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问答358期

要买房，先问房，今天周五，房哥问答直播间开启，不鉴宝，不猜谜，独立思考，谨慎专注！

问：枫叶新都市法拍房多层，不带学位253万捡漏还是掉坑？

答：03年的小区，房龄也近20年了，目前二手房带二小学位指标的，均价28000+，不带学位，只有高新第二学校学区的均价19000+，放在老小区里也是不低的价格；

优势在于位置好，唐延路，学校旁，小区容积率也低，多层虽然没装电梯，但环境不错，大面积户型尚可，单纯自住比较舒适，不足在于房龄老，户型普遍偏大，对应学区一般，接送较远；

不带电梯的多层老小区里，二层楼层还是不错的，一楼最贵，其次二楼，三楼往上就不好卖了，顶楼最难受；

单纯自住，位置不错，配套齐全，环境舒适，户型还算不落后时代，同样140平户型，中介渠道，挂牌均价270万左右总价，不含中介费，走法拍渠道，价格还是低一些！

问：沣东两室持续持有还是卖掉，二手房降价严重？

答：二手房如何最快卖掉，在有人看的基础上，就是降价，其余翻新、宣传、拉拢中介也都是锦上添花，挂小区最近成交一套的最低价，再留出10%的谈价空间；

至于难卖，不止沣东，整个西安二手房成交都很一般，挂牌房源却不断增长，尤其是老城区，房龄偏大，密度高，没有太好学区的小区，主城区难，沣东的两室更无人问津了；

一方面，市场下行，本身买房的人就少，外加新房分流，看二手房的就更少，供大于求，另一方面，沣东这几年热度下降，新房供应有限，二手房存量不少，大家回归主城后，来新区买房的极为有限，来往预算不错买沣东的，现在又去了雁塔、长安的二手房；

最后，沣东不少二手房小区购入价格都不低，现在卖算上利息成本，很多也是平进平出，典型的中南上悦城，保利和光尘樾，沣华熙城等；

新区两室，长期持有，溢价有限，尽早抽身，省去烦恼，如果有人看的话！

问：买房时单身，结婚后配偶也有房，现在去交契税，算第几套？

答：西安的政策是，个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

是否是首套，以家庭为统计单位，虽然一方买的早，但没有及时去交契税，结婚以后，配偶的首套房，已经交过契税，享受了首套优惠政策，如今晚交的，以家庭为单位，就算名下第二套住房；

而二套住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

问：港务区华润143㎡单价19000+，同样价位为啥买新房？

答：未来城市19000+的房源主要集中在高层上，顶楼、次顶楼，而八层洋房相似面积的均价则是26000+；

位置上，未来城市拿地早，场馆和学校确实更近，但从小区定位来说，虽然有洋房，整体偏刚需，当年高层入手价格在万元出头；

而港务区目前在售的143㎡，更偏改善，一般都是最小面积，2T2户，居住密度更低，景观、户型、外立面、社区配套给的更好，相比二手房，园区卖相更佳；

外加买新不买旧的现状，新房没有额外费用，二手房不满二，有额外中介费，契税，增值税等，实际的购入价格是更高的，买新房，定位更高，实际有一定倒挂；

区域配套上，公园、学校、场馆即共享，只要在奥体范围内，依旧是选择头部梯队！

问：城北工作，自住买华润港悦城还是万科理想城？

答：虽然都是以“城”命名的大体量社区，但位置、配套、房价的处境却大不相同，城北方向，目前首选港务，备选高铁新城，再看未央湖，这些都是渭河南，主城区内的安全界限，而秦汉属于西咸，当下的主城区和外围完全是两个市场；

港悦城的优势在于16000+的均价，小高层，央企，又是热门区域，华润房子盖得还是不错的，会所、园林、户型有模有样，虽然不在奥体的一梯队位置，但附近地铁、公园、学校、商业配套也都齐全；

万科理想城地处比较冷门的秦汉新城，8层的洋房，备案价16000+左右带装修，实际仍有优惠，在秦汉，算是核心位置，近地铁，管委会、学校、公园，但因周边整体发展慢，配套有限，来这里买房的人很少；

小区目前还有不少二手房在售，四层的叠拼，单价17000+，11层的洋房单价13200+，整体小区二手均价只有15800+，挂牌不少，成交很少！

虽然产品占优，密度也低，但秦汉的发展现状，配套密度，房价预期和港务区还是有比较大的差距！

问：毕业面临结婚，高新上班预算有限，昆明时光二手未来如何？

答：很多年轻人都有相同经历，工作在西安房价最贵的地方，但预算够不到，只能就近找房，一般就是雁塔的西沣路、大寨路两个方向，外加长安区，沣东等，时间换空间，通勤换房价；

昆明时光目前二手房均价14000左右，三个区加一起挂牌房源近120套，成交寥寥，这和位置，小区素质有很大关系；

虽然在五号线石桥立交口，但附近正处沣东和主城区的结合处，周边环境凌乱，北侧机电建材市场、铁路、安置房小区，南侧村子、仓库、工业园，学校也很一般；

具体到小区，都是狭长小地块，高密度，小开发商，低绿化，户型差，居住体验相当一般，虽然价格相对低，但舍弃了太多舒适度；

向西看的恒大城、旭景碧泽园、金辉悦府、铭城国际社区、宏府麒麟山，虽然房子也很一般，但胜在位置更近高新，小区规整；

首套房做不到一步到位，还是要考虑一定的流通性的，买了昆明时光，后期很难卖掉的，非要买，就相当于放弃了未来，人不识货钱识货！

问：吉祥村拉克雷公馆60平，租金还行，升值潜力怎样？

答：正常逻辑里，一室一厅，5梯18户，会有升值空间吗？很难，房子是用来住的，这种多出现在公寓产品和高梯户比的住宅，居住密度极高，舒适度很差，受众很少，涨价很难；

之所以租金还可以，是因为地处吉祥村，城南腹地，医院高校旁边，商业繁华，地铁沿线，租房需求旺盛，实际上附近大量的小区都是相同处境；

对于这类房子，主要的收益就是以租金为主，且长期都比较稳定，拉克雷公馆在周边房龄很新，还是不错的小区，但如果跳出吉祥村，优势就没有了；

存量房时代，相比众多不能涨价的二手房，很多人是羡慕这里的租金收入的！

问：港务区交控绿城桂语晴澜如何，能入手不？

答：随着奥体板块的供应进入尾声，丹桂苑摇号售罄，今年更多的新房会集中在欧亚大道沿线，也是绿城在港务区持续的发光发热；

交控拿地，绿城开发，预计价格17000+左右，主要卖点在于地处三号线地铁口，周边奥体中央公园、华润、王府井商业、小学、初中配套齐全；

产品部分，建面118-165㎡，高层、小高、洋房都有，主打四代住宅的大楼台设计，户型不错，绿城在港务区有足够多的交付和稳定客户，问的人挺多；

这其实是大众很熟悉的区域，沿线早些年的电建、融创、中铁、陆港等陆续交房，南侧的央企总部也都已落地招商，区域面貌和配套密度还是不错的！

价格和奥体有一定优势，中小面积回归，户型赠送有创新，绿城位置又比此前的保利、陕建、龙翔、华润更好！

问：高新看学区房，二手金泰，中铁，新房绿城，高科怎么选？

答：一岁多，距离上学还早，非迫切入学需求，新房的优势还是更明显，中铁缤纷南郡换了金茂物业，小区焕新，但毕竟产品老，房龄旧，二手房24000+的均价也并不低，五小三中的组合中规中矩；

金泰新里城，小区更新，价格低于保利、万科，目前二手房均价28000+，溢价偏高，小区素质撑不起来，九鼎城第二学校表现平平，小区体量有限，上述二手房各有短板；

新房部分，区域选择较多，附近学校都是名校+，交房划学区，软东范围，绿城凭借品牌优势，外加百亩体量，热度最高，其次是天地源、金泰、枫林九里多个地块，暂未开盘，价格相当的情况下，配套共享，周边现状相同，还是首选品牌；

自住环境好的角度，海棠三章体验更好，左侧高新十五小，右侧高新第一学校！

问：西安宸院二手和陕建雁南朗境新房如何选？

答：西沣路和西部大道沿线，目前头部的二手房小区，分别是融创西安宸院、金地中央公园、万科高新华府三家，房龄、小区环境、位置上各有优势，融创精装，高层均价23000+，洋房30000+，算是区域头部；

陕建备案均价高层20000+，小高21000+，优势在于临近雁塔七小，四中，紧挨西安宸院，周边配套共享，其余品牌知名度，交付案例等缺乏说服力；

预算足够的情况，二手房更保险，上一轮周边品牌小区和非品牌小区就已经拉开了差距，备选里高新华府、金地中央公园也是不错的！

西安房哥&境与宅设计联动，如果你不找游击队，不定套餐包，有点审美，预算尚可，重视设计，可以和我聊聊，带你打开新世界大门！

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作者：鬼使白

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