作为坐拥芙蓉商务区，近五一商圈，本篇的主角长沙华发四季云玺，项目如何，值得买吗，本篇聊聊。

地块解读

长沙华发四季云玺项目位于富兴金融中心正旁边，湘雅医院斜对面。

或更直观地说，到五一广场直线距离2.5公里，因为经常堵车，具体需要多长时间，这里不做表述，地铁仅隔3站；也与当下备受瞩目的S10地块位于同一路的两侧，相距仅1公里。

标准的老城核心，地段价值，可为第一大优势。

用地规模。

项目地块总占地面积23116.7平，合约34.7亩，纯住宅地块。对于住宅小区体量来说，地块中等偏小。

容积率。

网上不少把地块夸大为容积率2.6的“稀缺低密”，地块的实际容积率为3.0，只是根据土地出让要求，竞得人需在项目外侧相邻位置（非项目地块内）配建并无偿移交一所幼儿园，若把该幼儿园的地块合并一起考虑，整体的容积率为2.6。

不利条件。

作为老城区棚改地块，地块的先天条件并不太好。一是地块形状不方正，呈长条形且形状不规则；二是地块本就规模不大，还被两条规划路拦腰分割成3宗小地块，其中南、北地块规模尚不足10亩，中地块稍大，也仅不足20亩。

包括幼儿园地块在内，各地块指标情况如下图。

因为地段，所以配套。

配套齐全，可为第二大优势。

商业一步之遥。地块正隔壁即为复兴购物中心，马路对面即为商务区写字楼群。

交通快捷多样。地块旁即为6号线湘雅医院站，1站地铁可换乘1号线；行车交通方面，湘雅路过江隧道预计2024年通车，未来行车10分钟可跨江通河西。

公园散步可达。步行至烈士公园约700米，散步10分钟步行可达。

医疗名医环绕。地块周围2km范围内可覆盖湘雅、省妇幼及市一医院等。

教育略显不足。预计地块未来小学就近配套东风二小或麻园岭小学，均为较老旧学校，中学则需参与派位。

土地出让，成交再转手！！

5家竞拍。2023年4月，地块迎来出让，凭借着地段、配套及总价优势，吸引了5家开发商参与角逐，先后报价至地块熔断，熔断成交价70242万，楼面价10129元/平。

3家摇号。熔断后进入摇号程序，广东天润置业、金茂、华发，共3家开发商参与摇号，最终由广东天润竞得。

真主现身。同为广东企业，或许广东天润本就是替华发增加几率，也或许是拿到后放弃了地块开发，地块于2023年9月迎来易主，从广东天润100%转让至华发。不论到底缘由如何，地块最终由华发独立获取。

10129元/平的楼面地价，到底算是水平如何？

往前比，并不算高。

相较于华发之前的青熙、瑧湾汇及养云等地块，虽然楼面价均为7000-8000元/平的水平，但都有着近30%甚至60%的商业比例，基于商业难以盈利，成本摊算到住宅中，住宅的地价并不低于华发的水平。

对于高地价地块，青熙、瑧湾汇及养云的做法趋于一致，即拔高项目定位、提高项目品质，打造豪宅产品，实现项目溢价。

往后比，也不算低。

较于城发君樾文昌（S8），同为纯住宅，同样地块规模小，虽然产品为超高层，但靠着江景加持，综合素质旗鼓相当，而地价却低于华发约2000元/平。

较于即将成交的S10，即便地块最终1.3-1.4万/平成交，高出华发3000元/平以上，但凭借自身综合素质，华发的地价仍然不具备任何优势。

总体来说，华发在地价上的压力不小。而迫于地块的条件，难以效仿其他竞品走豪宅定位做高溢价。“打造相对还不错的品质，毛坯销售降低门槛，与竞品拉开总价差异，错位发展减小竞争”，反倒成了华发最佳的选择。

华发这家开发商

在长沙，华发的声音不多，关于华发的话题也不多。

此前不仅露脸太少，也缺乏代表性项目。

而开发商因素，作为当下买房的主要考虑点之一，索性多聊两句。

值得信赖的方面。

地地道道国企。类似于建发是厦门国企开发商，华发是珠海国企开发商，起码暴雷或烂尾的风险还算可控。作为“珠海地产之王”，在珠海，你甚至可能没听过万科，也不可能不熟悉华发。

行业排名不差。此大几年前还在“前50名”悠哉的华发，历经几年行业动荡后，反而一跃前20。2022年销售额位列16位，2023年前三季度也已突破千亿。

拿地动作没停。华发2023年出手拿地不少，在全国新拿下了一个冰雪文旅城项目、一个珠海旧改项目和14个新项目地块。

拿地位置核心。在行业销售均价的排名里，华发排到第5，次于滨江、仁恒、越秀和首开。反映出的是华发对侧重一二线城市以及核心地段的战略布局。

值得警惕的方面。

国企融资同样难。在华发最近完成的50亿定增融资中，不仅历时较长，过程也并不顺利，首轮认购不足，最终靠母公司托底认购近三成才得以完成。

拿地权益多不高。虽然频繁出手拿地，但在大多数项目中所占的权益比例并不高，如南京、杭州多个新项目仅不足20%的权益，有点小股操盘冲规模的味道。规模的过快增长，反倒让人担心起企业的现金流和管理水平。

本土经验显不足。华发虽然不缺品质楼盘经验，在隔壁武汉也开发了外滩首府、外滩荟等5万级别的楼盘，但毕竟在缺乏实操的案例，此前虽通过合作参与了梅二招商华发依云曦城及梦想滨江府，但都非华发自行操盘。

总体来说，华发在项目操盘的能力上并不值得担心，但确实在长沙较缺乏品牌影响力，也缺乏高端盘实际案例。四季云玺最终品质几何，还要看具体表现，光靠“华发”两个字，显然还不够。

面积调配

实际设计中为了妥善处理地块间的关系，优化项目方案，华发对各个地块的面积进行了调配，调配后北地块的容积率为1.91，中地块为3.8，南地块为2.2。

南、北地块容积率看似很低，但由于两地块着实体量太小，也难体现出“低密感”。

体量最大的中地块（计划首开地块），实际容积率达到了3.8，也并不算低。

产品类别上，以25-31层的高层为主，另外北地块配置有一栋6层洋房。

户型面积上，华发以190平起步，设置190和220两种户型（不含洋房），套均面积达到202平，为纯改善定位。

受限于地块条件，项目在设计排布上没有太多发挥空间，只能从北至南一字排开。

北地块。共2栋楼（2个单元），一栋25层高层（190平），一栋6层洋房，楼栋首层均未设置架空层。

中地块。共3栋楼（4个单元），一栋28层高层（190平），两栋31层高层（220平左右）。3、4号栋首层全架空，5号栋由于首层设置物管用房，仅部分架空。

南地块。仅1栋楼（1个单元），25层高层（190平），另有独立的配套用房（现售楼部使用），楼栋首层未设置架空层。

由于目前项目暂未进行公区标准的实景展示，仅有部分效果图，从效果图来看，项目在车库入口处、地下大堂的落客区做了星空顶设计，在车库行车道也设计了全吊顶，停车区则为常规刷黑处理，整体符合当前长沙改善市场的基本标准。

对比之下外立面则略显不足，一是用料上，除首二层处采用了石材及铝材的装饰外，标准层为真石漆、涂料及金属漆，无铝线条更无铝板装饰；二是没有进行统一封窗，影响交付后外立面的统一性。

不利因素设置

北地块。最北侧角落、地块车行入口的两侧规划了35个地上车位，未来对“独苗”洋房栋住户的居住体验有一定影响。

中地块。地块东南角保留了原状的垃圾站，规模虽仅有34平，但与地块旁的老小区共用，且距离5号栋东侧仅6米左右，对低楼层有一定影响。

南地块。现售楼部未来为社区用房，包括了社区养老、社区卫生、文化活动室及公厕等，对南地块唯一的6号楼住宅有一定影响。

关于车库打通。北地块和中地块的地下车库为打通相连；南地块则为独立的地下车库，50户仅52个地下车位，存在停车位不足的风险。

项目户型，目前对外公布的户型仅有首开的190平户型。

得益于项目一字排下的局部，各楼栋面宽设计上没有太大压力，项目户型可以充分发挥，使得华发190户型强于市面上大多数同面积段竞品。

从方案排布、户型选择、公区标准综合来看，华发四季云玺符合“相对还不错的品质”，华发本无意、该地块也不适合走豪宅溢价路线。价格合理、保障去化、守住利润，逐步站稳市场，对当下的华发来说反而更为重要。

价值分析，项目售价

项目预计首开5号栋，共2个单元，户型为190平两梯两户产品，共108套房源。

目前项目对外吹风价毛坯价1.9-2.2万/平，预计实际首开均价1.9-2.0万/平左右，低楼层房源甚至可能低于1.9水平。

对比周边竞品。

较建发养云。2.4-2.5万的精装修售价，虽然华发单价上具备优势，但建发的品质溢价能力仍然具备威胁，好在建发小户型已基本售罄，两者总价已拉开差异，不构成直接竞品。

较城发君樾文昌。2.3-2.5万的精装修吹风价，若两者具备旗鼓相当的品质，则二者有着不同的侧重点差异，华发胜在总价低，非超高层；城发则胜在稀缺景观。

项目核心价值点。

如前文总结，地段优异、配套齐全、户型优秀，片区内能实现类似品质标准的项目中单价及总价门槛为最低，为华发的主要卖点。

注意！！！重点来了，核心主要抗性点。

地块条件缺陷。地块过小且碎，缺乏高端盘应有的整体性。

缺乏改善体验。项目体量过小，对小区内公共区域使用空间、园林景观等方面均有所缩减，影响小区内部的人居体验。

品质兑现风险。即便项目在定位和方案上能达到改善楼盘标准，但若地价不低，售价不高，未来项目利润受限，将出现交付品质难兑现的风险。

周围面貌欠佳。地块周围多被面貌较差的老旧小区环抱，一是影响归家交通性，二是影响视野景观，感官不佳。

值得买吗？

但除了地段，小区内外环境、品质高低、细节拿捏、物业服务等，似乎都是现阶段改善盘绕不开也省不掉的因素。

至于到底可以买吗？

可以买，但仅适合特定人群。

如果你是项目周围生活工作的地缘性人群，又或者你对核心地段有高度情怀，对品质有基本的要求，那华发反倒是个门槛不高的选择。

来源：先青说