本文来源:时代财经 作者:钟黛

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土地市场分化加剧,长三角优质地块竞争激烈,中国金茂(00817.HK)的“第一大战队”——华东区域补仓压力不小。继2023年6月衢州、7月上海拿地后,中国金茂近日正式将苏州一幅宅地收入囊中。

11月24日,中国金茂公告称,其间接全资附属公司宁波宁兴房地产开发集团有限公司(简称“宁波宁兴”),与南京耀方置业有限公司(简称“南京耀方”)及苏州新茂置业有限公司(简称“新茂置业”)签订合作协议。

据此,宁波宁兴将向南京耀方收购新茂置业51%的股权,并向新茂置业缴付注册资本18.82亿元,及向新茂置业提供前期启动资金股东投入4590万元,合计19.279亿元。

新茂置业为苏地2023-WG-64号地块的项目公司。股权转让完成后,宁波宁兴及南京耀方将分别持有新茂置业51%及49%的股权,双方将合作开发标的地块苏地2023-WG-64号地块。

时隔两年于苏州补仓

2023年10月,苏州第六批次土拍,苏地2023-WG-64号地块是唯一的摇号地块。该场土拍出让11宗地块,其余8宗地块以底价成交,2宗地块溢价成交。

而苏地2023-WG-64号地块经93轮竞价后触及最高限价,由南京耀方幸运摇中。最终,该幅地块的成交总价为34.93亿元、楼面价30475元/平方米,溢价率15%。

苏地2023-WG-64号地块位于高新区狮山商务创新区竹园路绿化地南、大轮浜绿化地西,占地面积约49838.1㎡,容积率2.3。该幅地块紧邻轨交5号线落星桥站,北侧为明基医院,附近有龙湖狮山天街、美罗百货等商业配套。同时,周边围绕苏州高新区狮山实验小学校、苏州高新区第一初级中学校、苏州外国语学校等教育资源。

从地块建设要求来看,苏地2023-WG-64号地块要求住宅户型建筑面积不小于140平方米,其中建筑面积170平方米以上的户型不小于地块总户型的40%,住宅装修成本3000-6000元/平方米。地块预计将在2023年开始施工建设,并在2026年完工交付。

这是金茂时隔两年于苏州补仓,其上一次在苏州拿地,为2021年4月以48.21亿元拿下相城区高铁新城259亩商住地。

华东成金茂销量第一区域

如今的苏州市场格局生变,建发多个项目落子狮山,而苏地2023-WG-64号地块的成交楼面价30475元/平方米,相较狮山板块此前的土地成交案例,明显抬高。

苏地2023-WG-64号地块距离建发缦云以及建发朗云非常近。建发缦云项目地块于2022年9月的成交楼面价为28121元/平方米,首张销许的备案均价为47380元/平方米。建发朗云项目地块于2023年2月的成交楼面价为27025元/平方米,首张销许的备案均价43799.98元/平方米。

华东为中国金茂销量第一的区域。截至中国金茂2023年中报期末,其华东区域年内合计斩获两宗地块;分别为,6月以20.75亿元摘得衢州14万平方米商住地,成交楼面价8212元/平方米;7月,以约31.24亿元摇中上海宝山大场镇地块,成交楼面价36300元/平方米。

2017年至2021年为中国金茂的高速扩张期,2022年开始降速。2022年,中国金茂将40个城市公司撤并至26个。

在2023年4月的投资者线上交流会议上,中国金茂管理层表示,2023年拿地以现有城市深耕为主,主要为10至15个城市,以一线以及核心二线城市为主。公司2023年拿地最主要的两个参考指标包括:IRR为12%以上,净利率内部目标至少8%。

在2023年6月的股东大会上,中国金茂管理层表示,地产行业分化严重,公司在未来一段时间里会根据公司的现金流情况购买土地。按照中国金茂的预期,希望公司八成的土地储备集中于公司一线及二线城市,新拿的地块可以实现快周转,保持良好的毛利水平。

11月27日收盘,中国金茂以下跌2.04%报收0.96港元。