前两天，深圳丢了两颗深水炸弹。

一个是降低二套房首付至4成，另一个是取消了“750万”这个豪宅线的标准，豪宅的门槛仅限于面积。

两天过去，我看了一些朋友的解读，总感觉没有提到重点。

我觉得似乎很多人还是没有深刻地了解这些政策到底会带来什么。

今天这一篇文章，我给大家深度分析一下这一次深圳的政策变动吧。

可能很多人会觉得：

不就是二套房首付降到4成吗，又不是首套，算什么大招？

但我觉得这一回出招不能看效果，要看态度。

首先，大家得认识到一点：

这两颗炸弹是zz表态。

说白了，表态的象征意义大于一切实际意义！

就和前几周中美会谈一样，会谈谈出什么实际结果其实一点都不重要，重要的是人去谈了，这才是最大的信号。

而深圳调整二套、取消750万的豪宅标准，你问这有用没用？

可能有用、可能没用，其实都没关系。

只要政策出来了，它就有意义。

为什么这么说？

因为在此之前，深圳一直都没有真正意义地调整过楼市政策，出手非常谨慎。

我们回想一下，在11月之前，深圳出过什么大招吗？

小打小闹是有的。

比如双证合一、赠予房产不需要深圳购房名额、

比如认房不认贷、港澳人士放开购买商业性物业......

除了认房不认贷稍微有点力度之外，其他调整都很鸡肋。

即便是认房不认贷，刺激效果也不明显，而且还是国家层面要求的政策，广州和深圳都只是同步执行上面的指令。

严格意义上说，能算得上深圳楼市政策大变动的调整、肯定是直接和限购、限贷政策挂钩的。

所以从这个角度上看，在11月之前，深圳从来没有一个真正重磅的调整。

官方的态度呢，也一直是可救可不救，上面推一下就动一下。

直到这一回，深圳才真正用政策向市场表了一个态度：

我要主动救楼市

这是3年来的第一次，意义肯定不一般。

一旦这个态度明确之后，那么我们就可以确定——

深圳的政策风向会直接转向

政策态度会从稳楼市变成救楼市。

这个政策态度的变化，不远比政策的实际效果要更加重要吗？

当然，无论宏观上的意义说的多么高大上，总归还是要说说基本问题：

这两颗炸弹，到底有没有用？

首先咱们得有一个合理的认知。

那就是：

对任何政策，都不应该有太多不合理的预期。

不要以为深圳只要出了政策，就一定会拉涨房价，这是前提。

这一波政策是周三出来的，现在只过了2-3天，时间很短。

没有足够长的时间，确实很难看出来什么东西。

不过，央视倒是迅速出了报道声称新政出台之后有客户连夜签单。

事实上真的是这样吗？

我没办法求证，起码我身边的中介和市场反馈倒是没有那么热烈。

大家都知道中介是最喜欢吹行情好的，连他们都不发朋友圈，说明行情并没有大家想象中那么热烈。

数据方面，成交量也没有明显增长。

22号政策公布当天，深圳二手成交量为159套，23号成交135套。

挂牌量倒是有增长。

22号当天挂牌41254套、23号挂牌量涨到41406套，一天增加了152套房源。

但老实说这个涨幅其实也不大。

整体而言，当下市场对两条重磅政策还没有特别大的反应。

不过后续的发展很不好说，必须要及时跟进市场数据才能及时得出结论。

所以我劝大家还是要及时跟进市场行情的数据，尤其是内部数据。

毕竟很多人应该都吃过信息差的亏，老是遇到别人都开始动手了自己还在懵逼状态的情况。

只有掌握最新的市场数据，才不会跟不上变化。

鉴于现在市场数据非常不透明，我们团队一直在收集和整理最新的价格、成交和挂牌价格数据，并会在每周的闭门直播中及时给大家更新市场数据。

说回政策。

我之前的文章里说过：

二套以及取消750万豪宅认定，都是针对改善群体的政策调整。

长期来看，这两颗政策炸弹，只会对特定的群体中有一些正面影响。

比如一部分想置换的人，首付要求低了，可能就不用先卖房再买房了。

比如一些有钱的人，长期看多楼市的，这两条政策也可以鼓励他们多买房。

但是上面说到的这两类人，在深圳买家中到底占多少比例？

我没有准确的数据，但可以确定，这些人并不多。

因此，两颗炸弹肯定有用，但用处不多。

别指望针对一部分人群的政策能刺激整个市场。

更何况，针对房地产的态度变了，但是房地产的大环境没有变。

与其过度的拔高预期，不如先看看深圳这个月的二手成交能不能先回归3000套再说。

一切都只是开始。

两颗政策炸弹，是一个开端，深圳肯定还会继续调整政策。

为什么这么肯定？

一方面，新房改已经确定了我们未来的房地产方向：

双轨制，市场的归市场、保障的归保障

市场的归市场，就意味着多数对商品房的限制政策没有了意义，不想放开也要放开。

另一方面，政策收紧和政策放松的逻辑是一样的。

一旦风向标的方向已经确定了，只要效果达不到预期，只会继续调整。

所以过去3-4年我们看到的是：

要限制房价涨幅了，先是收紧豪宅税标准；

效果不行？加码限购！

还不行？再整出一个指导价

直到市场被指导价按死之后才停歇。

未来2-3年的深圳，完全可能复制这个路径，只不过是从收紧转向松绑。

参考深圳2014-2015年楼市上一轮政策宽松周期：

2014年下半年，推出认房不认贷

2015年的上半年调整加码，

公积金首付只要2成，二套商贷也是降为4成

我相信接下来深圳的政策调整，同样会和之前一样循序渐进。

那下一波的政策会是什么？

合理猜测，这一波针对的是改善，那下一波可能针对的就是刚需。

比如首套房首付降为两成；

保守一点的话也可以先试一试公积金贷款首付两成；

激进一点可以直接放开限购。

那如果不是针对刚需，也有可能下一波直接针对豪宅。

比如取消豪宅税，放开豪宅限制。

总而言之，方法很多，不愁没招。

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