都说在这瑟瑟风中，能坚挺住的只有广州的最核心的区域。

殊不知，一批占据广州最好地段的“老破小”却早已率先应声倒下，房价惨况丝毫不输增城等区的房子。

三年前怀抱着“拆迁致富”冲动下场的炒家，这次输得底裤都没了。

房子一移，兰博基尼；“拆”字一喷，立提大奔。

广州，旧改项目繁多，拆迁造富的故事从来不缺，每每说起总能让人心潮澎湃。

还记得三年前吗？广州曾出现一个旧改热潮，让一批炒房客“两眼放金光”。

旧改利好消息不断，一批市中心最好地段的老的旧小区纷纷传出要改造消息：

2020年5月，越秀官方明确提出推进环市东、五羊新城等城市更新改造和南洋电器厂地块等城市更新“中改造”项目；

其中，当年五羊新城改造的消息，甚嚣尘上。

五羊新城更新改造方案（图片来源：视频截图）

同年，黄埔鱼珠的鱼木小区入选当年黄埔第一批城市更新年度计划；

天河官方公布《广州新中轴（天河段）整体提升及六运小区改造规划方案》……

一批地段极其优越的老旧小区，在当时迎来命运转身之机。

当时一批“博拆迁”的赌徒，纷纷闻风而来，将眼光瞄准在它们身上。

市区的一批“老破小，就这样居然神奇出现了“第二春”。

位于五羊新城的五羊小区，2021年最高峰时期成交价一度去到7万+/㎡；而在旧改信号释放之前，同户型的价格不过4.4万/㎡。

媒体报道五羊新城改造方案后五羊小区成交价格

五羊新城改造方案出来前五羊小区成交价格

同板块的东兴小区也表现出相新的涨幅。

多年滞涨的东兴小区，一年时间，成交价居然涨了近3万/㎡！

位于天河CBD地段，号称老旧小区界天花板的六运小区，也突然爆发。

2017-2020年四年时间，其一直处在横盘阶段，但在旧改方案传出后的2021年，房价突然突飞猛进。

当年有房源的成交价甚至去到7万+、8万+，创下历史新高。

为实现自己的拆迁暴富梦，赌徒们不断加注。中心区的老破小随之进入一波高潮。

可惜，热度来得快，去得也快。

五羊新城改造计划在被写入政府工作报告之后，自此再无声响。

官方擘画的“广州中央商务区数字传媒集聚区”的蓝图，到目前，也仍没有显著变化。

大饼向来都是画出来容易，但啃下来很难。

针对五羊新城旧改，官方曾回复市民道，“尽力而为，量力而行”，从用词就可看出，项目很难一帆风顺。

六运小区的改造，也难以一蹴而就。上一波看到六运小区的改造消息，还是广州市公布2021年全市280个重点项目工作落实情况的时候，现在已鲜有人提起。

事实上，当年旧改政策曾一度出现大转向，广州住建局发文明确指出，广州旧城区的城市改造项目不会大拆大建，部分项目进度将有所调整。

自此之后，城中心不少旧改项目，再无消息，鲜有进展。

从去年开始，这些老旧小区，开始价值的回调。

最新成交数据显示，五羊小区成交价格已回落到4.4万/㎡，即此前横盘期的价格；

东兴小区，甚至惊现“3”字头房源，即便成交价已回到四年前，但成交量却依旧低迷，一个月也难卖出一套。

六运小区，价格腰斩，现在成交价4万+是常态。

查看了一下，当下六运小区、五羊小区，满二不满五房源，差不多都有近30套；

也就是说，这当中有相当一部分挂牌的业主也是买在了高位的，即很有可能是当时趁势“博拆迁”的那部分投机者。

按买一套80㎡的房子来算，房价从7万+跌回4万+，相当于总价亏损了240万。

搏拆迁，最终搏了个寂寞！

可能很多人会认为，房子只要没卖，就不算亏。

但现在摆在眼前的是，老旧小区居住环境差，当初投机的那部分人，未必会住在这里，买的房子大概率会是出租，等待拆迁；

而当下，拆迁时间遥遥无期，能不能改造，改造时间多久，一切都还是未知之数。

时间，往往才是最大的成本。

当然，这波老旧小区的价格回调，还与市场下行、新房市场挤压等有关。

当下广州的趋势就是在挤水分，三年前凭借旧改利好涨上一波的市中心的老旧小区，这一次也难逃大势。

现在天河、海珠等核心区冒出了不少新盘，性价比高，7万+的选择不少，现在足以够得着现在中心区不少新房的门槛。

像中国铁建·西派粤府、中海观澔府、越秀珠实城发 江湾·和樾等楼盘，都是可选择的对象。

地段虽然未必比得上这些老旧小区，但毕竟也是中心区，通勤便利，而更重要的是新房，居住体验好得多。

如果你是买房人，7万+的价格，会买三十多年楼龄的小区，还是它们呢？

对比之下，这批涨上7万+的老旧小区，价格虚高，注定会回落。

事实上，老旧小区的长期价值下降本是一个不可逆的过程，愿意接盘的人也将越来越少。

当下“老破小”的最大、最确定的价值还是在学位。如果连学位也没有，那么“老破小”就真不值得买了。

拆迁变数太多，抱着“搏一搏单车变摩托”的心理买老破小，就更不可取了。