Base深圳市场，铱星云商曾实地探访罗湖区、南山区、宝安区、福田区和龙岗区，以及前海商圈的商业市场尤其各区的知名购物中心，为市场带来区域商圈一手的动态、各项目讯息（〖罗湖区〗〖南山区〗〖宝安区〗〖福田区〗〖深圳MALL品牌调改〗〖前海商圈1〗〖深圳2021新开商业〗〖前海商圈2〗）。本期，我们来到近几年商业发展突飞猛进的光明区。目前，光明区的商业发展现状如何？代表商业项目有哪些，各商业又发生了什么动态变化？铱星云商在近日对该区主要项目进行了实地探访，为大家带来最新的商业资讯动态。
自2018年9月19日正式揭牌成立，这个“深圳最年轻行政区”迎来“跨越式”发展，重大规划不断出台，重大项目也不断涌现。与此同时，光明区商业也在升级蝶变，首先是2019年迎来首个一站式大型购物中心光明大仟里，填补了区域商业空白，极大满足了光明居民吃喝玩乐购的日常消费需求；2020年8月纵贯福田、龙华、光明、宝安松岗的深圳地铁6号线开通运营，“地铁一响，黄金万两”，光明商业加速进阶：2021年，勤诚达K+广场一期、光明蓝鲸世界相继开业；2022年，光明万达广场亮相；2023年，光明N次方公园正式营业……至此，定位“世界一流科学城和深圳北部中心”的光明区已形成自身的商圈势力范围，商业配套日臻完善，消费市场供给愈发时尚多元，已从提供纯购物功能的“商超+百货”形式迈向“社区商超+百货+购物中心”三者共生的格局。光明人早已不用再往市区跑，吃喝玩乐购本地就能解决。
下文将以地铁6号线各站点的项目探访时间先后为顺序，呈现各项目概况和动态。
01深圳N次方公园
开业时间：2023年6月30日
商业体量：近7万㎡
商业结构：地上四层，地下一层为停车场
运营商：华润置地
由华润置地代建代运营的深圳N次方公园与地铁6号线长圳站A口无缝接驳，依托深圳最大人才保障房凤凰英荟城，以“亲密的街巷”为SLOGAN，定位亲密型邻里商业。项目汇聚超市、餐饮、零售、亲子、娱乐等业态，引入140余个品牌，包括萬家MART、NITORI宜得利家居、梦氏健身等主力店。
从地铁站口下来左拐步入商场，几处镶印在墙上的诗给人留下深刻的印象，温暖又饱含哲思的语言顷刻间拉近了商场与顾客之间的距离，给人一种诗意的美好生活方式会随时陪伴你左右的笃定和亲近。
一楼分布有超市、数码、配饰、餐饮、汽车等业态，包括萬家MART、麦当劳、遇见小面、奈雪的茶、something for、汉堡王、华为、小米、荣耀、LOHO、中国黄金、周大福、老凤祥、六福珠宝、特斯拉等，餐饮达31家，占比最大。
二楼布设零售、餐饮、文体娱、生活服务等。以零售为主打业态，有30家，涵盖国货女装、童装、综合运动鞋服、日用百货等，如水云间、ONLY、VERO MODA、播元素、百丽、回力1927、特步、以纯、鸿星尔克、小猪班纳、巴拉巴拉、361度童装、乐沙儿等；餐饮仅煌上煌和大四喜；文体娱和生活服务6家，包括7-11便利店，正章干洗、梦氏健身、白羊座照相馆、乐艺艺术、趣味城堡。
三楼分布零售、餐饮、生活服务、儿童业态等。包括孩子王、宜得利家居、尚品宅配等，其中儿童业态有予恩艺术教育、小符书院、新派钢琴、天梦舞蹈艺术教育培训、魔天轮乐园等。
四楼主要是各式餐饮、KTV和个人护理业态，包括农耕记、清晖小苑、野妹火锅、蛙来哒、中发源、萨莉亚、探鱼、传奇光学、魅KTV等。
02光明勤诚达K+广场
开业时间：2021年8月12日
商业体量：4.5万㎡
商业结构：B1-L2；B2至B4为停车场
运营商：勤诚达商业
相距长圳地铁站D口不足两公里的光明勤诚达K+广场，位于光侨路与长升路交汇处，定位“有温度的社区MALL”。
项目主力店为位于B1层光明首家沃尔玛超市，此外，B1层还分布一些餐饮、零售品牌，如永和大王、金大福珠宝、八马茶业、普莱斯眼镜等；L1层设置万宁、亚洲眼镜、老陕西面馆、麦当劳、必胜客、瑞幸咖啡、艺剪、大参林药店等零售、餐饮、生活服务类品牌；L2层则主要儿童教培和几家餐饮门店。与勤诚达一二期隔街相望的三四期多是餐饮、零售和配套，大部分正在营业中。
铱星云商探访发现，光明勤诚达K+广场的开业一定程度上给周边商业带来压力，再加上长升路正在施工，正大城商圈附近的汇港城购物中心和佳联华购物广场等老百货已关门歇业。
03光明蓝鲸世界
开业时间：2021年12月22日
商业体量：10万㎡
商业结构：G-L4，B1部分；G层（部分）至B2为停车场
运营商：龙光商业
从凤凰城地铁站A口一出来，就看到“欢迎光临.蓝鲸世界购物中心”。我们发现，光明蓝鲸世界各楼层均与凤凰城地铁站AB口实现无缝接驳，相当于多首层结构，交通易达性、游逛舒适度极佳。
项目以“城市美感生活中心”为定位，在主入口处的环形下沉广场上，标志性的艺术雕塑——高14米的大鲸鱼照常在戏水，虽时近中午，仍三五不时吸引人拍照留影。
B1层，分布有天虹sp@ce超市、米芝莲、盛香亭、周黑鸭、煲珠公、禾花虞、名创优品、海王星辰、屋虎猫馆等，包含了超市、餐饮、日杂百货、配套在内约30个商户，正如当下年轻人热衷于逛B1、B2的说法，即使在工作日的中午，该层客流仍源源不断。
G层规划有茶餐厅、茶咖、服装、配饰、汽车、亲子业态；包括顶峰茶餐厅、宋宋象、必胜客、奈雪的茶、丘大叔等餐饮品牌；水云间、曼妮芬、百思图、ONLY、结绳记、康莉、太平鸟、周大生、兄弟高登眼镜、华为、屈臣氏等零售品牌；一家大众ID汽车体验店和千罗动物乐园。
L1层引入了餐饮、零售、配套、汽车及数码业态，我们在该楼层可看到塔斯汀、星巴克、喜茶、润园四季、茉莉奶白、蚝蚝先生、有茶、鲜芋仙、御蝶坊、优衣库、UR、KKV、TATA、百丽、阿吉豆、六福珠宝、周生生、金至尊、周大福、老凤祥、博士眼镜、LOHO、OPPO、小米、荣耀、APPLE、三星、蔚来、比亚迪、7-11、中国电信等近40个商家。
L2层以咖啡小吃、地方菜、零售为主，附带生活服务业态。汉阳廷、农耕记、客语、八里合、太二酸菜鱼、越小品、汉拿山、海南鸡饭、渝月、卡玛王子、街边铁桶、瑞幸、喜姐炸串、安踏、FILA、李宁、NIKE、斯凯奇、多走路、热风、杰克琼斯、太平鸟男装、利郎、七匹狼均在此层。
L3层主打儿童业态，包括亲子、儿童零售、教培、书店，附以个护、餐饮品类。如卡尔飞车、小天才、巴拉巴拉、江博士、极客森、小马快跑、爱可睿英语、肖邦爱乐艺术中心、NATAKIDS亲子互动中心、Relife瑜珈、丽妍国际、托普美业、卡曼的茶等。
L4层则是餐饮、影院、个护、亲子业态。包括79号渔船、渡小凤、蛙来哒、炭舍、探鱼、中影泰得影院、传奇光学、木北造型、丝域养发、梦氏极速运动馆等。
可以看出，开业近两年，蓝鲸世界已步入稳定运营期，品牌入驻率高，几乎无空铺。谢瑞麟全新形象店、张拉拉兰州手撕牛肉面正在围挡装修中。
04深圳光明万达广场
开业时间：2022年7月30日
商业体量：7.23万㎡
商业结构：B1-4F，B2-B3为停车场
运营商：万达商管
深圳光明万达广场与蓝鲸世界仅隔着一条光明大道，与凤凰城地铁站CD出口无缝连接。
步入光明万达广场，最深切的感受就是“吃货的天堂”，仅B1全层为兴勤超市，从L1层至L4层，均有餐饮门店，尤其L3和L4两层，L3层除JOY MARK娃娃机、小时光宠物、DC design美发；L4层除万达影城、鲜檬智慧婚拍、潮玩社外，其它全部为餐饮门店，囊括商务轻餐、高端宴请、下午茶、社交聚餐等多元化餐饮品类，可满足不同圈层的餐饮需求。
在L1层，除零售、配饰、数码、汽车业态外，仅餐饮就分布有星巴克、Tims咖啡、又见初见、卡玛王子、肥韬茶餐厅、Salt&Talk、青松宇大汗碳烤羊腿、奈雪的茶、台盖、森渡巷口、丘大叔等11个餐饮门店。
L2层餐饮品牌最少，却已开设了壹盏灯、盛夏小酒、ARTEASG鲜奶茶、先启半步颠、原味主张椰子鸡等5家餐饮品牌。
L3层汇聚了巴回毛肚火锅、瑞幸、酥小满、鸡翅包饭、黑白电视、呷哺呷哺、小龙坎、萨莉亚、云味馆、柠季等27家餐饮门店。
L4层涵盖了顺意顺德菜、小菜园、海汕记、师烤、半坡烟、牧场能量等9家餐饮。
深圳光明万达广场围挡装修品牌有五家，包括阿莱泰国大排档、海椒市落舌冒菜、阿婆牛杂等3家餐饮和名创优品、阿吉豆等零售业态。
05光明大仟里
开业时间：2019年9月28日
商业体量：15万㎡
商业结构：A区B2（里巷寻味）、B1-L5；B区B1-L4；AB区B2-B3为停车场
运营商：宏发集团宏发商业
光明大仟里位于公明广场地铁站D口附近，项目立足“光明人居生活新主场”，汇聚购物、餐饮、休闲、娱乐、儿童等业态，为光明区最早开业的大型一站式购物中心，带领区域商业跨越升级。截至目前，其仍然是光明区商业体量最大的购物中心。经过疫情洗礼，光明大仟里已稳稳树立自身的区域商业标杆地位，进入稳定的“等客上门”运营阶段。
A区的B2层为2021年年中开业的里巷寻味食街，包含鲍师傅、海清甜、小杨生煎、何记花甲等多个小吃品牌；B1层分布有百佳永辉、MUJI、AOJO、大弗兰、遇见小面、肯德基、屈臣氏等超市、零售、餐饮业态；
L1层留给了优衣库、比音勒芬、champion、CHARLES&KEITH、美妆香氛（CALVIN KLEIN、巴宝莉、菲拉格慕、宝格丽）、大周乐园、ecko、斐乐、周大福、周生生、DR、金至尊、大疆、five plus、Kicks Lounge、华为、小米之家、KKV、MLB、The North Face和奈雪、喜茶、优衣库等知名时尚零售和餐饮品牌；L2层基本是零售和餐饮，包括UR、ONLY、西遇、热风、6IXTY8IGHTY、VERO MODA、爱婴室等国产女装和童装门店，蔡澜港式点心、肉祭烧肉、凑凑火锅等餐饮商家；
L3层集中了零售、餐饮、书店、亲子业态，网罗了美吉姆、杨梅红、反斗乐园、乐高活动中心、小天才、anta kids、英氏、好孩子、GXG、利郎、雅戈尔、李宁、安踏、NIKE、ADIDAS、曼格西餐厅等受年轻家庭欢迎的品牌；L4层分布大型餐饮、个人护理、生活家居、奶茶、生活服务、影城业态，金逸影城、海底捞、野妹火锅、天真蓝、木北造型、OPPO、荣耀、VIVO、自然醒、传奇光学科技美容等；L5层布局的是八里合、渡小凤、老佛爷、燚东北泥炉烤肉、星启萌卡丁车等餐饮和儿童游乐门店。
A区即将开业的围挡中门店包括良品铺子、名创优品、WOW BEAUTY、LOHO、港究茶、古茗、云味馆、伊丝艾拉、The Green Party、渔语鱼光明首店、科大讯飞等。
从光明大仟里A区来到隔着长宁路的B区，映入眼帘的是新入驻项目不久的曼奈·肉桂厨房，光明大仟里B区B1层入驻有麦芽口腔、喜记潮牛庄、粤凯胜动漫；L1层分布Manner、曼奈·肉桂厨房、茉莉奶白、奈雪、瑞幸、西塔老太太、沃尔沃、中国黄金等；L2层是芭夯兔、缪氏川菜、楠火锅、师烤、蛙来哒、林李鑫、颜艺动、鹤祥宫等特色餐饮、教培和生活服务品牌；L3层则是起点造型、洗脸猫、云顶马术；L4层是力竑游泳健身馆。
B区围挡待开品牌包括悦宇宙电子烟、周三好·融合菜等。
铱星云商观察
探访当日（11月8日），光明大仟里作为场地支持方的第五届深圳书展活动正在搭建施工中，承办这种社会公共功能的活动是大体量购物中心的独特优势，这种连贯性的公共服务也会为商业带来持久的影响力，持续为年轻人和有娃家庭种草，为活动场地刻下“游逛目的地”标签。
至于同样位于公明广场地铁站另一侧的百佳华（公明店）、公明综合市场、天虹商场（公明店）等百货商场则与光明大仟里形成了提供不同功能的互补融合关系。
除了以上之外，铱星云商还探访了位于地铁6号线光明大街站的光明广场商圈，发现于已于11月11日开业的KKpark光明广场项目，探访时除了首层的零售和餐饮已开业外，项目二三四五六层品牌当时正在加紧装修赶双十一开业。据了解，项目是深圳集鸿发集团旗下物业，由新芽商业运营管理，入驻有奈雪、瑞幸、斯味洛、良品铺子、尊宝比萨、凤凰酒楼、老碗会、京东家电、名创优品等人气品牌。
值得一提的是，KKpark光明广场正在装修的门店大部分为教育培训、文体娱等体验类业态，这与光明广场商圈周边的康之宝百货、新地中央底商、正力时代广场形成差异化竞争优势，集聚起了一批优质的教培、休闲健身品牌来满足周边的年轻客群、亲子家庭客群的需求，此举措不失为突围线上线下激烈竞争的可行之路。
铱星云商在光明N次方公园时注意到随项目一同开业的NIKE、ADIDAS、优衣库已处于围挡歇业状态，这是否也提醒着我们，社区商业对时尚零售品牌的支撑和消化能力有待进一步验证？与此同时，在凤凰英荟城社区斜对面安居鸣鹿苑的小体量社区商业安荟邻也正在招商中，未来也将会与N次方公园存在客源竞争的可能。
当然，我们观察的只是当下的状态，“优胜劣汰、适者生存”不但是世界的运行常识，也同时是适用于商业市场的基本规则。深圳光明区的商业未来将会怎样演化，铱星云商也将持续关注。
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