如今，日本楼市重回泡沫时期高位的新闻已经屡见不鲜了。
今年以来，在东京市中心“豪宅效应”的加持下，首都圈新房市场可谓一片大涨；
但殊不知，核心区域的二手公寓房价也跟着一路水涨船高。
甚至在过去这10年间，整个东京二手房的涨价幅度竟比新房还要高出不少...
01
过去10年间
东京二手房涨幅高达72.7%
若把下面这两组数据放在一起，对比就非常明显。
根据日本不动产经济研究所的统计数据，2012年东京圈新建公寓的出售均价为4563万日元，而2022年的均价就到达了6907万日元， 10年增幅51.4%。
但相比之下，2012年东京圈二手公寓的交易均价为2515万日元，但到了2022年二手公寓的均价就已经涨至4343万日元。
涨幅竟高达惊人的72.7%，直接比新房超出了21.3个百分点！
由此可见，至少在过去10年间，东京二手房的购物需求量要明显高于新房。
并且除了房价涨幅差异明显之外，不仅二手公寓和新建公寓两者的“价格差”也在逐年缩小，就连“成交天数”也在渐渐缩短。
其实不管什么交易，只要需求＞供给，那么售出用时就越短。
以东京23区为例，小户型公寓挂牌售卖周期，一般只需一周或一个月的时间左右；
但如果是再往市中心聚集的高端塔楼的话，有时往往不需要几天到一周，甚至我们米宅遇到过更夸张的，这边客户刚付过定金，日本那边就已经被本地人提交买付。
也就是说，地段越好（东京核心区），住宅属性越好（高端塔楼公寓）的日本二手房，都是需要抢的。
总之，不论是涨幅、价格差，还是成交天数，从这各种数据中无一不印证了东京二手房始终大热的事实。
对此也有可靠机构预测：到2030年，日本二手房购买和转售的市场将增长22%，持续扩大。
那么对于初次尝试投资日本的朋友来说，也许会感到疑惑：
“为什么日本的二手房市场交易可以如此红火？”
其实在这繁荣的背后，不外乎这几个关键因素。
02
日本二手房高流通性的根本原因
一、地价的重要性
日本是一个实行土地私有制的国家，并强调永久产权，这就意味着买房实际上是买地，也是决定日本房产价值的主要因素。
即便建筑物可能会随着时间而老化和折旧，但只要是核心地段，那么土地本身是会保值甚至继续升值。
正如现在很多日本大开发商，想对东京或者大阪的市中心区的老宅重新开发建设，看重的就是这些值钱的地皮。
但基于土地私有制的影响，只要未经该户业主同意，都是不能将其强行拆除并重新建造的。
二、建筑质量和维护标准
由于永久产权的存在，再加上本又是一个地震多发的国家，所以日本对房屋质量的要求非常高。
自1980年起，日本就提出了“百年建筑”的目标。一是建筑结构寿命100年，二是100年内可以让家庭几代人安居。
又到了2007年，日本自民党提出“200年住宅”的概念，要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年，旨在提高房屋使用寿命。
此外，日本的物业公司还会定制一个将近40年的修缮计划，对房屋内外部 定期进行维护和检修。
里面大概包括：普遍每3个月检修一次电梯，一年定期疏通下水道，每5年做一次屋顶防水，每10-20年对楼房外墙进行翻新等，都是房地产商和建筑公司对购房者最起码的保证。
三、性价比更高
站在投资角度来看，大多数买家看重的无疑是性价比，也就是用更少的投入成本，去获取更大的收益。
由于日本租客保护条例比较规范，所以即便同区域的新房价格比二手房高出70%，新房租金也最多比二手房高出20%-30%左右，这对于注重投资收益回报的买家来说，无疑是一个更好的选择。
同时，那些地处于东京市中心的高级塔楼，凭借着其难以复制的地段利好和未来高预期的资产涨幅，深受本地高收入一族和海外富豪们的青睐。
如今，乘着第二次国运的“东风，日本楼市再次回归稳定上涨周期。而对于投资者而言，自然是入场越早，收益越多。
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