今年三月时,楼市有一波小阳春,很多大V鼓吹2023房价上涨,而我当时就写了一篇《不要惊慌,这一轮房价绝无可能大涨》,而后面的发展也如我所料,小阳春在进入4月后现出原形,然后楼市迎来一波下跌。到六月时,我又连续发了几篇文章,提示大家楼市已进入底部周期,有自住需求的可以开始看房了——随后七月份政策底出台。同时,我还预测,未来就是保障房和商品房双轨制运行,三四线和一二线老破小乃至远郊高层没有前途,中国未来真正具有金融价值的房产只有10%。

现在回头看,预判大致是准确的。如果说稍有偏差,就是七月政策底出后,虽然官方政策频出,但部分城市房价依然还有一波下跌。

不过这个也没有脱离预测范畴。毕竟当时老云就说过:这只是进入底部周期,至于极致低点,无法预测。而且当时的建议,也是自住可以开始看房——鉴于自住比投资更复杂(后者只需要考虑回报率,前者还要考虑自身使用需求),所以看房到下定一般也需要数月时间,所以严格遵照这个程序的话,当时看了文章开始看房的自住客,这两个月也差不多正好到了下定的时候。

当然,没有几个人会真的这么准确的跟进——我也不认为我的文章有这么大的影响力。但如果真的按照这个步骤进行,那应该算是把这一轮周期的时间点,踏到了个恰恰正好。毕竟就在十来天前,“三个不低于”出台,同时监管将50个房企纳入白名单,这意味着中国楼市政策,终于由之前的托而不举,转向了全力救市——换句话说,新一轮回暖周期,现在即将启动。

为什么“三个不低于”是楼市反转的标志,而之前的那些都只是托底?原因很简单,“三个不低于”是有明确量化考核标准的——这意味着你达不到的话,将来会被追责!而之前的各类政策,没有这个明确标准——而鉴于房地产业颓势尽显,在没有明确惩罚措施的情况下,银行为了业绩考核、避免坏账,实际上根本不会给任何国资以外的房企提供融资——这也是过去持续一年多的所谓“救市”,民营房企依然频频暴雷的根本原因。只有有了明确的KPI,救市在银行的实操层面才真正变成一项政治任务——它的重要性,才会被放在常规业绩考核之上。所以接下来,白名单以内的房企,尤其是那几个幸存的民营和混合所有制房企,将会得到来自国家队的真金白银资助,房地产供给端的生存危机,基本上得到解除。

当然,供给端问题解决了,需求端也得跟上。在网上,看衰房价的人比比皆是,至于理由也很充分——什么人口萎缩、信心沦丧,经济困难,老百姓手里没钱等,总之稍微关注房市的人,都能听的耳朵起茧子。

但这实际上都只是人云亦云而已。韩国人口过去十几年持续减少,但并不影响汉城房价一飞冲天;美国贫富分化在过去十几年愈演愈烈,中产阶级纷纷滑落成红脖子——甚至因此捧出了个民粹的特朗普,但全美房价过去也是逐年攀高。至于所谓经济困难、老百姓手里没钱——反正根据央行的数据,仅今年上半年,居民存款就增加了20万亿。甚至经济困难,本身在很大程度上就是和房地产互为因果的——正因为房地产调整,不仅导致大量相关行业萎缩,更使得增发的M2无法注入实体经济,所以导致大家普遍觉得收入降低,就业机会减少。

所以网上看衰房地产的理由,其实很大程度上都只是情绪化的发泄,经不起推敲。至少对一二线甚至部分强三线——也就是不受人口下跌影响,持续吸引产业聚集和人口聚集的那部分城市,房地产市场崩盘,纯粹是个伪命题。

当然,过去几年房市萎靡也是事实。这个怎么解释?

实际上很好解释——这就是客观上的经济周期,与决策者主观上有意为之而形成的共振。

客观层面,从去年春天开始,美联储进入加息周期,全球流动性高度紧张,大量资金在人民币贬值和中美高利差的引诱下出逃,同时外贸也因为加息周期下的经济衰退而逐渐萎缩。

我们都知道,外汇占款是我们人民币发行的重要锚定物之一。每当有一美元进入国内,央行就会根据汇率在内部发行六七块钱的人民币。而反之,每一美元流出,央行就又必须注销相应价值的人民币,这意味着市面上参与流动的钱就会少六到七块。

过去一年多时间里,美联储把美元存款利率从几乎为零,直接拉到5.25-5.5,这抽干了全球流动性,并制造出全球经济衰退。这种情况下,我们不仅内部大量资金兑换成美元流出,外部流入的资金也因为外贸的紧张而大减。市面上流动性高度紧张;央行内部增发的M2又因为经济不佳,企业和居民缺乏信心而无法注入实体。这种情况下,资产价格下跌就在所难免——甚至还因为金融战下美国对中国房地产的定向爆破而愈演愈烈。

而主观层面。鉴于15-17年的房价普涨,使得房地产市场泡沫泛滥,房价普遍虚高。在预判到美联储即将加息后,中央更是提前出手,祭出三道红线,给房地产市场降温。

尤其是21年,本来当时还有一波牛市,但刚刚启动,就被中央强势出手生生斩断——南方某著名炒房示范区的市长也在此过程中被查。

回头看,这是很及时的,也很有必要的。如果当时不这么做,任由房价再涨一波,美元加息周期中,中国房地产市场势必会崩盘,然后导致金融体系的溃败,被美国廉价收割。只不过,政策的打压,再接上加息周期,双击之下,自然就造成了房地产市场的坠落。

不过到现在,这两项压制都已经解除。

时间进入11月,美联储加息周期已经基本可以确认结束,对全球流动性的压制也开始逐步缓解;中美两国随着元首会晤实现,金融战也阶段性收兵,中国在美国优势最大的金融领域,顶住了美国的攻击,成功避免了系统性金融风险的爆发。

这一点非常重要。之所以几年前我们要祭出三条红线,强行刺破房地产泡沫,甚至不惜将恒大等雷提前引爆,其实最大的原因,就在于怕泡沫过大,美联储进入加息周期后,被对方定向爆破,导致金融体系崩溃。而加息这一年半里,房地产险象环生,带动经济大盘颓靡,市场上一片救市呼声,操盘手依然不为所动,只是挤牙膏似的托而不举,主要考虑就是中美利差和金融战的制约。这种情况下强行救市,既会破坏金融战的整体防御格局,又会给资金出逃创造更多机会。

但这一切,随着加息周期的结束和金融战的休兵,迎来了转机。加息周期结束后,人民币汇率贬值压力已经消失,开始进入升值通道——而且这种升值还会随着明年大概率的降息而加剧。

这样我们的内部利率也就有了较大幅度调整的空间。毕竟之前美联储在加息,这时候我们大幅降息的话,会导致人民币过度贬值,同时会加剧资金外逃。

但现在,人民币进入升值周期,这样政策空间就打开——虽然我利息降了,但由于人民币已经进入升值通道,所以降息对汇率的冲击,可以被完美对冲——甚至还可以作为一个工具,来调节汇率涨幅,以防升的过快影响汇率稳定和出口。

与此同时,各种政策性救市工具也可以逐渐放开手脚。在加息周期到来前,我们通过三道红线,把房地产干趴下,推动房价下跌,这实际上也套牢了大笔资金。当加息周期来临,人民币贬值,中美利差扩大,这时候按理说国内资金会跑去美国吃高息。但由于这时候房价处在低位,想卖就得割肉放血,所以无奈之下,他们只好忍住。所以这个阶段,我们是没法实质性救市的,真救市了,让流动性恢复,资产价格回暖,肯定会有大批人卖方卖股票,套现出逃。

但现在,加息周期结束,人民币开始升值,中美利差未来也会随着美联储降息收窄。这种趋势确立后,出逃压力解除,甚至随着中国开始全面启动房产救市和经济复苏,大笔资金会返回国内寻找投资机会——而这也会带来流动性恢复,给房产市场提供资金。

而回到房地产市场本身,随着中国经济外部压力解除,一直困扰房地产复苏的需求端乏力,也迎来了解决的办法。

其实需求端之所以乏力,除了经济不好,大家缺乏信心这个大环境因素之外,具体到房地产市场内部,主要是两个原因:库存太高,置换链条受阻。

大环境因素,随着美国加息周期结束和中美金融战的休兵,接下来会逐渐消解——毕竟防御是为了更好的进攻,现在防御既然已经成功,危机已经阶段性解除,那接下来自然就会开足马力拉经济。

但房地产内部库存太高和置换链条受阻的问题怎么办?其实这几天热炒的江苏太仓新政,已经给出了解决办法。太仓新政的逻辑,简单的说,就是市场价收购老破小作为保障房,然后把收购资金折换成房票,让房东拿去买大户型新房。

这个逻辑是对的。毕竟现在趋势很明显,未来老破小越来越不值钱,商品房市场将从刚需向改善迁移——这种迁移,既满足了民众提高居住品质的需求,又可以实现资产保值的目的,所以是有客观需求的。

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只不过,置换需要先把老破小卖出去,但现在商品房小户型已经相对过剩,未来还要搞保障房。当大家都意识到老破小没有前途的时候,那别说投资的了,哪怕是刚需上车客户,也不愿意再买。

这样一来,置换链条等于是在源头就被掐死。要想激活置换,就只能政府出手,将它买来作为保障房——这样既解决了保障房供应问题,又消化了市场商品房库存,还给置换改善的客户提供了启动资金,实现完美的逻辑闭环。

那么,问题就来了——既然这一手这么完美,为什么之前不动,现在却可以开始尝试启动了呢?

这里面有两方面原因:

第一,之前我们说了,当时还处在美国加息周期,我们面临巨大的资金外逃压力。这时候启动收购,激活房地产市场流动性,会加剧资金外逃。只有等加息周期结束,汇率止跌回升,我们才会真正开启救市——这时候才能把链条全部打通。

第二,就是钱的问题。政府收购老破小做保障房,这个确实可以打通置换链条。但这里也有一个问题,就是钱从哪儿来?毕竟政府收购是要钱的,而且收购价不能低于市场价——否则老百姓不愿意卖。而我们都知道,随着经济颓靡和土地财政垮塌,很多地方政府穷的连公务员工资都快发不出了,哪儿来的钱收购?

当然,也不是没有办法。办法就是像15年棚改那样,搞个PSL,专项资金贷款就行了——也就是印钞放水。

但这明显是不可能的——别说加息周期内大放水会导致汇率崩盘,金融体系崩溃;哪怕就是现在,鉴于15-17大救市的严重副作用,国家也不想再来一次大水漫灌。

不想直接印太多钱,又要拿钱收购老破小,那怎么办?

首先,就是的把老破小的价格打下来。老破小房东不愿意卖,或者不愿意低于市场价卖是吧?没问题,咱们是人民政府,肯定不能干老百姓反对的事。但我可以通过一些手段,把这个市场价先打下来——客观层面,房地产市场调整,本身就会推动房子跌价;小了说,通过新的保障房制度设计和舆论引导,在社会层面形成老破小没人要,越来越不值钱的普遍认知——最关键的是这个认知还不是忽悠,而是真实符合市场未来发展趋势的。

这样一来,老破小就成了商品房市场中狗都嫌弃的对象,受到了楼市整体下跌,和自身需求枯竭的双重暴击——而且这种趋势形成后,它的价值会随着时间流逝越来越低。

这时候政府再来收购,就容易多了。市场价还是市场价。但一年前市场价是100万,现在市场价就只有60万。而鉴于老破小将被保障房取代的现实趋势和社会共识,所以这类房产肉眼可见未来还会继续下跌。

这样一来,政府就达到了廉价收购的目的。不仅花费更少,而且房主还巴不得政府来买——因为这时候不卖给政府,过两年保障房多了,它会更不值钱。

这就叫既赚了面子,又赚了里子!

但到这一步,问题依然没有完全解决。毕竟廉价收购也是要钱的。中央不想大水漫灌,地方政府又已经穷的连工资都发不出来,那就算原来100万的房子被打到只要60万了,可这60万从哪儿来呢?

答案就在那些死不买房的空军手里。

空军手里其实是有钱的,只是对房子不看好而已;或者说他们有钱,但不多,够不上一二线核心区好房子,又知道小城市和大城市老破小的房子是坑,索性躺平苟着,或者等保障房得了。

但你可以苟着,你的钱不能苟着。购买一二线好房子的增量资金,可以由中产和富人支付;但打通置换链条的基础启动资金——既然国家不想大放水,那还真得由这部分人来承担。

但明显,空军是拿定主意不买房的——尤其是不买老破小。那这笔钱,怎么让他们把钱掏出来呢?

答案就是房地产投资信托基金——也就是俗称的reits。

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空军不买房,那就只有地方政府收购老破小来做保障房。可地方政府没钱,中央又不想印钞大放水。那怎么解决?很简单,发行理财产品,把收购来的保障房打包成reits,卖出去就完了。

这是完全可以实现的。毕竟这种理财产品,不仅有实物资产抵押,还有稳定可持续的收益——保障房如果没人直接购买,就拿来当公租房出租,鉴于公租房价格低于市场价,所以肯定不缺租客。这种租金流水非常稳定可靠,所以,安全性在理财产品中属于等级比较高的。地方政府可以把几十年的公租房收益打包成reits——也就是实物资产证券化,拿到市场上去出售。售出去的钱,就可以拿来做第二批保障房的收购资金。这一轮一轮滚下去,整盘棋就活了。

当然,空军肯定会不服气——你卖,也得老子买才行!如果老子就是不买,你奈我何?

这就到了最后一步——催通胀。

留意经济政策的都知道,国家已经开始催通胀了——早在9月25日,央行货币政策委员会第三季度例会召开。会议指出,促进物价低位回升,保持物价在合理水平。随后以茅台涨价为标志,各种催通胀行动正在逐步落地。

而外部环境方面,随着美元加息到头,明年甚至大概率会降息,这也为我们接下来降息降准,颁布一系列刺激措施奠定了基础。

这意味着什么?这意味着明年通胀一定会起来。

通胀起来了,货币自然就会变贬值。到那时,首先存款利率持续下调——你钱存银行肯定是大亏;至于兑换成外汇——且不说普通人有没有这能力;就是有,在人民币进入升值通道的背景下,这也是傻子才干的买卖。

钱留在手里会变毛,存款利率低的令人发指,润出去又不划算,那怎么办?

当然是买资产。而所谓买资产,对普通人来说无非就是买房买股。楼市空军连房都不买,那多半也不会买风险更高的股票——要买也是涨势到头时冲进去当韭菜接盘。

这时候,reits就作为为他们量身定做的产品闪亮登场。前面说了,这玩意既有实物资产抵押、又有稳定现金流保障,在理财产品中绝对属于安全性非常高的。所以,reits就会成为通胀环境下,楼市空军的最佳选择——甚至是唯一选择。

这就变相实现了把空军的钱拿出来支持房地产的目的——你空军不买房子无所谓;你的钱通过reits收上来,交给地方政府收购老破小做保障房就行了。

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这样一来,保障房的问题就解决了,打通置换链条关键一步——启动资金问题也解决了。而置换链条一旦打通,后面一二线核心区改善和豪宅的价格也就稳住,甚至逐步回升,又会吸引更多的被通胀搞的心浮气躁的改善甚至投资客户入市。

只要中产和富豪重新开始购买一二线好房子,那下一步当然就是向银行贷款。虽然一二线好房子总量不多,但价格高啊——随便一套就轻轻松松顶个小地方的十套。这也就意味着,这部分购房者的贷款需求和额度会比较高。这样一来,过去一年在金融体系里空转的M2,也就随着一个个一二线中高端改善客户的购房行为,而成功注入实体,推动经济回暖——而困扰房地产商的销售问题也由此解决,现在濒临暴雷的幸存房地产商将充分回血,并有余力去完成保教楼,以及对已暴雷躺平开发商的重组并购。

这就是这一轮就是房地产就是的逻辑。而现在走到哪一步了呢?基本上就是最后一步——催通胀。只要通胀一起,再加上政策的综合刺激和引导,购买资产保值的需求就会在中产和富人中首先出现。誓死不买房的空军们——就算他们还能坚持己见不买房,也迫于通胀压力而必须给自己手里的现金寻找保值渠道——reits就可以把他们这笔钱收集起来,由地方政府购买老破小作为保障房,打通置换链条。而随着置换链条打通,再叠加中产和富人改善居住环境、以及买房抗通胀的需求,楼市反转,也就水到渠成。

总而言之,经济规律决定了,信用货币时代,通缩是暂时的,通胀才是主旋律。而当下,我们又已经走到了通缩转向通胀的转折点,无论是内部政策还是外部环境,都给接下来的通胀铺平了道路。既然逻辑已经捋清,那么我们就可以判定,现在的中国房地产市场(注意:这里指的是一二线以及少量强三线的核心区中高端改善——因为未来只有这些地方还有房地产市场)就基本上已经到了反转的临界点。只待通胀一起,接下来它们就会走出低谷,开始稳步回升!

所以,投资的且不论,有改善需求的童鞋,今年底明年初,可能真的是最好的上车时机了。

那么,这一轮回暖,如果真的到来,哪些城市会成为最大受益者?或者说,哪些城市会有可能出现暴击?关于这一点,我的看法,不是一线,二是强二线中的一部分——它们的弹性,可能会超过绝大部分大家公认的核心城市。