住建部首批城市更新试点城市
苏州积极推进城市更新工作
近两年来，“城市更新”已然成为一个热词频繁地出现在大众视野。
2021年年初，苏州市正式启动城市更新试点的创建工作，并于同年11月正式成为住建部第一批城市更新试点城市。
2022年10月，苏州市住建局发布施行了《苏州市城市更新试点工作实施方案》。
在了解苏州的城市更新措施之前，我们先来熟悉一下城市更新的概念。
城市更新旨在完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境，旧城改造、棚户区改造均属于城市更新的一部分。
在江苏省首批城市更新试点48个项目中，苏州有10个。
以五卅路片区为例，从春秋时期到元末，五卅路片区一直是苏州的政治中心和文化中心，在苏州古城营建、吴地文脉传承等方面具有重要历史地位。
五卅路片区在经过改造更新后，更加彰显历史人文底蕴和城市的时代风华。
今年初，苏州规划多名设计师参与苏州市首批城市更新，重点分为古城保护、旧住宅更新、旧商业更新、旧工业区更新、城中村改造五类，逐步推进老旧小区改造提升、古城街坊更新管控、沿街店面管控等工作。
老宅改建、旧商业焕新、古城保护
产业转型、重绘苏州千年繁华图
01.旧住宅更新，改善基础设施和环境
我们先来看旧住宅更新，主要表现为改建老旧小区、安装人脸识别出入道闸、外立面改造、加装电梯或适老化设施等等，部分无法改造更新的项目，有序地采取拆迁重建工作。
旧住宅改造更新可以改善居民生活环境、提高居民生活品质，对城市而言，改善基础设施及环境，城市界面也有所提升。
02.旧商业更新，盘活资产，带动消费
说到旧商业更新就不得不提苏州两个网红的商业——一个是姑苏区竹辉路上的环宇荟，一个是新区狮山的淮海街。
2013年中海地产收购竹辉酒店的股权，2016年开始改建，去年9月开业，是目前和苏州城市气质结合得较为紧密的一个商业。
整体以苏州园林风格为主，将原来的部分旧物保留下来，属地文化与老竹辉元素巧妙融合，北侧是金普顿酒店，南侧则是竹辉环宇荟商业街区，让老竹辉饭店华丽转身，打造古城文旅“新地标”。
竹辉环宇荟填补了姑苏商圈的高品质商业空白，其次更新该并非单纯的大拆大建，其更大的意义在于资产盘活。
新区狮山的淮海街大家都不陌生，曾经是“灯红酒绿”的日料一条街。
该街区由万科接手历经大半年的改造，从设施、街道、景观、建筑立面及店招和品牌形象等多方面进行全方位设计和升级，给城市带来更多元、更年轻、更活力的商圈模式，给消费者带来日式生活美学的沉浸式体验。
旧商业改造更新相信是市民最喜闻乐见的，它可以丰富居民娱乐生活、满足吃喝玩乐购一站式需求，成为“网红打卡地”。
对旧商业进行改造还有利于资产盘活，带动餐饮、购物等消费。
03.旧工业区更新，促进产业发展
在苏州旧工业区更新的两个典型案例是姑苏蓝芳华文化创意园、桃花坞文化创意产业园。
六十年代的老厂通过城市更新释放新的招商资源，当下的蓝芳华文化创意园成为全新的影视主题和数字文化产业园。
500多年前翰墨飘香的桃花庵，60年前机器轰鸣的丝织厂，如今已变身蓬勃发展的桃花坞文化创意产业园。
旧厂区改造不仅实现了老厂区的记忆传递，也以文化创新、业态更迭的新方式促进了区域产业的发展。
04.城中村改造，提升居民生活便利性
今年7月以来“城中村改造”提速，不仅迎来顶层政策落地，并在中央会议上多次被提及，预期未来将成为城市更新与城市发展的重点抓手。
10月底，苏州城区常住人口达到了住建部的标准而正式晋升为特大城市，这也意味着苏州可以更加大刀阔斧地进行城中村改造。
苏州的城中村改造多集中在古城姑苏区，今年以来姑苏区老旧小区改造项目已全面启动，计划改造老旧小区104个。
老旧小区改造、古宅焕新，让居民的居住品质提升，通过增设公共服务配套，提升居民生活便利性和幸福感。
05.古城保护，绘就新时达姑苏城
苏州的古城保护要追溯到2012年，这一年，沧浪、平江、金阊三区合并设立的“姑苏区”。
换言之，历史文化名城保护、古城保护一系列举措的真正的发力期，也在2012年姑苏区成立之后。
由于没有先例与经验借鉴，姑苏区只能是“摸着石头过河”。
11年以来，苏州的古城保护取得了非常亮眼的成绩，保护好传统街区、古建筑、好文物，保存了城市的历史和文脉，甚至受到央媒的点赞。
老旧小区改造让老小区颜值焕然一新，姑苏区城市界面不断更新，也同步改善了人居环境与城市功能配套。
除了老房翻新，大力改善人居环境外，姑苏区政府还积极推动八大城墙改造，保留遗迹。
古城里的老菜场双塔、葑门"翻身"亮相 ，让潮流的苏式烟火气不断蒸腾， 既保留了传统街区的情怀风貌， 也守住了苏式人间烟火气。
2500多年的姑苏古城，不仅承载了苏州历史文化的脉络根基，更是外来游客必来的打卡目的地。
商贸、文旅方面，姑苏区以“大景区”标准打造姑苏全域旅游文化名片。
姑苏区的商业积极焕新，南门、石路等古城传统商圈也在进行升级重塑，仁恒仓街、胥江天街已经开业，石路华贸中心、南门金地广场正在紧锣密鼓地减少中，将重塑姑苏区商业格局，绘就新时代的“姑苏繁华图”。
今年苏州启动了“平江九巷”城市更新项目及“古城保护更新伙伴计划”，不仅有古城样貌、古建老宅的保护更新，还要在城中留住姑苏的独特韵味，“让千年古城有景更有魂”。
在公共休闲空间维护方面，姑苏区增加和改造口袋公园，“见缝插绿”“拆围透绿”“播绿点翠”，目前已经建成69个口袋公园。
城市更新成为苏州发展主旋律
能够提升城市能级、为发展赋能
当年，余秋雨曾感慨“白发苏州”。
人们对于古城的向往和情思绵绵不绝。苏州的古城保护就是让一个城市的历史遗迹、文化古迹、人文底蕴展现出来。
事实上，当下“城市更新”已经成为了苏州发展的主旋律。
在全市推进的城市更新中，分析师注意到了两个亮点。
一是，推进重点片区改造提升，释放土地价值、增加土储。
二是，推进老旧小区改造，提升二手房的人居价值。
作为有着2500多年历史的苏州，城市更新将成为未来城市空间供给的重要途径。同时，还对苏州城市能级的提升、实现“老城市新活力”等有着无可代替的作用，以上无一例外都是在为城市发展赋能！
本文代表个人观点，不代表所在企业立场，供参考。
引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）。
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