区都是读福田区外国语中小学，福田区外国语不是深圳外国语，只是区属学校，排名在福田区排在三线开外。

但就是这样的板块，单价要6-7万/㎡，3房总价将近700万。

700万买福田三无的保税区，刚需能甘心吗？

ok，如果你是改善的话，700万选福保这样的老房子，你真的不犹豫吗？

说句不好听的，还不如买龙华深高北的新房和宝安的次新。

福保只是空有福田的壳，少了福田的核。

其实很多人对福田是有点中心情结的，毕竟市政府所在，全市最核心的市政配套都砸在这里

但福田真的很难买，很容易买错。

我之前遇到一个粉丝，问我能不能买中海华庭，理由竟然是为了收租，其实有这样想法的人很多。

我劝你别冲动，福田好，都能很难买错，不是老就是贵，要买对得学会分析。

本周我有一场闭门直播，其实会聊聊深圳各区的一些有价值新房和板块分析，如果你准备买入福田，或者说握着一笔钱不知道买哪。

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你如果准备买房，来学习一下可以对买房选筹有帮助；

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福保不行，其他区域会不会好一些？

其实也没有。

福保北边的石厦板块，更靠近福田CBD，界面比福保还要更好。

也先总结石厦的特点：

石厦分为3个板块，石厦南、石厦中、石厦北。

石厦南：三者最便宜的，最没特点的。

石厦中：石厦最好的中学，红岭中学所在地。

石厦北：最靠近福田中心区，拥有次新标杆盘宝生，学校三个板块中居中。

石厦南的标杆盘益田村，楼龄超过20年左右，社区非常大，一共有128栋。

社区里面自成体系，可以说是啥都有。

要上学福强小学就在村里面、要买东西门口就有岁宝百货。

同为700万3房的价位，益田村肯定是比福保好多了，

但我想来想去，除了配套稍微齐全一点之外，益田村真有让我买入的冲动吗？

还真没有。

700万的3房，学校一般、品质一般、商业有但不优。

主打的就是平平稳稳不突出，没啥特殊的吸引力，拿什么东西让改善客心甘情愿掏腰包？

何况这个楼盘这么大，住户里面租客不少，人流这么复杂，不是城中村胜似城中村。

我手上如果有700多万，肯定会掂量一下这个小区值不值。

相比较石厦南，石厦中板块和石厦北房价更贵，单价基本都在8-9万/㎡之间。

价格高，居住体验、配套质量应该也会更好吧？

我看了一轮之后，我发现我还是错了......

石厦中，学校最好、荔园小学+红岭中学的学位，在石厦片区无人能敌、在整个福田也能排到第二梯队；

但是，小区多数建在90年代，楼龄比石厦南还要老。

比如中港城，红岭中学旁，但基本都是大面积，想买得备上1000万，花1000万买个老房子，心肝都会突突疼。

再到石厦北，纯住宅片区，居住体验上佳，和福田中心区就只隔了一条滨河大道，部分楼盘比如宝生midtown，单价达到11-12万/㎡。

但是，学校质量比不上石厦中，商业配置和益田村差不多。怎么看都配不上这10万+的价格。

这么盘过一轮之后，你就会发现一个问题：

石厦3个片区加起来一共50个楼盘，但你根本找不到一个既有居住舒适度、又有优质商圈和学位加持的楼盘。

石厦一路向北，过了滨海大道，就到了福田CBD。

福田中心区的特点：整个福田最繁荣的区域，整个深圳最牛逼的市政配套都集中在这小小的板块。

走两步就能看到福田最高楼平安大厦，又走两步就是会展中心、再走两步就到了深圳证券交易所。

反正只要你随便一抬头，就是深圳的一个标志性建筑。

但配套牛逼，不代表房子就一定有价值。

老实说，我看福田中心区这些动辄上千万的房子，比如中心区所谓的四大神盘、比如证券所旁边的黄埔雅苑，都感受不到千万豪宅的奢侈感。

福田中心的楼盘，楼龄基本都到20年了，小区多数都是港式小区，小区面积又不大，设计也比较老气。

有些小区比如黄埔雅苑一期，和其他区的老小区感觉不到任何区别。

而且最关键的是——

在福田这样一个热爱“鸡娃”、极度偏爱名校的区，福田中心区没有顶级学校！

所以，福田中心的痛，其实和石厦是一样的——

无论房子多贵，总有明显的硬伤，那就是学校竟然··一般。

不了解福田的人总说：

福田的业主最爽，享受最好的地段位置、最好的学校、最好的配套。

但实际情况是：

有地段优势的板块没有好学位、有学位的板块不是楼龄太老、就是配套太差，

无论你买哪里的房子，你都没法享受所有的利好，连一个相对完美的楼盘都找不到。

之所以会出现这个情况，我想了想，原因在于：

福田的资源是割裂式分布，并不是集中式分布

最好的配套在福田中心；

最好的学校在百花、圆岭；

最有居住体验的板块在香蜜湖

而这个特点在关内有普遍性，南山、罗湖也有类似的问题。

南山最好的配套和最好的学校资源也是割裂的，深圳湾没有好学校、科技园后海的居住感不如深圳湾和蛇口的豪宅区；

罗湖名校集中在螺岭和翠竹，核心商业和地标则在蔡屋围、万象城板块

在这种情况下，南山、罗湖和福田的板块价值如何评判就会变得非常复杂。

核心区的板块非常多、而且很多板块看似差别不大，其实价值相差万里。

朋友们，所以看懂了吗？

你再问问自己，你真的懂买房吗？

最近很多粉丝朋友都向我们咨询南山和福田的板块，大家都想买一个什么基本都有的板块，但又不希望太贵。

还有一些清醒的粉丝，是知道看菜下饭的，可是又不知道到底什么是最影响房价上涨的因素。

商业、学区、配套、小区品质，到底最应该关注哪个？

以上问题，我们准备在最新的闭门直播课上，给大家详细分析核心区所有的板块。

包括核心区这些复杂的板块应该怎么做价值排序？哪个价位适合入手哪些板块这些问题，都会在直播课上解答。

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和关内比较，关外区域资源就会集中一些。

比如龙华最好的学校、配套、楼盘都集中在红山；

宝安最好的资源则是集中在宝中；

龙岗最好的资源集中在大运和龙岗中心城。

因此，在关外买房，逻辑上是比较简单的，有钱就去资源最好的地段、没钱就尽可能靠近那个资源最好的地段。

而在关内买房，尤其是在福田，选择楼盘的逻辑就完全不同了。

在资源不集中、板块非常细碎的福田，应该怎么选择楼盘？是优先考虑居住体验还是优先地段？

接下来几天我们会紧跟着出第二篇福田考察文，详细地给大家谈谈福田的楼盘价值排序和买房逻辑，大家记得关注我们，持续跟进每天的头条文章！

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我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

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