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每天都有很多人来到上海。

每天也有很多人离开上海。

上海这座城市的崛起和每一个来到上海、离开上海的人息息相关。

但是在日新月异的大上海,你可曾感受到上海和老310渐行渐远

1、他们是见过上海最差的样子

1、他们是见过上海最差的样子

“上只角”、“下只角”是上海楼市独有的语言。

这个词从旧社会流传而来,后来已经变成了上海地段的基本认知。

在老310的眼中,称得上上只角的区域在今天的大上海版图里显得非常有限

方便理解的话那就是4号线(浦西)+古北,不过4号线内也不全是。

如果一定要说:

北边呢不过苏州河、东边那就是外滩、西边就到华山路、南边就是肇嘉浜路一带

这个范围还不到现在上海内环内的一半。

今天很多人口中高大上的地方,在老上海人的记忆里的不堪回首。

比如说苏河湾这里,大名鼎鼎的四行仓库所在地。

因为电影《八佰》,这里的旅游热度也是节节攀升。

在我记忆里这里是很差劲的地方。

上个世纪这里是闸北最大的棚户区,这个地方都是痞子流氓店,小偷、站街女盛行。

“滚地龙”这个词就从这里诞生。

你要劝人住到这里去,是不是得和你绝交。

如今这里摇身一变成为了上海一等一的高端地段,在很多人眼里还是不认可。

包括老静安、老虹口、老杨浦都算不上什么高端地段。

土著的这种刻板印象,不仅仅是上海人的“特权”,很多人对自己家乡的认知,很多时候并不能完全跟上城市的变化。

正是因为他们见过最丑的样子,所以让他们有很大的忌惮。

2、购买力的关系

2、购买力的关系

不了解上海的人,可能会有个天然的误区:只要是上海本地人就应该很有钱。

但是上海真正的高端小区里有多少是讲上海话的也不见得。

上海的高端市场,实际上是全国甚至世界上的有钱人来消化掉的。

早期市区的310,可能大多数在上海的多轮动迁中已经到郊区去了。

去到郊区的手中的筹码是动迁房,还留在市区的手中的筹码就是老破小。

如果早期有改善的,可能也会有一些2000年前后的商品房在手上。

总体来说拿的上牌桌的筹码不算特别优质。

要想在今天上海的房价体系中买到特别好的也不现实。

比如卖掉两套老破小能有个800万预算,想把交通、配套、学区、增值保值、居住体验、价值认同等6大要素都占全是不可能的。

对于老310来说,他们肯定更倾向于居住体验和配套。

不仅仅是因为贪图地段优势,更重要的是这里是生活一辈子的地方、有着熟悉的人。

800万在内中环没什么好产品,买得到的还是些老破大。

有限的技能点,只能点在少数的技能上,意味着房子有局限性。

但是这一轮行情中,会发现房子品质开始优于地段。

过去的20年,各类产品的成长性差异并不明显,普涨是主流。

但是现在不一样了,像外环一些标杆项目都能有8万、10万的价格了。

但是市区老破大、老破小却跟不上了。

地段被削弱、品质被加重,是必然趋势。

因为地段是会生长的,差的地段是可以经过发展变为好的地段,像曾经的大宁就是。

但房子只会慢慢老去。

上海很多中内环优质地段,已经很难出现那种不停出新房,不停更新换代的情况了。

所以这些地方,高品质的房子会强者恒强。

3、定价权的转移

3、定价权的转移

陆家嘴的蓬勃发展,老310的价值体系开始面临前所未有的挑战。

陆家嘴的成功、张江的腾飞、前滩的落地、大宁的蜕变、虹桥商务区的马不停蹄,新上海人在上海楼市的话语权越来越大。

最直观的变化就是上海大大小小的企业,员工通常都是来自五湖四海,大家都讲普通话,上海话好像反而变成了“外来语种”。

渐渐地很多公司管理层也都变成了新上海人。

这一切的底层逻辑在于上海人口结构的变化。

2022年数据中,上海常住人口2476万。其中户籍常住人口1469万,外来常住人口1007万。

虽然户籍占比高达59%,但是这些年上海的“移民”很多,真实的310肯定是远远低于5成的。

从购买力上来说的话,上海楼市的主力早就属于外来常住人口那一拨。

尤其新落户人群的购买力会非常旺盛。

这是上海这座城市在国际化进程中必然发生的。

国际上像东京、纽约之类的大城市也都是这样,也都依靠新移民、新资本推动城市前进。

上海自然人口的增长其实早就是负增长了。

原生户籍人口的出生率不高,人口的自然增长动力不足,因此上海需要虹吸外面的优质人口。

尤其现在经济增速放缓了,依靠存量的增长就更慢了。

就更需要虹吸外面的优质资源,才能持续增加城市的活力。

相应地,城市的资源也会向他们倾斜,这些增量的选择就会成为城市发展新的方向。

达到一定程度,继而发展成为新的“上只角”。

虽然老310可能不认可,但是在事实层面,这些新星已经追上甚至超越老的地段。

尤其是,你想让你购买的房子具有更高的流通性,新上海人一定是重点考虑对象,要顺着他们的角度看问题。

定价权利的交接,也注定老310正在被上海楼市“抛弃”。

4、310标签其实不那么重要

4、310标签其实不那么重要

可是,一定要深究的话,上海真正的310也没有多少。

老310的构成中主要有几块,青浦、崇明、川沙等一些郊区的土著;祖籍南通、宁波等江浙城市的移民;新上海人的小孩等。

海纳百川,一直就是上海这座城市的精神内核。

城市的进步必然伴随着观念的更新。

老一代的观点被“抛弃”,年轻人起来“掀桌子”,就是正常的社会更替。

310的看法不是那么重要,它代表着上一代人的观察,更多的是存量的记忆。

新的移民很快会变成新的310,他们的这价值观会慢慢主流化。

是不是310不重要,关键看你是不是强者,始终跟随市场的变化做出调整。

因为二十年以后,又会有一批新的310来把现在的观念给颠覆掉的。

5、写在最后

5、写在最后

房子其实不仅仅是投资赚钱,它还有很多其他属性。

他是一个家,他是你的社交场所……

有时候很多人都忽略这一点,无限放大投资这一条。

想想买房的初心到底是什么。

310就是被抛弃是一个永恒的话题。

因为上海这座生生不息的城市。

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