根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2023年Q3上海经济延续恢复态势，但办公市场交易活跃度不及预期，复苏步伐放缓，同时基于季内大体量新增项目入市，三季度全市整体出租率及租金水平仍处于下行通道。

全市甲级写字楼空置率较二季度上升0.9个百分点至20.5%，甲级写字楼平均租金环比下降0.8%至7.16元/㎡/天，净吸纳量也下降至10.8万㎡；公寓/酒店成为三季度上海大宗交易主力业态，成交金额占比近6成；销售市场方面，成交总建面环比下降9.99%，同比下降51.7%；商办土地成交总建面同比下降50.11%。

本报告数据库均来自

1、市场：三季度上海经济恢复向好，但写字楼市场复苏步伐有所放缓，同时多个项目新增入市，市场空置率及租金承压，成本节约型需求占比较高，市场依旧呈下行态势。

2、行业：金融、TMT及专业服务等行业韧性较强，需求增长较为稳定，制造业持续受到相关政策利好，相关企业的办公租赁需求有望进一步扩大。

3、区域：预计四季度浦东新区及徐汇区有大体量楼宇集中入市，基于徐汇较强的去化能力，目前的预计新增供应体量并不会伴随太大压力。

4、大宗：2023年三季度上海大宗成交总额98亿元，较二季度有所降温，较去年同期下降17.6%。成交业态来看，三季度公寓/酒店成为上海大宗交易市场的绝对主力业态，成交额占比近6成。

01

宏观市场

从上海宏观经济数据来看，2023年三季度，房地产投资额增速由负转正。

数据来源：上海统计局

并且2023年三季度甲级平均租金空置率有所下降，上海4个优质项目新增供应入市共计33.1万㎡，甲级写字楼空置率微升0.9个百分点，达到20.5%。

全市净吸纳较上季度有所下滑，达到10.8万㎡。 全市甲级写字楼平均租金及环比变化如下：

数据来源：CAIC商办数据系统

三季度全市甲级写字楼平均租金环比下降0.8%至7.16元/㎡/天，全市整体租金水平仍暂处于下行通道。

核心商务区甲级写字楼租金环比下降0.6%至每平方米每天人民币9.32元。非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下降0.93%至每平方米每天人民币5.32元。

02

租赁市场

在租赁市场上，净吸纳量10.8万㎡环比下滑。当我们关注到 全市新增供应、净吸纳量及空置率发现，2023年Q3上海甲级写字楼市场共4个新增供应项目合计33.1万㎡体量入市。

数据来源：CAIC商办数据系统

其中陆家嘴金控广场二期项目位于核心商务区，其余3个位于非核心商务区，截止季末全市甲级写字楼市场存量达到约1665万㎡；

伴随三季度经济持续复苏，但受房地产销售市场低迷、需求不足以及外部环境的不确定性的综合影响，经济内生动力较弱，三季度全市净吸纳为10.8万㎡，较上季度活跃度有所下降，市场复苏程度不及预期。

其中核心商务区净吸纳量略有下降，加之新增项目供应的高节奏，市场整体空置率较二季度进一步攀升。从需求来看，金融、TMT及专业服务仍然是主力租户。

23Q3上海各子市甲级写字楼租金与空置情况如下：

数据来源：CAIC商办数据系统

03

销售市场

据克而瑞资管(CAIC)监测，2023年三季度上海大宗成交总额97.6亿元，较二季度微降，较去年同期下降17.6%，在经济整体恢复向好的过程中大宗市场仍旧处于谨慎观望态势。

上海各业态大宗交易成交金额统计如下：

数据来源：CAIC商办数据系统

从成交业态来看，三季度酒店/公寓成为上海大宗交易市场的绝对主力业态，成交额占比近6成。

值得一提的是，9月27日大悦城发布公告，其控股子公司公开挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权，将公司核心资产以41.4亿元的价格转让给邕鹏公司。

此次交易的标的物业为中粮海景壹号5号楼、6号楼、7号楼，位于上海市浦东陆家嘴核心地段，建筑面积概约49,212.01平方米，为三季度成交规模最大的项目。

从买家类型来看，内资买家三季度成交11笔，占多数成交项目，维持市场高活跃度。

2023Q3大宗交易部分案例如下：

数据来源：CAIC监测整理

2023Q3上海全市办公销售供应面积19.91万㎡，环比上升28.67%，同时较去年同期增长14.07万㎡，增幅达57.54%；总成交面积约13.23万㎡，环比下降9.99%，同比下降51.72%。

供应方面，青浦区供应面积11.07万㎡，主要由赵巷板块和徐泾板块供应；成交方面，闵行区领跑全市总成交3.36万㎡，成交均价39211元/㎡；

其中位于七宝板块的七宝传媒谷项目为主力成交项目，普陀区成交面积位居第二，主要成交项目位于真如板块，主要成交项目为星浩上海星光耀广场。

2023Q3各行政区办公销售市场如下：

数据来源：CAIC商办数据系统

三季度全市平均成交价格34430元/㎡，环比下降12.44%，主要为核心区无项目成交，而非核心区成交均价环比也有一定跌幅。

04

土地市场

最后再看下土地市场，23Q3总计供应15幅商办用地，供应总建面约17.75万㎡，同比下降71.14%；共成交14幅商办用地，成交总建面13.86万㎡，同比下降50.11%；成交楼板价为8850元/㎡,同比下降53.81%

数据来源：CAIC商办数据系统

三季度上海成交的14幅商办土中有13幅主要集中于郊外环非核心区板块，内中环仅普陀的真如曹杨板块成交一副楼板价49088 元/㎡的商办土地。

与此同时，该土地成交建面为473㎡，主要用作加油/加气站，此外本季度成交的商办土地中有13幅为底价成交。

数据来源：CAIC数据库

05

未来供应

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