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都说在这瑟瑟风中,能坚挺住的只有广州的最核心的区域。

殊不知,一批占据广州最好地段的“老破小”却早已率先应声倒下,房价惨况丝毫不输增城等区的房子。

三年前怀抱着“拆迁致富”冲动下场的炒家,这次输得底裤都没了。

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房子一移,兰博基尼;“拆”字一喷,立提大奔。

广州,旧改项目繁多,拆迁造富的故事从来不缺,每每说起总能让人心潮澎湃。

还记得三年前吗?广州曾出现一个旧改热潮,让一批炒房客“两眼放金光”。

旧改利好消息不断,一批市中心最好地段的老的旧小区纷纷传出要改造消息:

2020年5月,越秀官方明确提出推进环市东、五羊新城等城市更新改造和南洋电器厂地块等城市更新“中改造”项目;

其中,当年五羊新城改造的消息,甚嚣尘上。

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五羊新城更新改造方案(图片来源:视频截图)

同年,黄埔鱼珠的鱼木小区入选当年黄埔第一批城市更新年度计划;

天河官方公布《广州新中轴(天河段)整体提升及六运小区改造规划方案》……

一批地段极其优越的老旧小区,在当时迎来命运转身之机。

当时一批“博拆迁”的赌徒,纷纷闻风而来,将眼光瞄准在它们身上。

市区的一批“老破小,就这样居然神奇出现了“第二春”。

位于五羊新城的五羊小区,2021年最高峰时期成交价一度去到7万+/㎡;而在旧改信号释放之前,同户型的价格不过4.4万/㎡。

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媒体报道五羊新城改造方案后五羊小区成交价格

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五羊新城改造方案出来前五羊小区成交价格

同板块的东兴小区也表现出相新的涨幅。

多年滞涨的东兴小区,一年时间,成交价居然涨了近3万/㎡!

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位于天河CBD地段,号称老旧小区界天花板的六运小区,也突然爆发。

2017-2020年四年时间,其一直处在横盘阶段,但在旧改方案传出后的2021年,房价突然突飞猛进。

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当年有房源的成交价甚至去到7万+、8万+,创下历史新高。

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为实现自己的拆迁暴富梦,赌徒们不断加注。中心区的老破小随之进入一波高潮。

可惜,热度来得快,去得也快。

五羊新城改造计划在被写入政府工作报告之后,自此再无声响。

官方擘画的“广州中央商务区数字传媒集聚区”的蓝图,到目前,也仍没有显著变化。

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大饼向来都是画出来容易,但啃下来很难。

针对五羊新城旧改,官方曾回复市民道,“尽力而为,量力而行”,从用词就可看出,项目很难一帆风顺。

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六运小区的改造,也难以一蹴而就。上一波看到六运小区的改造消息,还是广州市公布2021年全市280个重点项目工作落实情况的时候,现在已鲜有人提起。

事实上,当年旧改政策曾一度出现大转向,广州住建局发文明确指出,广州旧城区的城市改造项目不会大拆大建,部分项目进度将有所调整。

自此之后,城中心不少旧改项目,再无消息,鲜有进展。

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从去年开始,这些老旧小区,开始价值的回调。

最新成交数据显示,五羊小区成交价格已回落到4.4万/㎡,即此前横盘期的价格;

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东兴小区,甚至惊现“3”字头房源,即便成交价已回到四年前,但成交量却依旧低迷,一个月也难卖出一套。

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六运小区,价格腰斩,现在成交价4万+是常态。

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查看了一下,当下六运小区、五羊小区,满二不满五房源,差不多都有近30套;

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也就是说,这当中有相当一部分挂牌的业主也是买在了高位的,即很有可能是当时趁势“博拆迁”的那部分投机者。

按买一套80㎡的房子来算,房价从7万+跌回4万+,相当于总价亏损了240万。

搏拆迁,最终搏了个寂寞!

可能很多人会认为,房子只要没卖,就不算亏。

但现在摆在眼前的是,老旧小区居住环境差,当初投机的那部分人,未必会住在这里,买的房子大概率会是出租,等待拆迁;

而当下,拆迁时间遥遥无期,能不能改造,改造时间多久,一切都还是未知之数。

时间,往往才是最大的成本。

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当然,这波老旧小区的价格回调,还与市场下行、新房市场挤压等有关。

当下广州的趋势就是在挤水分,三年前凭借旧改利好涨上一波的市中心的老旧小区,这一次也难逃大势。

现在天河、海珠等核心区冒出了不少新盘,性价比高,7万+的选择不少,现在足以够得着现在中心区不少新房的门槛。

像中国铁建·西派粤府、中海观澔府、越秀珠实城发 江湾·和樾等楼盘,都是可选择的对象。

地段虽然未必比得上这些老旧小区,但毕竟也是中心区,通勤便利,而更重要的是新房,居住体验好得多。

如果你是买房人,7万+的价格,会买三十多年楼龄的小区,还是它们呢?

对比之下,这批涨上7万+的老旧小区,价格虚高,注定会回落。

事实上,老旧小区的长期价值下降本是一个不可逆的过程,愿意接盘的人也将越来越少。

当下“老破小”的最大、最确定的价值还是在学位。如果连学位也没有,那么“老破小”就真不值得买了。

拆迁变数太多,抱着“搏一搏单车变摩托”的心理买老破小,就更不可取了。